龙湖业绩会:秉承稳健 今年不存在加速与否问题

观点网

2013-03-18 00:09

  • “今年我们销售目标定在460亿,相对比较稳健,龙湖一贯以来还是按照自己的既定策略在做,不存在加速不加速的问题。”

      观点地产网 曹萍 梁嘉欣 2012年实现401亿元销售额,意味着龙湖全年390亿元目标的最终完成,不过,超额11亿元的增速与其他同行相较而言,显得有点慢,但龙湖并不这么认为,他们有着自己的逻辑。

      3月15日,在香港召开的2012年业绩会上,龙湖CEO邵明晓称,“我们今年的销售目标定在460亿,相对比较稳健,龙湖一贯以来还是按照自己的既定策略在做,不存在加速加速的问题。我们是以三年为周期,有一些自己的内部规划,今年我们还是会保持公司的稳健经营,但是又保持适度的增长,同时在行业内保持有竞争力的规模,这是龙湖一贯的原则。”

      在总结过去的一年时,龙湖CFO韦华宁指出,公司2012年的营业额增长了15.8%至278亿元,但整体毛利水平依然是40%,这得归功于在重庆和北京那些获取比较早的地块。

      不过,龙湖比较得意的是,2012年,龙湖共新增土地储备891万平米,平均溢价率为8.72%,平均地价为2479元/平米,其中70%的土地位于一二线城市,且靠近城区。

      据龙湖的统计,截止到2012年底,公司累计有3952万平方米的土地储备,平均地价为1964元/平米,占全年平均销售单价的20.5%。

      在获得一批优质的土地储备的同时,龙湖也在去年获得了几笔资金。据韦华宁介绍,“截止去年年底,我们在手的现金是186亿元人民币,其中受限制的现金是2.27亿,有息负债总额是328亿,平均债务成本为6.72%,账期是4.1年。另外,我们的净负债率水平是48%,债务资本比是50%。”

      “在去年一年时间里,我们非抵押部分信用贷款比例是49%,一年内到期的债务只有51亿,占总债务比例的15%。我们的美元、港币的融资在整体融资结构中占到了36%,整体来看,公司的财务处于比较稳健的水平。”

      在土地储备丰厚且财务结构合理的情况下,龙湖开始考虑更深一层的发展。

      按照销售贡献的不同,龙湖将所进入的城市分为超过60亿、30-60亿、15-30亿三个等级,并希翼逐步增加城市的布点并提升该城市的销售能级,进而推动公司整个销售结构的转变。

      而在区域方面,自2012年开始,龙湖进入区域扩张的第二阶段,除了加强传统西部环渤海、长三角固有的优势之外,开始新入华南、华中区域。

      韦华宁表示,“2012年,全年商品房销售额超过400亿以上的二三线城市总共有19个,到今年年初我们已经进入了10个,还有9个我们需要进一步拓展,所以这是下一步公司的策略重点。”

      在拓展销售物业布局的同时,自2012年开始,龙湖商业投资物业的发展计划也提上日程。

      截止到去年年底,龙湖我们开业的商场有十个,总建筑面积达71万平方米,与此同时,开工在建的商场有155万平方米,主要分布在重庆、成都和北京。其商场整体出租率达98.8%,总的租金收入为4.8亿元,同比增长了20%。

      2013年,龙湖全年将有52个主力项目推出,其中包括13个全新的项目,另外有23个新项目会有新的业态产品面市。

      今年全年的可售货值的分布为:西部区域新增供货41%,长三角为26%,环渤海为27%,华南则占比6%。从业态来看,面向首次置业和首次改善为主的高层公寓占25%,低密度洋房占23%,别墅占20%,可售型商业占比为18%,SOHO为6%,车库占8%。

      3月15日,在香港召开的2012年业绩发布会上,就龙湖过去一年的发展以及新的一年的规划以及对政策的展望等,公司董事长吴亚军、CEO邵明晓、CFO韦华宁、投融资总监张艳等有着细致的回答,以下为现场问答实录:

      现场提问:龙湖地产的业务目前拓展至全国19个城市,可否简单阐述这19个城市的价值所在?最看好中国哪些区域?

