房地产行业的走势主要是以三个阶段完成调整，一个是量的下降，一个是价的下降，另外一个是房地产投资的下降。

　　李战洪：两年之前，同样的文登也做过一个主题演讲，金科已经进入了18个城市，35个项目在运作。本来我想说说我们的项目，因为我们也有旅游、养老、商业项目，后来我想了想，我就不推介我们的产品，不说我们任何的项目，说一说大家比较关心的事情。

　　关于这个题目，我曾经问过很多人，包括我们在拿地的过程中，包括我们在建设过程中，我们其实犯了一个大忌，这也是我自己的一个体会。不要把什么东西都叫地产，比如说住宅地产，养老地产，旅游地产，酒店地产等等。

　　其实，酒店就是酒店产业，旅游就是旅游产业，地产只是在这个过程中为它提供配套，为它提供支持。所以，当所有的产业都冠上地产以后，有可能在各方面的政策支持，包括地块取得方面都会出现一些问题，难度系数可能会加大。但是，我今天还是按照旅游地产、养老地产、商业地产来说。

　　最近我在博鳌的时候，有一些地产大师在辩论，所以我最近所有的演讲都会加上这句话。当外部环境发生急变的时候，昔日的成功模式有可能成为今日的智库，在商业丛林中适者生存，因为企业才能持久成功。

　　再说到产业转型选择的时候，我一直说要明道才能用术，明道就是要知道方向。

　　第一个，政策左右下的非常态楼市特征，它的一个特点是充满不确定性，是一个循环。一抓就死，一死就降，一降就半，一半就活，一活就乱，一乱又抓，一抓又死。所以，现在这个阶段处在叫的阶段，包括我们政府在叫，银行在叫，开发商在叫，购房者在叫。

　　包括我们的一部分专家，一部分专家说明年三月份要大涨，另一部分说要大跌。反正都是在叫，这个阶段各个层级都在叫。

　　房地产行业的走势主要是以三个阶段完成调整，一个是量的下降，一个是价的下降，另外一个是房地产投资的下降。

　　另外，三分天下的格局正在形成，在这个过程中，三分之一企业强大，三分之一在增长，三分之一在退出。

　　企业的形态现在这个阶段是以生存为目的，以现金流为导向。在转型之前，我们不得不关注这个问题，所有的调整其实分两个方面的调整，一个叫周期性调整，一个叫结构性调整。

　　对付周期性调整的时候，房地产的对策就两个字，叫等待，等在那里，解放军就会来。结构性调整的企业对策就要转型，这也是为了后面转型做铺垫。

　　第三，行业的关系在转变，包括合作发展，观念发展，这一块现在正在发生变化。

　　第四，组织关系在变化，一切房地产企业面临兼并，就是我说的三分天下。三分之一在逐步强大，三分之一在挣扎，三分之一被兼并或者退出。

　　第五，开发产品的提升，开发业态的拓展，包括我们后面说的转型。从住宅地产到酒店商业、商务、旅游、休闲、养老等多元化的拓展。

　　第六，企业盈利点的设计，这个时候盈利点的设计很重要，所以多元发展非常重要。

　　第七，换价格，换产品，换客户，结构转型的时候更多是要换产品，换客户，我们的客户群体不仅仅是满足他们的居住诉求。

　　用术方面，要懂得转型。其实产业的转型有三次浪潮，为什么有三次浪潮。地产的发展有它的规律，最关键的是我们能够用阶段论的方法去把握机会，能够让我们走在前面。所以，我用三次浪潮进行归纳。

　　整个产业的趋势的判断，也叫阶段论分析，三次浪潮的房地产机会。第一个，企业的生态，我们这个行业其实是三个阶段。

　　第一个阶段，利用机会制胜。

　　第二个阶段，利用资源制胜。

　　第三个阶段，利用能力制胜。现在已经到了能力制胜的阶段。

　　商业地产我们关注它的业态发展，关注业态发展进程非常重要，这是我们往商业转型的时候怎么做。包括我们三分天下，每个阶段我们的做法是不一样的。

　　旅游地产大家都知道，有观光旅游到休闲度假，再到体验旅游。养老地产是9073法则，机构养老、社区养老、居家养老。

　　第一部分，企业的生态，开发商的生态其实是三个阶段，第一个阶段是机会制胜阶段，也就是说初级阶段，房地产开始起步阶段。这个时候谁把握了机会，谁拿到了地块就一定能够让企业获得利润，获得发展。

　　第二阶段，谁手上有土地资源，资金资源，市场资源，你就能够让企业快速获得发展

　　现在这个阶段是靠能力制胜阶段，这个时候要利用技术的专业能力，我们的现代企业机制，包括我们的管理水平，我们的人才，要通过这个方面获得发展。仅仅把握了机会，你有资源不一定能够成功。

　　商业地产的转型也是三个阶段：第一个阶段，最初的阶段我们只有购物，实现购物，100%的购物业态，这就已经叫商业了。

　　第二阶段，我们叫503218的规划原则，随着经济的发展，这个时候我们50%是购物，32%的业态规划是餐饮，18%是优秀娱乐。到了现在这个阶段，随着经济发展水平发展到一定阶段的时候，购物、餐饮、休闲娱乐三分天下。其实现在可以看得出来，很多开发商有自己的影院，有自己的休闲娱乐的业务，在把这部分做强。

