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合生一直以来都不是高速周转型的企业，我们公司的策略在业绩表现上和别人有不同。

　　观点网 见习编辑王静 在2013年112亿元的基础上，合生创展定下集团2014年销售目标为保持15-20%的增长。面对“为什么这么慢”的质疑，执行董事兼首席财务官谢宝鑫回应称：“合生一直以来都不是高速周转型的企业，我们公司的策略在业绩表现上和别人有不同。”

　　合生创展执行董事兼副总裁廖若清亦表示，“大家很清楚的是，只要把价格降下去肯定会卖出很多。但是作为负责任的企业，我们不会出现像业主冲售楼处这样的现象。高速周转也不是很难，只是每个企业有每个企业的打法。”

　　提及公司2013年销售业绩下降，谢宝鑫称合生从去年第四季度起，开始根据市场情况做产品结构的调整。“预计在一季度结束的时候，这些调整基本到位，新货会比较多的在第二季度开始推向市场，这部分新货相对来说还是比较有竞争力的。”

　　谢宝鑫透露，在新推货量中，刚需和改善型产品将占到公司整个产品结构的70%左右；高端方面大约是30%左右。而合生去年的业绩表现和去化中，刚需和改善会占到我们业绩贡献的80%，高端产品这一块大约占到20%。

　　据谢宝鑫介绍，合生预计2014年新推货量约180亿，加之既有的约250亿存货，总的可售货量是430亿左右。而2014年销售按最高20%增长来算，亦不过135亿左右。

　　谢宝鑫解释称，公司的整体去化率水平大概是35%到40%之间，这个和市场同业相比确实不高。“结合公司的产品结构来看，我们认为35%左右的去化率相对来说还是比较合理的。”

　　他指出，在公司整个货量结构中，30%的高端物业是未来实现投资收益的重要保障。这一块当然没办法和刚需产品的高周转率相比，但是这一块也是实现公司相对比较高毛利的重要保障。“最终公司的投资目的还是为了实现投资收益，至于快一点还是慢一点，大家的打法不一样，但是我们的目标还是很明确的。”

　　与销售业绩不佳同时摆在合生面前的，是市场对公司流动性风险的质疑。根据业绩会当天发布的财务状况。2013年合生有期债务总额为393.73亿港币，一年期到期债务占比24.1%，为94.73亿港币，而集团现金及现金等价物为65.79亿。

　　评级机构穆迪亦于3月初的一份报告指出，其评级的44家中国房地产开发商当中，只有3家受评开发商同时存在信托贷款敞口较大和流动性疲弱的情况，合生创展即为其中一家。

　　对此谢宝鑫回应称：“这是在12月31号这个时点的现金情况。我们预计2014年能够实现银行贷款和销售收入可以完全覆盖我们的短期债务。”而对于穆迪报告提及的风险，谢宝鑫则称“那个报告有点问题，我们会再继续沟通下，我们认为公司的流动性非常安全。”

　　以下是合生创展2013年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：一年期债务中银行贷款、其他债券的分配是怎么样的？现在在流动性紧张的情况下，这些到期的贷款银行是否会延期？

　　去年大部分开发商销售都非常强劲，但是你们的销售好像比2012年下降了，这个原因是什么？今年的销售目标是多少？

　　谢宝鑫：关于2014年债务到期结构问题，我们2014年整个到期债务只占我们集团总债务的不到25%，这个结构对于一个地产公司来说是比较良好的。这25%的债务大约折合人民币是75亿，其中大部分是银行正常开发贷款，以及前期留下来的少量信托。

　　公司到目前为止没有使用的银行授信额度是360亿人民币，我们结合公司当前的经营状况和对2014年现金流的预测，认为公司应付这部分短期债没有任何的问题。

　　在2013年公司的新增合约销售和2012年基本持平，和市场同行相比我们并不是特别快，但是主要的原因在于，去年第四季度公司对未来市场，特别是对消费者的需求做了一个重新的分析和判断。我们认为接下来的市场，刚需及改善产品，特别是一些总价低、小户型产品会更加受到欢迎，所以公司从去年四季度开始调整未来供货产品的结构。

　　因为涉及到规划调整，公司四季度新增货量的退货时间，受规划的调整而适度的延后了，导致公司第四季度没有按照原来的计划推，导致和我们的预期效果有一点出入。我们认为短期的调整是为了中长期更好的发展，短期产品的调整也是为了让产品在2014年、2015年更好的获得到市场和消费者的认可。

　　销售目标方面，我们希望在2014年还是能够保持15%到20%的增长，这是公司长期以来稳健的发展策略。

　　现场提问：谢总刚才说你们在调整产品结构，想请教公司2014年大概有多少货值推出，在这里面刚需和豪宅占比怎么样？去年你们在几大城市做了豪宅推介会，在去年业绩中，豪宅占比多少？

　　第二个，你们在北京CBD这个地区有300万平方米的土地储备，你们合生如何规划这块土地，合生在北京、上海、珠三角核心优质土储的释放有没有具体的时间表或者项目的规划？

　　谢宝鑫：关于公司整个货量结构的问题，我们预计2014年公司新推货量大概是180亿，既有的存货大概是250亿，总的货量是430亿左右。一直以来公司的策略是刚需和改善为主，大概会占到公司整个产品结构的70%左右；高端方面大约是30%左右。按公司以往的业绩表现和去化率来看，刚需和改善会占到我们业绩贡献的80%，高端产品这一块大约占到我们业绩表现的20%。

