大连圆桌：北方楼市环渤海都市圈与大连

作者:     时间: 2013-04-24 00:41:30    来源: [ 观点网 ]

　　2013年，整个房地产行业的政策将何去何从，大连的房地产市场是继续走弱、刚需占据主导还是会有另一番天地，如何凸显其在环渤海区域的优势？如何在城镇化的大背景下寻求新的生机？

　　本次大连圆桌的主题是：北方楼市环渤海都市圈与大连。

　　我们首先请出圆桌的主持人，中国设计联盟CEO、北京大学城市规划研究所所长、加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志（先生）。

　　下面，有请参加本次讨论的嘉宾上台，他们是：

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮（先生）

　　辽宁省房协副会长、大连市房地产开发协会执行会长兼秘书长杨冠军先生

　　金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹（女士）

　　盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投官张健（先生）

　　裕景地产集团副总经理闫大可（先生）

　　星浩资本大连公司总经理李耀强（先生）

　　新峰地产顾问有限公司总裁端然（先生）

　　本次圆桌讨论的时间为55分钟，下面，我们将时间交给嘉宾主持人，有请高志先生为我们主持今天这场城市观点论坛中国行大连圆桌，谢谢。

　　高志：大家好！我看了一下名单，我觉得咱们整个嘉宾是搞金融的，搞设计的，搞开发的，还有搞研究的，特别是研究国家整个经济政策的著名研究专家集聚一堂，要说的话很多，自己先用一两句话介绍一下。

　　陈淮：我就是经济学者，我叫陈淮。大家刚才已经认识了。

　　端然：我是先锋地产有限公司端然。从事行业20年，主要做一线。

　　李耀强：我是星浩资本大连公司总经理李耀强。我们公司在东港开发新光耀广场。

　　杨冠军：大家都认识我，我是杨冠军，开发协会执行会长。

　　张健：我是张健，盛世神州。在北京、长春、西安、苏州都有投资。

　　杜丽虹：我是杜丽虹，贝塔咨询中心，我们主要给地产企业和金融机构和公司金融战略研究顾问。

　　闫大可：裕景地产闫大可。我们在大连做了一个项目，大连中心裕景。

　　高志：谢谢，刚才各位嘉宾都做了自我介绍。刚才陈淮讲了很多，去成都讲课最少十年以上，是第二次参加观点论坛，差不多十年，我对房地产的认识受到了陈淮很大的影响。他的讲课跟别人不一样，他的讲课特别喜欢用通俗易懂的比喻，比如十七十八吃死爹妈，很形象。今天讲了，现在房地产应该解决一个当务之急的问题，但是没有展开，能不能借用这个机会，我头一次听说大连被划为一线城市，大连的当务之急是什么？

　　陈淮：当前关心的问题，感觉有些问题还没有解决。经济层面刚才说的几个方面，控制通胀、防风险，我觉得小心谨慎，新一届常务会新国五条里体现的很明显。第二个一线城市，对开放城市第一个增长期首先受益，然后在城市化、城镇化、基本配置以及大规模基础设施建设投资，不是简单的靠不靠海边，规模是不是最大，宁波、杭州、青岛、大连这样的城市。

　　高志：不仅仅是地理位置问题。

　　陈淮：不仅仅是地理位置问题，也不仅仅是规模大小问题。实际上我们城镇化的城市，一定需要大中小城市协调发展才有可能实现。城市贫富分化、贫民窟现象，大家可以看一下奥斯卡金奖的影片，看一下贫民窟究竟有多贫，我们不希望中国城市化变成这样的状况。环渤海是一个大的概念，其实始终从来没有形成过环渤海区块，因为环渤海从我们大连一直到山东威海、烟台这么大一个地方都环进来的话，内外联系其实也并不十分紧密，并没有捏成一个拳头。辽宁半岛现在也是分化的趋势。现在辽宁又提出一个沿海战略经济，锦州、鲅鱼圈这样一个战略。大连在整个城市化战略中的格局既有优势，沿海对外开放的前沿，东亚新兴经济中心，但是又有既不在沈阳城市圈，又不在新经济中，大连有它独特的特点，它的产业结构比较多样化，这不是一两句能讲清楚的。但是我想人们喜欢在大连住，并不尽是因为大连自然资源和特殊地理优势，一个世纪以来历史发展留下的文化环境，都是吸引人们的原因。