　　所以，根据不同的阶段，我们辐射的范围不一样。转型商业地产这一块要参考经济水平，这一块在很多年前，我在工作室的时候专门做专题研究得出来一个结果。

　　在世界历史里，某种业态出现有一定的规律性，人均GDP到1000美元的时候，百货商店兴起。2000到3000美元的时候，超级市场兴起。6000美元的时候，便利店兴起。8000美元的时候，船主仓储式商店兴起。12000美元的时候，购物中心兴起，包括网上购物，店商。

　　城市化率是商业地产的一个重要因素，城市化率在30%以下的时候，它属于初级阶段，这个时候零售行业，包括选址，包括发展，零售行业有新的要求，开始向几何中心集聚。

　　中级阶段，70%以下的时候，中国现在在70%以下，50%多一点，现在正处于移心分散的阶段。城市人口的几何中心，也就是我们说的主动发展这块，我们在做商业地产的时候要往这块走

　　高级阶段，70%以上，日本、美国，这些是叫离心聚集，这个时候由几何中心再向郊区化发展。所以，这个时候我们能够把握城市化率也知道怎么去做。

　　刚才说到三亚问题，我觉得重点还是在旅游地产和养老地产。旅游地产的转型有三个发展阶段，在世界的旅游地产历史中有发展期，腾飞期和成熟期。中国落后了30年，所以我们要在后面加30年。

　　发展旅游产业的时候也经过了观光旅游，休闲度假旅游，体验旅游这样几个阶段，旅游产业将成为世界上最大的产业之一，到2020年的时候。16亿人次，收入将达到2万亿美元。

　　所以，我们在往旅游地产转型的时候要记住几个拐点，300美元的时候，800美元的时候，3000美元的时候，8000美元的时候。

　　从七月份到八月份两个月里面，大理的房子卖得很好，有一句话叫移民大理，很多地产的老总，北京央视主持人，大导演，大记者，大画家都集中到大理那里的休闲旅游度假的地方居住。

　　所以，旅游地产的发展要经过三次浪潮，第一次，观光旅游的时候，当时以深圳华侨城为代表。

　　第二次，以博鳌、三亚、丽江的崛起为代表。

　　下一步，几乎就把养老养生地产涵盖进来了，刚才说到一个数据，十二五期间，老年人口是一个增长高峰，60岁以上的老年人每年要新增800万，总数由1。78亿到2。27亿，老年人的人口比例由13。3%增长到16%。

　　未来的五到十年，中国的养老产业发展的前景是巨大的。所以，这里面就有一个问题，我们去做哪一个，在养老养生地产方面有一个9073法则。

　　机构养老3%，社区养老7%，居家养老90%。2。27亿的老年人口里面你做哪一块，你做3%是3%的做法，做7%是7%的做法，90%是90%的做法。

　　9073的养老养生地产怎么做，3%做慈善，先把果勾出来，然后在后面结绳，一般人都喜欢顺藤摸瓜，我来顺瓜摸藤，先把瓜掏出来，然后再去摸出一个个的藤。3%做慈善，7%做市场，90%做复合。

　　3%因为是机构养老，开发商在这个过程中尽量尽社会责任，企业做慈善。我今天看到一个新闻，美国又有一个11个亿万富翁把自己的资产捐献给慈善机构。

　　机构养老方面，比如说资助养老院，比如说绿城提出一个口号，十年要做100家养老院，能够叫养老院我都认为是机构养老。3%乘以2。27亿，大概在600万人口左右，如果按照1。5个人一套房子计算，这个市场形势也还不错。

　　7%的社区养老，这块做市场，用市场化运作。其实，7%相当于1500万老年人，如果按照2个两个人来算，都有700万套房子。如果按照1。5，这就相当于住建部提出的1000套保障房的规模了，这个市场也是很大的。

　　所以，产品类型比如说租赁型的养老公寓，销售型的亲情社区，老年健康生活社区，学院式的养老社区等等。

　　90%是居家养老，这个时候一个做配套，要做复合。因为，你的社区里面都叫养老是有问题的，比如说我们的社区，用十个字来做，敬老、爱妻、清齿、目明、惜己，是这样才能把我们的市场做到最大化，要不然会区隔。

　　所以，在做复合的时候也要把我们的住宅属性，普通商业地产的属性，医疗保健的属性，旅游休闲的属性，包括我们的教育与再教育属性都要在里面。比如说销售型的休闲产品，销售型的度假产品，销售型的两代型社区，销售型的三代型社区。

　　我们最近推出了两代型社区，社会上的认同度比较高。他自己帮父母亲买一套，在电梯高层里面，或者他自己有一套电梯高层，父母亲一套联排或者洋房。这种是两代居的社区和三代居的大型社区将成为一个大趋势。

　　养老、养生产业正在突破传统家庭养老模式，开始形成家庭、社区、市场养老并存的局面。同时也出现了异地养老，以防养老，后留式养老，教育养老，以及生态养老的新模式，开始走出一条与国际经验接轨的社会化，市场化道路。

　　因为我对文登很有感情，文登有很多地方我都去看了。我送文登一句话：东海有一座名城，文登，从而山海全文，与城相依千万年。禅术之乡，新文登人，老文登人从此福如东海寿比南山，祝福各位，谢谢！

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