融创参股世茂杭州之江地块 孙宏斌的变与不变

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2013-03-18 02:30

  • 孙宏斌继续沿用其擅长的合作开发手法--参股项目投资者世茂房地产,而49港元或许创下了老孙寻求合作伙伴的最低成本记录。

      观点地产网 李雯露  曾高调表示“融创一定不会进杭州”的孙宏斌,自去年与宋卫平西溪相会之后,对于杭州的房地产市场似乎越来越感兴趣。这一次,老孙盯上的是杭州知名度颇高的原“之江度假村地块”。

      而孙宏斌亦继续沿用其擅长的合作开发手法--参股项目投资者世茂房地产,而49港元或许创下了老孙寻求合作伙伴的最低成本记录。

      49港元入股世房

      3月14日晚,融创中国发布公告宣布,其与全资附属公司Yingzi Real Estate、硕通投资有限公司以及世茂房地产订立股份认购协议。据此,融创子公司同意以49港元现金认购硕通投资股份49股。

      硕通投资有限公司于2007年在香港注册成立,是世茂房地产间接拥有的全资附属公司,其主要业务为投资控股。

      今年2月20日,硕通投资以16亿元竞得被业界称为“之江度假村地块”的滨江区杭政储出[2013]1号地块。

      资料显示,杭政储出[2013]1号地块东至西环路,南至江南大道,西至规划支路,北至杭州市土地储备中心、杭高新收储[2004]7号地块、杭州市开元之江度假村有限公司、中国美术学院滨江校区地块。总占地面积约5.8万平米,容积率为3.44,计算容积率面积约20万平米,规划为住宅及商业用地,总建筑面积为25万平米,楼面价为8002元/平米。

      公告称,交易完成后,Yingzi Real Estate与世房间接全资附属公司Genius Astor Limited会成立项目公司,即杭州世融汇盈置业有限公司。其中,融创中国持有项目公司49%的股权,世茂房地产则间接持有剩下的51%的股权。

      另外,项目公司的董事长由Yingzi Real Estate委任的董事担任,总经理由Genius Astor委派的董事担任,并且总经理为项目公司的法定代表人。项目公司的财务负责人由Yingzi Real Estate推荐。

      按照双方协议约定,两家公司对于该项目的投资总额将不会超过2.98亿元美金,因此,融创需按比例出资约人民币9.07亿元。

      对于此次交易,融创中国方面表示,杭州是该公司去年新进入的城市,也是其战略核心城市之一。融创相信此次与世茂房地产订立股份认购协议,合作开发项目,将有助于双方共用资源,提升效益及取得协同效应,从而有助于该公司扩大在杭州的市场份额和提升市场影响力。

      孙宏斌的变与不变

      除世茂房地产之外,从绿城到葛洲坝到九龙仓到保利到方兴,从苏南到上海到北京到天津,伴随着融创中国的百亿跃进,孙宏斌显然已紧握房企合作法宝。

      不过,从2010年的销售83.34亿元,到2011年的192亿元,再到2012年的356亿,伴随融创中国这一轮高速发展不能回避的仍然是持续高涨的资产负债率。据相关资料显示,过去两年中融创的资产负债率均维持在100%的高位。

      这不禁令人联想起顺驰过往的故事,2006年之前的孙宏斌同样坚持着“高周转、高杠杆、寻合作”带来的高速扩张梦想。

      2003-2004年间,顺驰在全国凶猛扩张,先后在华北、华东、华中等诸多城市高价拍得10余块土地,孙宏斌独创性地采取分期支付土地款、缩短拿地开盘周期等方式。

      彼时的顺驰也有过不少合作项目,但当时孙宏斌与人合作的出发点在于“找钱”。2006年,由于资金链断裂、在港上市夭折、投行临时毁约撤单等困境,不得不将企业转让给香港路劲基建,顺驰的神话也最终落幕。

      不过,现在的孙宏斌也许认为时代已经变了。

      “现在的融创几乎已看不到顺驰式疯狂扩张的影子,这家企业只在京津沪渝以及苏南杭州等几个大城市开发,且多数是通过与当地企业合作的方式完成。”

      孙宏斌说,这个行业的现金流包括三部分:销售、应付土地款、负债率。其中,销售占的比例最大;应付土地款是很刚性的,但是不在资产负债表里面,这是很大的问题;而负债率是排在第三位的。要看一个企业是否安全,要综合三个方面的要素。

      “融创的销售做得非常好,而且很多项目都是合资的,应付土地款一分都没有,全部付清了。所以负债率虽然高一点,其实现金流是安全的。”孙宏斌在接受媒体采访时就如此表示。

      而对于土地市场,孙宏斌认为,上海要优于北京,杭州仍存潜力。

      “目前在北京拿块贵地,2年卖不出去,或许5年可以(卖掉),但让人很难受,而在上海,我们近期分别以1万1和1万5拿下的地块都能轻松卖到4万。”孙宏斌强调:“融创不会冒险去做让自己难受2年的项目,大公司里面一定有此类项目,但现在融创里找不出一个。”

    撰文:李雯露    

    审校:刘满桃



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