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七、八月份以后，一线城市的地价将会和天气一样，旭辉会增加1.5线城市的投入，比如武汉。

　　观点网李雯露杨晓敏“由于上半年地价不是很高，我们主要是通过公开市场买地。但下半年，特别是七、八月份以后，一线城市的地价将会和天气一样。”

　　8月21日，旭辉集团控股有限公司在香港召开2013年中期业绩发布会，集团主席兼执行董事林中于发布会期间表示，下半年将转变拿地渠道，由招拍挂转向兼并收购，毕竟这样获取土地会比在公开市场上竞拍来的便宜。

　　与此同时，旭辉将增加一些增长潜力较好的1.5线城市。“这些城市的地价还没有上来，比如武汉。”

　　相关统计数据显示，今年以来，旭辉已经在上海、杭州、重庆等地斥资95亿拿下13块地。

　　据该公司首席财务官游思嘉介绍，上半年旭辉买地合同金额共计47亿元，其中39亿来自现金渠道支付。至于七、八月份签下的土地，在投地之时，已支付一半左右的地价，剩下的地价主要集中在重庆、武汉两个城市，该笔地价将在明年支付。

　　受惠于今年积极纳储，旭辉方面预计，明年可销售货值肯定超过400亿。

　　谈及2014年的销售目标，林中并未正面回答，但表示称，明年旭辉的去化率肯定在50%、60%以上。

　　“我们定目标会保守一点，保守估计，400亿的50%或60%也会比今年有较大增长。”林中如是说。

　　倘若按上述数据计算，旭辉明年的销售规模至少可达200亿，较今年全年125亿的销售目标增长60%。

　　最新数据披露，今年1-7月，该集团已实现合同销售81.6亿元，同比增长78%，完成125亿销售目标约65%。合同销售面积约为81.4万平方米，合同销售均价约为10025元/平方米。

　　以下为旭辉集团控股有限公司2013年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：旭辉的毛利率和净利润率都低于同业水平，接下来是否有改善的计划？希望达到怎样的水平？下半年的趋势会怎么样？

　　林中：旭辉是从2011年开始转型做高周转、高去化、轻资产，所以2013年上半年，我们的毛利率是25%，净利率是12%，行业内未来的毛利率平均水平应该在25%-30%之间，净利率基本上在13%左右。

　　我们今年的毛利率和净利率已经度过了最低点，因为旭辉转型比其他企业早。今年很多同行的中报出来，我们看到大部分的毛利率和净利率是在降低的，相信到年底，一些企业的数据会比上半年更低。

　　但是，我们的趋势已经转过来，在用高周转的策略开发，未来毛利率和净利率都会逐渐提高。随着国内房地产市场的逐步稳定，我觉得在国内采用高周转、刚需产品策略的企业能够有效规避政策的风险，能够实现规模持续稳定地增长。

　　所以，在利润率方面，这一类企业维持在25%-30%的毛利率是比较正常的。随着公司一系列关于内部管理的改善和提升，不断降低费用、不断降低利息成本，相信旭辉的毛利率在未来会有进一步提升的空间，我们会逐步从现在的25%向30%过渡和增长。

　　现场提问：观察到上半年，旭辉与同行合作拿地的比例要大于自己100%持有的比例，公司之后合作的策略会是怎样的？会不会逐渐的减少和同行的合作？与同行合作的项目利润率情况怎么样？

　　林中：我认为房地产未来合作是一个大的趋势。第一，市场竞争越来越激烈。第二，土地的价值越来越大。强强合作，可以发挥优势互补，还可以分散项目的风险。第三，可以分担资金链的压力。所以，整体来看，这个趋势是逐步在加大。

　　对于旭辉而言，我们从去年开始推动合作战略，与大企业、品牌企业加强合作。我们希望今年新增的项目中有40%是合作项目，特别在大项目上，合作开发会比较多，另外60%(的项目)，还是由旭辉独立持有。

