规模与利润 招商地产前三季销售314亿
作者: 彭飞     时间: 2013-10-11 01:37:48    来源: [ 观点网 ]

公司追求的是有质量的400亿，要的是利润率、毛利率都有适度的增长，规模需要，但不是绝对。

　　观点网 彭飞 10月10日午间，招商地产公其三季度销售情况简报，7-9月，招商地产实现签约销售面积63.02万平方米，实现签约销售金额114.48亿元，分别同比上升12.54%及33.47%。

　　截至9月30日，招商地产累计实现签约销售面积199.07万平方米，同比增长15.07%；实现签约销售金额314.14亿元，同比增长27.18%。至此，其完成全年400亿元销售目标的78.54%。

　　谨慎超400亿

　　对于今年整体的销售表现，招商地产董秘刘宁表示，销售进度还是在公司预期内，完成全年400亿的销售目标还是非常有把握，但也不会过多的上调，因为达到目标就可以对市场有很好的交待。

　　刘宁还提到，从公司的推盘节奏而言，四季度由于推盘量的增加，销售会是今年最好的一季，但近期市场关于房贷政策变化的一些负面因素，还是会对销售产生一些影响。

　　相关分析师也认为，从招商地产今年的销售表现看，达到400亿的全年销售目标确实没有问题，因而接下来的四季度，招商地产会更多的注重利润率的提升，典型的莫过于深圳鲸山九期和伍兹公寓的推盘节奏。

　　“作为招商地产今年在售的主要豪宅项目，鲸山九期和伍兹公寓今年的整体推盘都较为缓慢，特别是鲸山九期的开盘时间更是数度推后，但如今市场上的豪宅售价确是稳步增长，这恰好可以使招商地产提升项目利润率。”上述分析师称。

　　而相比能提高利润率的豪宅项目，招商地产在刚需类产品方面又采取了一些促销方式。

　　中信建投早前在一份研报中指出，进入下半年，招商地产其实在7月和8月的销售情况并不太理想，总的签约金额约为70亿元，但9月的销售情况开始明显好转，第一周销售额就突破10亿元，全月销售超过40亿，期间公司就进行了较大幅度的促销活动。

　　事实上，对于是一味追求规模增长还是更多的寻求利润，招商地产在今年初曾有过明确表示。

　　招商地产总经理贺建亚当时曾提到，今年公司整体推盘货值将超700亿，但400亿目标客观来讲还是存在挑战和压力，因为公司追求的是有质量的400亿，要的是利润率、毛利率和每股盈利都有适度的增长，规模需要，但不是绝对。

　　“对于销售规模而言，公司不是简单地看一个排名，而是要权衡。如果说今年以跑量为主，别说400亿，500亿都可以实现，但如果500亿实现了，利润率不够也是空赚，规模增长再快也是空赚。”贺建亚当时还强调。

　　另外，招商地产今后的发展战略也强调了规模增长和利润率的平衡问题。招商地产年初曾表示，公司的奋斗目标是今后每年销售涨100亿，利润也要涨10亿，基本上是增长10%的概念，从毛利到纯利都一样。

　　注资与拿地

　　虽然为求利润，招商地产在销售方面有所保留，但招商地产在土地市场上却明显加大拿地力度。

　　据不完全统计，从7月至今，招商地产新增项目计容积率面积139万平米，拿地合并金额86.11亿元，大幅超过上半年58亿的拿地总和。

　　除公开土地市场外，招商地产在9月份也通过定向增发向大股东购买蛇口海上世界的优质地块。

　　9月16日晚间，停牌逾一月的招商地产公布了今年上市房企最大的再融资计划，其中包含向大股东定向增发购买包括海上世界住宅一期、女娲广场和文化艺术中心等地块，合计占地面积12.76万平米，成交总价约48.6亿。

　　不过，对于市场注资，当时的市场反映却并不好，招商地产A股股价在第二天复牌后却大跌，市场最大的担忧则在于注入的海上世界一期地价太高。

　　分析亦指出，对比华侨城之前获注入的华侨城核心片区不到一万的地价，海上世界住宅一期2.9万/平米的地价确实有些高，也显得招商地产的大股东太不慷慨。

　　对于市场的不理解，招商地产则认为注入的地块质优价廉。

　　在随后的投资者交流平台上，招商地产认为，2012年中海拿下的宝安尖岗山地块实际楼面地价达到2.8万元/平米，今年7月成交的前海土地的也超过2.2万/平米，且周边配套不成熟，但招商地产获得的资产地处蛇口海上世界，拥有山海资源，相信会有好的前景。

　　另外，对于今后大股东是否会持续注入资产，贺建亚当时称，今后公司还会考虑例如太子湾、前海等其他片区的优质资产，同时会根据公司发展战略等多方面考虑是否注入，并会确定合理注入价格。



（审校：劳蓉蓉）
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