　　高志：刚才陈所长讲到大连不是一个简单的城市或者是一个沿海，实际上是跟整个中国或者起码东北地区整个经济结构有关系。我讲讲我的体会，我来过大连很多次，在1986年大学毕业四年的时候，做的项目就是在大连开发区，那个时候日本的企业非常多，后来因为我做了一个项目，经常来大连。后来89、90年以后特别明显的，那时候大连城市跟别的城市有明显的不同，街道干净、整齐，每个人脸上带着笑容。最近我来大连，我觉得好象有点变化，我还行，但是街上有土，老百姓笑脸也少了，有的时候有点像北京出租司机似的，开始骂人了。我现在想请问杨主席，您作为大连整个房地产最了解情况的人，您觉得最近这些年或者您预测的未来，应该有些什么要注意的问题或者有什么发展？或者您非常渴望大连有什么变化？

　　杨冠军：刚才陈所长提出大连是一线城市，我头一次听到。但是陈所长提的观点也非常到位，大连有非常特殊的地位。大连这个地方特别怪，特别特殊。改革开放经过几次很大的机遇，第一个是实施沿海城市很快，第二个东北老工业基地振兴的时候大连也很快，第三个环渤海圈的时候，提出五点一线，以后又提出辽宁省的振兴发展。这个过程中在这个基础上提出全域城市化，全国城市发展中大连是第一次全域，不管哪个县市区全面新区全面发展，大连房地产还怪，比如万达商业地产经验，亿达地产经验等等这些地产经验全国流行。所以最近几年全域城市化概念和十八大以后进一步提出以产业发展带动房地产。刚才陈所长给大连定位很是让人耳目一新。

　　还有一个问题，从去年前年大连市民给市政府提了一些建议，目前大连市是第二种城市建设，很多地方超过了大连，大连跑全国各地学习，回来以后在全域城市化建设中掀起了第二轮城市建设，现在城市建设正在建，地铁、合作项目都在建，全域城市化作为战略发展。所以这两个特点是第二种城市建设，尤其今年全运会一半项目在大连，达沃斯会议也在大连，所以现在全市领域正在积极准备迎接第二轮建设的高潮。可能再过几个月，地铁正在建设当中有点乱，我想一两年以后有两个特点，第一个城市化建设可能更好，产业发展更好。第二种城市化现在慢慢见效，大项目慢慢投产，我认为大连的明天可能更美好，而且东北对大东北贡献更大。

　　高志：刚才您提到两个问题，一个是大连的城市化将是在中国可能走在前面，还有一个提到了大连的国际化。据我所知，大连是远方港口的意思，但是大连这两个汉字是日本来的，所以在中国的北方城市里，我觉得大连是一个既受到俄罗斯的影响，又受到了日本的影响。我非常有兴趣，今天结识了非常著名的青年企业家叫闫大可，据我所知是在俄罗斯留学八年，我知道您现在在做裕景这个项目，这也是大连最高的楼层。你们这么大的开发企业，有什么动作配合刚才杨秘书长说的两个政策？

　　闫大可：我先把大概项目和集团情况简单介绍一下。我们集团是东南亚财团，公司净资产大概300亿美金左右。在中国投资超过400亿地产，因为我们产业特别多，在辽宁投资200亿，其中一个项目在大连，一共投了两个城市，一个是大连，一个是沈阳。大连这个项目，就像我们当时承诺是一样的，我们要在六到八年的时间结束这个项目，一定要做成精品，今年已经是第六年了，我很荣幸告诉大家，商业如你们所知道的，媒体也报，我们马来西亚财团来连，他进我们中国第二大基金30亿，商贸部已经批完了。住宅已经卖了1/4，现在资本收集。两栋超高层，其中一栋纽约摩天大楼博物馆2011年收购，因为他收购的标准是320米以上，我们做到323米，因为他考虑到一定要未来两年到三年最终落成。第二栋290米已经OK了，幕墙已经上到一半，基建今年年底完成。