　　现场提问：在合作的时候，会不会选内地背景比较强的公司，比如恒基具有香港背景的，旭辉怎么考虑合作方？合作项目的毛利和旭辉独资开发的项目毛利相比如何？

　　林中：我们最近和恒基、绿地的合作，未来还会加大与这两家公司的合作，因为我们和两家公司的高层都保持着非常密切的联系。

　　在现有的合作伙伴基础上，我们还要适当增加一些新的合作伙伴，这就要看有没有新的项目合作机会。

　　旭辉在选择合作伙伴有几方面考虑：首先，双方的价值观是不是一样，是不是都很注重品牌，是不是很规范，这个企业是不是有长远的想法。其次，对开发项目的战略是一致的。比如，旭辉坚持的是高周转战略，而有的开发商拿了地之后不着急开发，去捂地，这就会产生分歧。所以，我们高周转战略要被合作伙伴认同，否则就很容易产生分歧。第三，企业治理都必须规范。

　　这三个方面是我们在选择合作伙伴时非常关注的几个点。

　　另外，关于合作项目的毛利和净利，其实我们拿出来的合作项目也是属于高周转和刚需产品，所以这些项目毛利和净利基本上和旭辉独资的项目差不多。

　　比如，杭州滨江这个项目，虽然售价比较高，在2万/平方米-3万/平方米之间，但定位还是中高端的刚需，设计的户型90%以上是小于120平方米，针对首次置业的客户，特别是针对一些家庭富裕子女分房客户，以及针对外来比较高级的知识分子首次购房需求。

　　所以，我们并没有改变自己的产品战略，只不过会根据市场需求变化，增加一部分单价较高的中高端刚需产品，这样我们的销售规模会进一步的提升。

　　现场提问：您刚才提到，下半年旭辉会继续抓住机会进行低息的贷款，会不会考虑和国内的融资基金合作？

　　林中：旭辉上市以后，会逐步加大在境外融资的占比，目前还没有明确的关于下半年融资的计划。

　　不过，在评判融资不融资，什么时候融资，我们内部有几个条件：第一，要满足我们的约束条件--FRCC不能高，因为我们明年要派息，大股东很看重派息；第二，我们的债务必须是安全的，在安全的负债率水平之内我们有空间；第三，要考虑融资是否有利于公司的价值，是不是能够进一步降低我们的成本，是不是有利于公司的发展；第四，我们还会看目前市场是不是比较好，投资者是不是有旺盛的需求，资金成本是不是比较低。

　　现场提问：会不会引入内地的人民币基金？

　　林中：我们最近没有谈人民币基金。

　　游思嘉：在国内，我们也有一些项目是和国内基金进行股权的合作，但并不是我们现在的主流融资渠道。

　　现场提问：下半年旭辉要支付的土地款是47亿，在七、八月份买地金额约35亿，其中有多少需要在年底支付？

　　游思嘉：上半年我们买地合同金额共计47亿元，真正从现金渠道支付的地价一共是39亿，还有24亿没有支付，其中包括去年买的一些地，今年要支付15亿，在上半年我们已经支付了。

　　七、八月份我们还签了一些地，这些还没有算在刚才所说的数字里。七、八月份买的地，在投地的时候基本已支付了一半左右的地价，剩下的地价主要集中在两个城市：重庆和武汉，或有分期支付的优惠政策，这笔明年才需要支付。

　　林中：重庆地价付款期限是明年12月31号。

　　现场提问：你们的去化率是多少？明年可销售货值有400亿，那么预计明年旭辉的销售额会有多大的增长？

　　游思嘉：今年全年可供销售的货源大概是250亿左右，其实这250亿更多是侧重在下半年，如果以上半年来看，我们的去化率大概是70%。

　　明年销售目标还要看今年下半年合同金额的实现情况，也要看看下半年我们关于土地的购置情况。以现在盘点的情况来看，明年可销售货值肯定超过400亿。至于明年的销售目标，我们还在盘点过程中，到年底会公布出来。

　　林中：明年我们的去化率肯定在50%、60%以上。

　　现场提问：目标比上半年还低吗？