　　廖若清：第二个优质土储的问题，合生在北京CBD绝对没有300万平方米的土地储备。目前在售的宵云路8号附近我们还有一块地，政府也做了规划和公示，现在在完善手续过程中，很快就会批复、补地价。但是面积也就是60多万平方米，再加上原来我们还有10多万平方米没有开发的，也就是80万平方米。今年我们争取完善法律手续和用地手续。

　　现场提问：刚才提到你们现在债务结构里面有一些是信托贷款，现在具体额度有多少？未来这个会不会增加，你们信托贷款的成本是多少？

　　商业地产方面，未来会不会寻找合作伙伴一起开发？比如说现在有一个趋势是找基金进行合作，你们的方向是什么样的，有没有长远目标？希望商业占比是多少？

　　谢宝鑫：关于信托方面，我们在去年中期也汇报过，公司一直以来奉行比较稳健的财务策略。所以我们前期的少量信托贷款在2013年陆续还完了，在2014年尽量把信托全部还掉。这部分总量不高，我们当前信托的利率水平在同行业中也是不高的，不到10%，大概还有20亿人民币。

　　第二个关于商业地产合作模式问题，公司一直以来并不排斥与人合作，从以前来看，我们有不少项目是有合作伙伴的，公司还是持开放的心态面对市场。当然要看具体项目，和具体合作条件。

　　公司计划在2015年及以后把这部分优质商业土地储备发展为投资物业。我们希望这部分不管是在资产占比还是占比，都能够提升到20%的水平。

　　现场提问：2013年你们的合约销售是118亿，如果按照15%的幅度增长大概是120亿，但是你们今年的推货量却有430亿，如果按照这样的幅度计算，你们的去化率好像比较低，只有30%，为什么会以这样一个低的去化率制定你们的销售目标？

　　公司今年头两个月的销售比较低，大概只有四、五个亿，你们今年的销售策略是怎样的，下半年销售的比例大概是怎样？刚才提到你们商业的目标是占20%，具体是多少年以后的目标，现在的比例是多少？

　　谢宝鑫：我们2014年的销售目标是希望保持15%-20%的增长，我们会努力做得更好。从去化率来看，公司的整体去化率水平大概是35%到40%之间，这个和市场同业相比确实不高。但是客观来说，这个是我们公司的产品结构和策略的不同。

　　合升一直以来都不是高速周转型的企业，我们公司的策略在业绩表现上和别人有不同，这个大家都知道。结合公司的产品结构来看，我们认为35%左右的去化率相对来说还是比较合理的。

　　在公司整个货量结构中，我们30%的高端物业是未来实现投资收益的重要保障。这一块当然没办法和刚需产品的高周转率相比，但是这一块也是实现公司相对比较高毛利的重要保障。最终公司的投资目的还是为了实现投资收益，至于快一点还是慢一点，大家的打法不一样，但是我们的目标还是很明确的。

　　公司非常关注推盘节奏问题，从去年四季度到今年一季度，我们这六个月公司一直集中力量在做产品结构的调整。预计在一季度结束的时候，这些调整基本到位。主要指的是一些开发报建的手续，还有一些户型设计的调整，我们预计新货会比较多的在第二季度开始推向市场，这部分新货相对来说还是比较有竞争力的。

　　20%的商业占比是我们的三年计划，公司可能在2016年左右能够实现商业占比在20%的水平。我们有一些大型商业项目会在2015年底、2016年初推出。

　　我们目前非住宅销售大概占比10%，投资性物业贡献大概是在5%左右，包括租金，以及持有型物业的收入，我们希望这个20%的目标在2015年以后可以实现。

　　廖若清：我补充一下，刚才说到销售去化率的问题，大家很清楚的是，只要把价格降下去肯定会卖出很多。但是作为负责任的企业，我们不会出现像业主冲售楼处这样的现象。

　　另外，高速周转也不是很难，只是每个企业有每个企业的打法。我们的打法和其他公司的打法不可同日而语，每个企业都有自己的策略。

　　现场提问：刚才有说到公司拥有现金65.79亿，但是一年内到期的债务为94.73亿，是不是说明你们的债务压力还是很大的？

　　谢宝鑫：这是在12月31号这个时点的现金情况。我们预计2014年能够实现银行贷款和销售收入可以完全覆盖我们的短期债务。

　　现场提问：你们目前的流动资金可能不足以覆盖一年到期的债务，有评级机构对其他企业做过统计，有三家存在债务违约的风险。

　　谢宝鑫：我们认为它的那个报告有点问题，我们会再继续沟通下。

　　现场提问：那您认为公司在流动性方面是没有风险的吗？

　　谢宝鑫：我们认为公司的流动性是非常安全的。

　　现场提问：在北上广等核心城市，很多企业正在花很贵的钱来买核心地区的土地，相比这些企业来说，合生在一些核心区域有较为优质的土地，而且成本也非常低，公司迟迟不开发的原因是什么？

　　廖若清：也不是不开发，但是要循序渐进的开发，进度有点慢。刚才谢总说了在调结构，结构调好了就快了，这个结构包括公司的治理结构，人员结构，商业地产和住宅地产、产业地产之间的结构。这个调整好了就会快起来，比如说商业地产占到20%，还有10%是产业地产，还有住宅地产，这个结构正在调。
 

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