　　今天主题讲到宏观面比较多，我们也听了陈所长为我们做的比较详尽的介绍，包括其他嘉宾。我想如果是城市化，我们也在积极在大连拿地。我们怎么拿地，我从微观层面上做一个浅显的阐述。如果在城市化这个里面我们会顺着交通线，顺着重大的基础建设。我们公司拿地的标准要么拿市中心，沈阳也是把地图折来折去折到最中心的位置打开就是我们的位置。未来我们觉得大连的机会，裕景作为一个成功的企业，我们很乐于为城市做一些贡献。六年的时间过去了，我们经历了太多的挑战，70多个亿的项目绝对不是一两句话就可以阐述清楚。台下我看了很多都是我认识的朋友，今天论坛过去了我们可以谈，包括高总，我们将来也有可能进行一些战略合作。

　　高志：谢谢。我想问个问题，我最想听的还没有听到。您在俄罗斯这么多年，您觉得中国这个城市，大家一提都是日本，很少听到跟俄罗斯做比较，应该说，类似大连这样的城市俄罗斯的东西非常浓厚，我觉得你在俄罗斯待这么多年，做过比较吗？

　　闫大可：我在俄罗斯留学八年，我是莫斯科格林大学毕业，我90年代去的。当时去的时候，感觉无论是城市建设，包括上学福利待遇，确实比我们强很多。我当时出去的时候，北京最高的工资我印象当中将近1000块。以我在的莫斯科城市，大学是开放的，我们学校是搞公共汽车的，学校有很多苹果树，到了金秋十月特别的漂亮。莫斯科的绿化率达到65%-70%。我认为有两个城市更接近一些，可能最接近的是目前普京总统倡导的包括很多会议在这边开的，中文叫海参崴城市，这个含义就是控制，一百多年前中国人在这边有很多，历史就不讲了。第二个是圣彼得堡，有很多的厚重文化，就城市建筑而言，俄罗斯很多建筑，到现在一点都不过时，用起来也很好用，不光是外形，但是现代感可能差一些。我07年到大连，我觉得我们大连现在集各地开发商之力，大连这个城市的目标是鱼。

　　高志：下面请张健先生，盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官。刚才您也做了很多论述，假如说您从投资银行或者投资基金管理角度来讲，您认为大连这个城市怎么样？刚才杜丽虹提出一个轻资产的概念，我觉得跟您那个应该是配合的，在这方面您怎么看大连这个城市？

　　张健：从开发商角度来说投资概念和我们基金投资银行概念有点不同，但是有很多类似的方面。要看具体好的企业，我们大连有很多好的企业，最著名的就是万达，也有很多好的理念，刚才秘书长也说到了，大连不光有好企业也有好的理念，商业地产。再看具体区位，我想整个大连要向纽约学习，有个好的榜样，自己不会差到哪里去。大连这个方面有产业支撑，有人口导向，大家都知道，整个东北这边要买第二套房很多人会想到大连买。所以从产业，从人口导向两个方面，应该是房地产未来趋势最最关键的因素。所以我想在这个方面还是大有前途。很重要的一点就是投资的交易结构方面要更加关心，有很多开发商可能比较陌生，我们基金也是这样，股权、债权结合是一个趋势。这个世界上真正好的人很少，100%好的人像上帝一样的人应该是很少的。这个世界上真正坏的人也不多，甚至于一些杀人犯，按照宗教解释是心理变态，还不完全是坏人。所以股权和债权也是一样，大多数交易在国外是介于股权和债权之间，大多数交易纯粹跟银行借，包括我们盛世神州去年年终和万科在西安做的交易也是股权和债权，其他的也是。大连也是，我们打开思路，开发商要融资的话打开思路，不要只想到银行这块，人家不借的话你可以和其他资金结合，股权和债权相结合的方式，这样的交易容易。