      邵明晓:龙湖在区域布局上的策略还是一贯坚定深耕一二线城市。我们非常看好东部的省会城市及一些副省级城市,还有中部的省会城市,例如我们刚进的长沙,还有没进的武汉和合肥,西部例如我们已经进入的西安、重庆、成都和昆明。

      这些城市有几个特点:第一,产业结构相对比较合理;第二,都是人口聚集的城市,对周边有很强的吸附力;另外,个别城市相对比较宜居,以上这些特征都是我们选择进入城市的标准。

      另从数据来看,我们观察到去年全国有24个城市销售额在400亿以上,这些城市都是我们优先选择的城市目标。

      现场提问:观察到公司上半年物业发展方面的毛利率高达46%,但全年却仅有39%多,下半年公司物业发展的毛利率大概是多少?毛利率下降的趋势在今年上半年能稳定下来吗?

      韦华宁:2011年到现在为止,市场一直处于波动过程中,而市场的波动必然会令行业及公司毛利有波动,龙湖不可能逆行业趋势而变化。总体来讲,今年已进入结算的毛利水平算是很高了,随着2011年和2012年销售的项目陆续在2013年、2014年进入结算管道,会使2013年、2014年较早的时候毛利会出现沉压的状态,这是一个不可回避的问题。

      2013年到2014年,因为竣工面积、交付面积在未来几年里会有显著的增长,所以公司整体交付的利润额会呈现出稳步上升的态势,这是公司目前在结利方面相对明显的状态。

      而且,从大的操作策略来讲,公司始终在现金流和盈利之间取得平衡,我们不可能只看一方面,不能为了追求盈利而无视公司的现金流风险。“有盈利的增长、有回款的销售”,一直是我们不变的基本操作策略。

      我们估计,今年全年物业发展的毛利率会达到25%-30%左右的水平。这同时也是2011年、2012年销售推到2013年可能会进入结算管道的毛利水平,不单纯是2012年的销售毛利。

      因为到现在为止,基本上盈利的可见度已经非常高了,目前已经锁定的2013年结算超过七成。在这两年市场波动的过程中,整体毛利受到了影响。

      吴亚军:主要是结算,不是指今年的销售。因为今年的销售只有三分之一会进入到明年的结算管道,更多是进入后两年的结算管道。

      现场提问:2012年下半年物业发展的毛利率是多少?

      吴亚军:因为结算结构的原因,上半年毛利高的先进入管道,下半年毛利低的再进来,但是平均水平是39%,去年上半年是46%。

      韦华宁:2012年下半年的毛利水平在37%左右。这主要是结算结构的原因。特别是去年上半年有毛利较高的主力结算项目,但是下半年它的结算高峰期已经过去了。

      现场提问:龙湖今年的资本开支大概是多少,包括买地、建安费用、利息等?

      张艳:龙湖的现金非常充裕,在去年186亿在手现金的基础上,我们今年年初又发了5亿美元债,这部分资金还没有体现到去年年底的资金余额中。另外,公司去年的负债率很低,原来预计负债率可能会在55%-60%,最终因为公司销售情况比较乐观,且回款的比例非常高,所以最终的负债率低于预期。

      去年总体销售是401亿元,销售回款比例在91%左右,我相信这也是上市公司里面比较高的。基于此,我们预计今年签约收入会在460亿元左右,现金回款会在410亿元-420亿元之间。另外,我们今年租金收入会在6亿元左右。

      支出方面,由于去年拿地较多,故总土地款的45%会在今年开支,大概是100亿元左右。另外,今年3月份我们新增了6块土地,这部分今年的支付是30亿元,所以新增土地支付金额总计在130亿元左右。

      建安成本部分,预计今年的开支会在210亿元左右。其它资本开支大概是27-28亿元,利息大概是25亿左右元。税金则视乎今年销售情况而定,按照目前的情况,预计会在65元亿左右。

      现场提问:云南项目作为度假地产的代表,目前进展如何?今年210亿的建安成本中是否也包括云南项目?

      邵明晓:云南项目是一个非常优质的土地储备,也是一个长期的战略储备,需支付的量非常少,前期投入总共不到4亿元。而且这个项目在去年年底已经开工了,到目前为止进展非常顺利。我们在过年之后在昆明城市核心又拿了一个项目,体量为13万平方米,也是一个非常好的刚需项目,云南这两个项目有望在今年给我们带来销售。

      现场提问:刚刚提到460亿元签约收入是否为今年的销售目标?去年公司买了891万平方米的土地,这比当年合约销售面积多很多,这个拿地势头是否会在今年保持下去?刚才提到买地的钱有没有包括买新地的开支?

      另外,刚才公司表示对广州和深圳这两个城市有兴趣,你们怎么看这两个城市现有的竞争状况、市场潜力?今年会不会对这两个城市进行切实的部署?

