观点网 见习编辑 鲁鹏 9月25日,铁狮门与陆家嘴集团宣布,双方将成立合资企业,共同开发位于上海前滩国际商务区的综合体项目。
该项目位于上海世博园区的南侧,总地上建筑面积超过30万平方米,将包括甲级办公室,高档商业中心以及滨江公寓住宅等设施,成为铁狮门在上海的又一地标性建筑。
作为世博后续利用的重要地区,前滩国际商务区被列入上海“十二五”期间六大重点开发区域,将成为城市转型发展和功能提升的重要载体。
联姻
前滩板块作为上海“十二五”期间六大重点开发区域之一,也被称为下一个陆家嘴,现阶段的土地一级开发都是由陆家嘴集团在主导。
是次引入铁狮门联合开发,在熟悉前滩板块的上海业内看来,主要还是陆家嘴看中铁狮门的资金实力和开发经验。
中房信研究总监薛建雄介绍,尽管上海陆家嘴集团实力不俗,但前滩板块无论是52万方的“前滩中心”还是体量达44万方的“前滩企业天地”都是超大体量的项目,对陆家嘴而言也会面临强大的资金压力。
联合铁狮门这样的大型开发商,薛建雄称,对陆家嘴而言也能减轻不少压力。
而上海同策咨询研究中心总监张宏伟另指出,从前滩区域的开发定位和以后的发展角度来看,政府也希望吸收一些外资和开发经验丰富的企业进来。“铁狮门主要开发高端产品也是外资,比较擅长区域开发或是区域热点项目开发,有一定优势。”
他也提及,铁狮门也是想在有机会的时候,在上海的核心区域拿下一两个项目。
此外,薛建雄也分析称,该联姻或与上海新一轮的产业升级有关。他指出,因北京的行政审批制度吸引了大量大型企业前往,上海需要升级便要引入更先进更高端的企业,而如铁狮门、汉斯、新鸿基、凯德等企业便是首选。
在薛建雄看来,陆家嘴与铁狮门合作,铁狮门主要是能提升综合体的品质,和引进更高端的企业,可以提高整个前滩在上海高端生活社区的服务能力。而比如学校和医院等基础公共配套是由陆家嘴集团去做的。两者的分工也比较明确。
风险
看似互补的合作,对前滩板块的开发现存方案也并非完美。
此前据上海业内人士解读,前滩板块在发展上不得不面临一个核心的问题--外围集中式的产业带支撑不足。
“对比来看,陆家嘴从开始建设到最终建成用了接近20多年的时间,而且周边是一些很强大的产业对口支持。未来前滩是否能(把陆家嘴)复制一遍还说不定,因为外围缺乏产业带前端做支持。”
该业内人士认为,就算是国资公司陆家嘴集团可以在一些产业导入当面有一些资源可以借助,能加快发展步伐,但不会起到根本性的作用。
此次引入铁狮门,据薛建雄介绍,由铁狮门拔高板块高度,基础和配套由陆家嘴完成,速度上是由其他开发商去做。“前滩板块的发展思路是非常清晰的。”
他认为,前滩由陆家嘴的两个超大型项目“前滩企业天地”和“浅谈中心”基本奠定了雏形,然后再通过其他企业来推动边缘。
张宏伟亦指出,现阶段前滩确实存在产业带支撑有不足的问题,但是随着政府政策倾斜,随着时间推移,主要是看长线的前景,会发展得越来越好。
不过另有业内认为,应对缺乏产业带支撑,这两家企业都不是做产业发家,应付起来依然困难重重。
上述业内指出,城市产业带的发展不是靠两家开发商就能应付,需要城市方面的规划。以公司的力量推不起产业发展,开发商是作为借势的这一方,而非主导方。陆家嘴和铁狮门联合,也不足以对产业的导入方面推动太多。
抄底
不过对铁狮门而言,现阶段介入前滩板块开发,也算是一个抄底的机会。
据张宏伟介绍,前滩现阶段是起步阶段,板块的成长空间较大,也是抄底阶段。铁狮门现在介入,未来的盈利空间可期。
事实上,上海之于铁狮门并不陌生,在过去的几年间,铁狮门在上海的发展也是屡经波折。
2008年1月23日,铁狮门以底价67.52亿元拿下上海杨浦区新江湾城F地块,折合楼面价7500元/平方米,这一价格创造了当年上海土地交易史上成交总价的最高纪录。
随后,铁狮门曾于2009年初举行过一次动工仪式,宣布尚浦领世的投资总额为25亿美元(约合170.75亿元),同时还公布了该地块的规划设计方案。
然而该项目进展并未如预期般顺利,后迟迟未能有所进展。彼时消息指,受2008年美国金融危机影响,铁狮门资金链吃紧,欲寻求买家出手该项目。
终至2010年11月,铁狮门未能将项目出手,而是以26.61亿元转让项目36%股权予上海城投控股。
2011年6月22日,尚浦领世项目正式举行一期住宅项目的开工仪式,而此次二期商业办公园区的开工,也表明该项目整体进程已步入正轨。
最新消息显示,尚浦领世在售住宅户型为123-195平方米,均价43000元/平米。
几经周折铁狮门在上海并未将品牌高度建设起来,据相关业内介绍,铁狮门在欧美世界有较大体量的办公楼,合作的都是世界级的企业,同这些企业有比较强的沟通优势;且在质量把控上也有更高规范的执行度。
“然而与国际市场不同,国内市场的政策规范及企业合作变化性更大也更不容易掌握,是习惯于欧美市场的铁狮门所面临的挑战。”