高志：各位早上好！触媒大家知道，是两种化学物质在一块儿的时候，会有一个反应，这个时候加上一个催化剂，催化剂就叫触媒。本来今天这个题目是聊聊文化，后来觉得题目太大，而且讲起来时间太长，只有15分钟就改了一个题目，叫城市触媒，街区式购物中心的事件。

　　刚才陈总的报告是属于政策性的，但是大家知道这两年由于国家各方面政策的抑制，还有城市化本身不断地完善，我们现在单做一个住宅这样的东西越来越少，这样的项目也越来越少了。从前年到去年开始，国内又兴起一个新的房地产运动，就是所谓的商业地产。我上次说过，我说这回又快出事了。商业地产现在搞的太多太烂，大家把一件很好的事儿又给解读的有问题。商业地产就是做商业的，所以很多地方出现了所谓商业地产的死盘，而且商业地产的死盘跟住宅不一样，死的比住宅更彻底。所以大家纷纷来问我，在这方面有什么好办法。我今天给大家谈一下对这个事情的认识。

　　为什么这个题目叫城市触媒，街区式购物中心的实践。大家知道，一做购物中心大多数情况是这样，这样的购物中心非常多，我们底下两个大盒子，上面盖楼。底下是商业，上面是酒店公寓。下面是步行街，外面是大路。这样的购物中心现在可以说我所接触的，我所看到的大概占城市所谓商业建筑或者都市综合题，应该说可能在90%以上。而且有些做的非常成功的，比如像大连万达，基本就是这个模式。但是大家知道，李嘉诚说过一句话，叫做房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段。我问我很多学生的时候，我说这话对不对？大家说对。我说大家下一句就不对了，这话是谁说的？李嘉诚说的。你是李嘉诚吗？问题出在这儿。大连万达这样的大公司做商业地产，可是我们中国像大连万达这样的地产公司有几个，极少数。所以大家一味模仿的时候，中国商业地产所谓的商业综合体就要出问题。出什么问题？这样的建筑对整个城市影响是巨大的，形象也很好，但是一做就死，问题出在哪里？我们往下看。

　　这是我们现在正在做的一个项目，也是做两个大盒子，然后上面做四个塔楼。做完了以后，简单地叫大型商业+写字楼+公寓。中间广场普遍做的比较大，最宽的地方97米，中间74米，周边形成一个广场。我在很多地方说过，人的视觉距离能够看清对方是男是女，最远一个人的视力1.5的时候是25米，当两个购物主要中心构成一个广场，构成一个购物中心的时候，发现在74米的距离，对方店里卖什么你永远都看不到，根本形成不了一个共同的商业氛围。但是这样的项目很多。还有做这种大盒子，下沉式广场，本身的交通就出了大问题。第三个，他把主要的入口放在两，这边是一个所谓的科技广场，如此空旷的距离，而这个城市人口只有不到60万人，所以必然造成跟城市关系表面有了形象，但是土地价值没有体现，表面上叫做综合体，其实产业非常单一。这是我们目前做商业地产普遍存在的问题。

　　所以跟大家讲，要做商业地产需要做四个事儿，刚才我听陈总的讲话，我突然想起来，我们应该根据刚才陈总的理解，应该加四个东西。第一个东西就是我们做商业综合体的时候，要跟城市的本身发展水平相结合，所以这个时候要做设计，第一个需要做城市的产业设计。陈总认为大连应该是一个一线城市，这对我都是一个很大的震动。

　　第一个设计是产业设计。第二个设计叫人口结构设计，刚才陈总提到所谓买房子的投机问题，其实真正买房子绝大部分人很少用全款买，做商业地产业是一样的。所谓房子贵不贵是怎么来的？是他相信我经过三到五年的等待或者三到五年的培育，我这个房子涨价两到三倍的时候没钱也借钱买。如果现在有钱，但是这个房子未来两到三年最多涨10%打死也不会买。所以我们做综合体的时候，当你想把一个商业的综合体做起来，跟房子没有什么关系，而是跟这个城市未来发展的能量有关系。所以第二个设计我们叫人口结构设计。政府其实不该管这个事儿，但是现在不管不行。第三个设计叫街区设计，这是我们做这个所谓的大型购物中心商业地产普遍碰到的问题。只做盒子，不做街区。所有的街区全不大盒子封上了。

　　现在提出一个新的观点，街区式购物中心。我们不要说一做商业地产就得做大型的购物中心，其实商业地产最主要的应该是做街区。大家知道，我们宝佳当年做追国做第一个项目就是上海第一百货公司，我们发现上海南京路上，放北京的西单商场和北京的百货大楼有区别吗？把商场放在哪儿，南京路上，是因为上海南京路太有文化了，太有吸引力了。所以我们做购物中心的时候千万不要忘了不要想着做多大的盒子，而是应该设法把街区做起来。我们在中国忽略了一个问题，就是我们的街区设计。

　　一个上海的大宁广场，一个是北京的新三里屯，这两个项目值得大家学习借鉴。我这儿有一个案例，看一下上海的大宁广场。大宁广场用的StreetMall，是把室外街区和室内街区结合起来。他有主力店，同时也有所谓的品牌店，这种街区里面各种各样的体育活动、文艺活动、电影院等等，构成了人们可以体验式的购物环境。因为现在店商对普遍的商业地产打击太大，我觉得可能现在跟大连万达也在逐渐转型有关系，现在我们单位小姑娘买衣服都在网上买，到楼地购物中心试衣服，试合适了网上查。如果改成街区式购物中心情况就不一样了。街区式购物中心休闲、旅游式的这种环境是店商在网上没有的。所以我们又把刚才的大盒子，把四栋建筑改成三栋，把两个大盒子改成了四个小盒子，再加上一片步行区。改成步行区以后，还有一个大家要注意的，大家不要以为购物中心沿着主要马路，实际上购物中心在像大连、北京这样一线城市，其实应该主要方向避开这条马路，因为大量需要靠步行，构成一个主马路的时候，停车、交通、公共交通、私人交通都解决不了，把主方向变成跟主马路平行的，这个我是有案例说明这个问题的。大家注意北京长安街和上海外滩了吗，我问大家一个问题，在北京长安街和上海外滩有没有大型商业街？大型购物中心一个都没有，曾经当然有过，为什么没有了？慢慢消失了。而北京的购物中心，上海的购物中心，东单、西单、王府井和北京长安街是什么关系？垂直的关系，上海的外滩上没有大型购物中心，大家上海主要购物区南京路、淮海路、西藏路和外滩是什么关系？垂直的关系。所以把主要的街道方向，如果购物中心在大城市应该变成跟主路垂直的关系。

　　最后给大家看一下项目的效果图。本来这里想做一个详细的分析，现在我们大量在做商业地产的时候千万不要走误区。

　　谢谢各位。

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