　　第三，关于供求关系判断。从2010年开始我们实施对房地产严格调控政策，调控政策经过两年时间，没有放松力度、没有改变方向，特别是2012年没有任何的放松房地产调控政策这样一些新的政策出台。在政策没有变化的情况下，经过两年市场对库存的消化，到了下半年开发企业资金状况得到极大好转，供求关系从年初库存量过大到年末库存量得到部分消化，引发了人们对未来房地产价格走势的判断，所以预期影响了房地产市场的变化。

　　房地产市场预期从来都是不稳定的，经常是由于预期决定了市场，导致市场需求或集中观望或集中释放，最后引起了市场上下起伏波动。由于房地产市场本身是资产属性所决定，所以影响房地产市场的因素主要是预期，而不是实际的需求。一般消费品如果需要的话就会去买，但是房地产资产属性很强，即使需要也不一定买。对房地产市场来说，预期影响远远大于实际需求。这是第一个看法。

　　第二个看法，以销售面积研判2013年，因为价格从来都是跟着销售来走。先有销售变化，后有价格的变化。2012年基数是低的，在这样的基础下，由于去年上半年基数很低，所以出现了低基数基础的增长是不奇怪的。

　　从刚才所说的预期来分析，有以下方面影响2013年房地产预期。

　　第一，货币政策走向。我们总是在观察调控房地产行业本身的调控政策，除了房地产行业本身调控政策之外，货币政策对行业影响特别大。去年年底的时候中央经济工作会议确定了2013年实施稳健的货币政策基调，我们大致可以判断2013年货币政策基本保持稳定，既不会偏紧，也不会过于偏松。

　　第二，宏观经济增长恢复在惯性下会延续。去年经济走势是第四季度开始回升，经济增长回升有一定惯性，所以对房地产而言，今年上半年经济增长可能是一个确定的因素，所以这对房地产预期也会产生一些正面影响。

　　第三，在年末，部分城市特别是一些中心城市去库存加快，供求出现新的挑战。这些方面都是对房地产向好的判断。

　　但是还有一些因素也在影响我们的预期，一个是房地产调控政策。今年房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减，所以我们没有任何的理由期望今年房地产调控抑制投资、投机方面能有所放松。投资和投机性需求空间不大的情况，完全靠自住性需求推动房地产市场大幅增长有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。

　　调控政策在部分地区和城市，特别是房价有明显上涨的地方会从严从紧，这是一个对冲预期的因素。

　　还有一个因素是城镇化。"十八大"之后，房地产业界人士对未来预期极为乐观。为什么会得到这样一个极为乐观的判断？新型城镇化一定会对房地产市场有极大推动？

　　新型城镇化的内涵应该是非常丰富的，当然我们现在没有看到官方的解释。我个人理解新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。判断新型城镇化对房地产市场的影响就不能简单套用过去的经验。

　　新型城镇化不是简单的扩张土地面积和简单的增加城镇人口数量，而是要提高城镇化的质量，让已经在城镇的农民工，如何让他们享受到定居落户的问题以及一系列相关改革。这和过去单纯追求数量、粗放城镇化发展不一样。过去城镇化由于快速发展、粗放发展、数量发展导致不平衡、不协调、不可持续问题要在新型城镇化推动过程中予以解决的。

　　新型城镇化对房地产业的影响至少在2013年影响是中性的，而不应该过分乐观。

　　综合以上影响因素，我判断2013年房地产市场有望继续保持以稳为主。保持房地产成交和价格一丝不动是不可能，如果把小幅波动作为稳定的话，整体市场有望继续保持以稳为主，小幅的波动，城市和企业的分化格局将继续延续。

　　过去的房地产市场是单边上涨格局，所有企业投资房地产都是赚钱的，今后一定是分化格局。这个格局对城市来讲，取决于人口规模，对企业来讲，取决于品牌美誉度、专业化能力。

　　（此文为住建部政策研究中心主任秦虹在“市场的选择城市观点2012年度论坛”上的演讲实录）

（审校：劳蓉蓉）