　　高志：谢谢，不过我还是没听明白你准备在大连怎么做。

　　张健：欢迎大家会后和我交换名片，因为我两个月以前在长春投了一个项目，非常欢迎我们在座开发商要融资的话和我交换名片，希望明年跟陈所长、高总和我们观点的人来，我们说这个项目我们已经投资了。

　　高志：您能说个数吗，准备在大连投多少钱？

　　张健：没有上限。

　　高志：不过我是个外行，我老觉得基金的成本是不是比银行的资金成本要高？尤其像大连这样的城市，基础设施属于比较完备的城市。

　　张健：张总说的对，肯定比银行高，因为银行第一有指标，一定贷给你，第二他把你的土地证牢牢把在手里，很多时候要施政。我们现在从小就建立感情。

　　高志：有点风投的意思。

　　张健：可以这么说，但是房地产我们不认为是风投。

　　高志：谢谢，现在我想请星浩资本大连总经理李耀强先生，刚才张总谈了很多，不知道您专做资本的，怎么看这个事儿。

　　李耀强：我们这个产品其实就像张总说的，我们就是80%都是私募股权基金，我们应该是走的比较前面的。因为星浩资本是中国大佬企业组建的，目前已经成为中国最大的专业房地产的私募股权基金。

　　高志：您这样的企业做的事儿。

　　李耀强：我们有一个基金和他的性质一样，但是我们是操作团队，他是纯基金团队，但是我们自己私募自己有创收。

　　高志：您要是在大连发展，对股权基金来讲，现在面临是什么问题？

　　李耀强：对我们开发商来说，对产品开发能力要非常强。目前市场也是不支持我们现在这么快速的发展，所以私募股权基金也是有风险的，不是以前怎么借进来到期还出去，这也是有风险的问题。

　　张健：我们和他们的区别，我们进去以后操盘权利，管理权利还在开发商，我们只是监管，我们提前退出。

　　李耀强：基金有几年的封闭期规定，回报率也是按照股权功能来承担。

　　高志：下面请教一下杜丽虹，我听过杜老师讲课好几次，我记得您好象是清华的博士，特专业，说的很多词我们都不是太懂。但是我今天听明白了，你建议中国房地产应该进行整个企业转型，你主要观点应该是做更细的分工，好象是代工方式。这种方式前提必须得有相应的基金公司的长期支撑，如果没有这样的公司恐怕也做不成，是这样吗？假如说是这样的话，您认为在大连，比如未来企业的形式是不是应该往这个方向走？

　　杜丽虹：这个不是说我怎么样，而是说整个地产市场随着它的成熟，它的产业环节上的分工已经是越来越细化。原来做开发的可能这个问题还不严重，因为开发毕竟资金周转速度快，一两年就出来了。但是如果做持有的话，一个地产企业要想纯粹拿自己资金长期持有，会发现扩张速度大大减速，资金负担会越来越重，所以要求一定会分化出来一类专业的投资人。这类专业的投资人资金期限会更长一点，能够承受一定的风险，要求的回报其实比地产商要低。这样一类投资人来做专业的持有者，这类投资人应该说在国内和国外现在都有不少，比如有结构上的差别，可能在国外更多的是以机构投资人包括保险基金、养老基金为主。中国现在的这类地产基金，应该说从10年以来几年蓬勃发展，出现了相当多数量的地产基金。但目前这类基金大多数以私人银行渠道募集到的资金为主，但是现在允许不动产投资。应该说这类投资人越来越多，所以整个地产，尤其当你变成投资物业占的比重大的时候，目的未来投资就是个人不见得非得要买一个房子做房地产投资，可以通过房地产证券化保持，就是买一个地产基金，或者地产信托地产金融的产品实现自身资金流配置的过程。所以说这类基金越来越多，这类基金应该说也有很多进入到我们大连市场中来。