      邵明晓:我们今年的签约目标是460亿。对于广深来讲,我们更关注的是广州,因为广州在我们的布局里,且广州还包括佛山等城市,容量非常大,而且有机会。

      吴亚军:刚才谈到今年买新地的计划,去年891万平方米在今年实现支付的金额是100亿。今年1-3份我们又买了六块地,这部分需要支付30亿,加起来是130亿。我们对于新进入城市的策略不是很激进,还是要看机会。

      因为我们去年买地的量和窗口期都把握得很好,我们觉得去年投资和融资两个窗口都做得非常好。所以,今年没有这么急迫。

      我们现在的土地储备有3900万平方米,够我们六到七年开发,所以没有那么激进,不会非要在今年买地,还要看合适的地、合适的城市,在我们要进的目标城市里进行筛选,或者在我们既有城市的目标地块进行筛选,如果地价高,或者不恰当,超过了我们负债率的承受,我们就停止购地。

      现场提问:龙湖拿地的地价和融资成本方面表现得很稳健,因为你们对这个市场一直比较谨慎,今年的销售目标定在460亿,是不是意味着龙湖想在未来两三年在规模上加速

      邵明晓:今年我们销售目标定在460亿,相对比较稳健,龙湖一贯以来还是按照自己的既定策略在做,不存在加速加速的问题。我们是以三年为周期,有一些自己的内部规划,所以龙湖还是会秉承稳健、计划性和前瞻性的策略,保持公司的稳健经营,但又保持适度的增长,同时在行业内保持有竞争力的规模,这是龙湖一贯的原则。

      现场提问:今年各家开发商都表态要加大区域纵深,深耕一二线,对三四线城市的扩张都表示谨慎。但现在国家大力倡导城镇化,是不是开发商普遍对城镇化持谨慎态度?

      邵明晓:龙湖一直以来的策略是深耕一二线,我们也在观察,去年出现了24个销售额超过400亿的城市,而且销售结构比较真实。从去年全年来讲,我们看到成交结构主要还是自住需求。在这一轮调控中,我们判断未来市场主流是以自住为主,所以龙湖还会继续用龙湖比较擅长的优质产品和服务去服务客户。

      一二线相对来说是一个标准,但是我们更多地还是要进入后续有增长潜力的城市。龙湖进到一个城市就会在那里做强,这是我们一贯的原则,但是我们在进入城市的时候会非常谨慎。

      尽管在同样规模的公司中龙湖进入的城市是最少的,我们有那么多的城市可以进,而且有那么多城市期待我们进入,但是在具体操作上我们依然会比较谨慎。

      吴亚军:没有特别说哪些三四线城市不进,但是我们跟随城市化战略和人口集聚的方向、产业集聚方向,还有宜居的方向,布局我们的项目。我们基本是围绕这几点做,我相信城市化也是顺着人流在走。

      现场提问:政府已经开始对楼市推行调控政策,您们怎么看待未来中国内地楼市的发展情况,对此是不是保持乐观的态度?

      吴亚军:关于宏观调控,我们注意到不久前国家出台了“新国五条”。对于这个政策,我们也一个基本的判断:对这个行业来讲,如果出现房价过分的快速上涨一定会遭到政策的调控,我觉得这是常态的政策,在这方面我们有一个积极应对的心态。

      第二,我们认为,中央政府也不希望把群众正常的住房消费需求打压下去,希望这部分需求得到保护。配合城市化未来的发展空间,我认为这个行业仍然拥有机会,只是说从业的企业要小心应对和操作,在这一点上,我们是这样的一个判断。

      第三,我们认为下一步各个地方政府执行政策的细化还有待深化,所以我们还在关注和等待之中。我相信,龙湖作为一个分布全国很多地区的开发企业,从业时间比较长,我们做好了各方面的应对准备。但是,聚焦刚需和初次改善的需求仍然是我们主要的市场目标。

      现场提问:“新国五条”出来以后,消费者的心态有没有改变,他们的需求有没有一下子发生变化?前天深圳出台限涨令,您们觉得今年会不会真的出台政策调控楼市?

      邵明晓:我们的判断是这样的,政府调控的目标是房价,意愿上并不想压制刚需和首改的需求,因为我们在售的项目需求还是很旺的。

      同时我们也在等待,因为月底各个地方会出台调控细则。

      从龙湖来讲,我们觉得调控对房地产长期稳定发展是有利的。龙湖要做的还是一直坚持的原则--把产品品质和服务做好,让真正喜欢龙湖的客户一直跟随我们走下去。

    撰文:曹萍 梁嘉欣    

    审校:刘满桃



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