　　所以我觉得大连的地产企业可以做的事情有两个，一个是你可能需要锻炼自身带某个产品线或者某个产业环节上面的优势。我们大连本身有一些特殊的产品线的优势，比如说旅游地产，包括一些工业地产方面的，像万达已经成为中国城市综合体项目上的领军型企业。所以大连本身有很多地产企业在产品线上已经有很强大的优势。在产业环节的分工上目前还不是很细，但是我相信将来随着这个市场发展会越来越细。所以其实地产企业做好自己的事情，自然会有金融投资人来找你，因为这类投资人越来越多。

　　高志：谢谢，咱们今天从大的宏观政策到大连的形势，到大连的开发企业，到金融，到整个企业转型，整个房地产产业链今天研讨嘉宾基本说全了。最后还有一个关窗户的事儿，把所有的东西做完，还得要落到市场上，就是市场如何接受。下面有请新峰地产顾问有限公司总裁端然先生讲讲，因为你是最后一个，您对大连地产目前的状况和未来走势是怎么想的？

　　端然：李总提大数据，通过这么多年研究，一个城市看大数据，实际在城市里分解，一个是在1000万交易，一个是2000万，剩下就是800万，大连2013年的数据已经进入一线，我们说一线城市从GDP看，大连应该是6000万，但是价格是超万，总面积我预计今年700万。所以我认为我们陈所长说的一线城市大连，我觉得是非常清晰的。

　　第二个，大连非常明显刚性需求非常明显，占65%。所谓刚性需求，一个是都市刚需，一个是城市刚需。都市刚需就是这个城市五点一线，辽宁东北大连，所有要选择第二套房子，一定选择大连。所以我起名叫都市刚需。城市刚需就是在这个城市里就业要新买房子就是城市刚需。从数据看，这个城市只要拿地没有区别。我二十年总结，一线城市政策越来越严，所以一定要记住，中央对一线城市政策就是控。第三个大连整个城市圈看非常合理，从开发区，从城市核心区，从高新园区来看已经证明这个市场比较典型，唯一在限购条件下，大连刚需需求的价格我估计不会低于通货膨胀。

　　第三点在我们拿到地的开发商，希望一定读懂大连市场大数据，你就心中有数，如果在这方面读不懂你是很危险的。再一个，在大连市场应该说寻找地的人很多，在这个情况下我希望基金跟我们开发商在大连在中国改革一线城市市场，大连是领先的。

　　高志：端然先生充满了激情，前些日子有一个机会去帮中学生讲课，特别有意思，我问辽宁省的省会在哪儿，我记得很清楚，十个人里面五个都不知道，剩下五个人四个人是写的是大连，一个人写的沈阳。我觉得大连这个城市在整个城市形象，知名度上，毫无疑问我觉得现在事实上可以说是辽宁第一大城市。第二个我记得我第一次来大连19岁，我还在读大学，在天津坐船到大连旅游，当时感觉大连空气特别好，逐渐发现大连建筑不错，发现大连城市不错，后来做项目发现大连人不错。我非常希望企业有机会多到大连来，多向大连学习。同时我觉得大连事实上已经成了辽宁第一大城市，又有海又有资源，同时跨入了一类城市。在此，祝愿大连房地产能够有一个非常美好的未来，谢谢各位！

　　主持人：让我们用掌声感谢台上各位嘉宾，为我们献上精彩的城市观点论坛中国行大连圆桌。

　　请台上嘉宾留步，有请今天参与演讲及圆桌讨论的嘉宾上台合影！

　　随着这一场讨论的结束，我们今天的2013城市观点论坛大连行到此正式闭幕，再一次感谢大家参加我们今天的论坛活动，感谢各位在论坛当中对我们的支持。

　　现在请来宾们移步到一楼西餐厅，主办方已经为我们准备了丰盛的午宴；下午，还有“远洋钻石湾项目品鉴”活动，欢迎大家参与。

（审校：劳蓉蓉）

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