张颖：旅游地产发展趋势

作者:     时间: 2012-09-20 18:27:54    来源: [ 观点网 ]

旅游地产的核心诉求就是要拥有自然优美生态环境。旅游地产的出现满足了社会居民对居住环境日益增长的心理需求。

　　张颖：各位领导嘉宾上午好，今天我想从旅游地产的角度跟大家分享我们这些年在这方面的实践，经验，以及观点。

　　从这张全国的地图上我们可以看到，北到新疆的库车，内蒙的阿尔山，南到海口，三亚，蜈之州，在全国近十年来，旅游地产项目持续升温。

　　而在这样一个现象的背后，我们认为有一些相关的背景原因。首先，全球化的背景，二十一世纪中国已经步入全球化进程之中，这个全球化主要表现在两个方面：第一，经济全球化。

　　中国的产业分工已经不仅仅是制造业，而是逐渐像产业链的高端，包括决策、研发方面转移。另外，物理空间，形成了很多城市带和城市走廊。

　　第二，城镇化背景。建设部的统计数据显示，到2011年底，中国城镇人口从改革开放之初的1.7亿达到6.9亿人。

　　第三，产业化背景。第三产业的增长速度远远超过第二产业，城市产业和人口的外迁和分散必然导致城市外围出现一些新的以不同产业为主的区域城镇群体，形成了新的城市形态，新城和新镇的出现。

　　第二个，我们想探讨什么是旅游地产。我们认为旅游地产是指在特定的土地下开发，与某类旅游区域在内外空间，和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，我们认为旅游地产有以下几个类别。

　　第一个，旅游景观地产，主要指在旅游区为游客活动建造的各种观光，休闲和娱乐项目。

　　第二个，旅游商务地产，主要是指在旅游区，或者旅游区的附近提供旅游相关的商业餐饮，会议展览，场所等项目。

　　第三个，旅游度假地产，主要是为游客和度假者提供直接用于旅游休闲度假的酒店，度假村和产权公寓等等。

　　第四个，旅游住宅的开发，主要是和旅游相关联的住宅开发项目。一般意义上的旅游地产指的是旅游住宅地产，但是现在在一些大型的旅游地产项目里面，我们往往是旅游住宅地产、旅游度假地产，旅游商务地产，旅游景观地产这四个层面结合在一起的项目。

　　旅游地产的核心价值我们认为实现是提升地区的区域品质，促进地方的发展。刚才各个嘉宾也谈到旅游地产的投资额非常大，这无疑会提升周边的地价，拉动地方经济的增长。

　　第二个，为开发企业带来高额的回报。因为，旅游地产在操作过程中往往伴随着土地性质的变动，国有土地和农村集体土地的兼容，购地和租地的相结合的开发模式，也使得开发企业的土地成本会大大降低。

　　另外，生态居住模式的创新和探索。旅游地产的核心诉求就是要拥有自然优美生态环境。旅游地产的出现满足了社会居民对居住环境日益增长的心理需求。

　　后面我想举三个案例讲一下我们对旅游地产的一些探索，第一个，海南海棠湾国际养生社区。第二个项目，海尔文登的项目。第三个，云南昆名。

　　海棠湾国际养生社区是我们和泰康人寿保险集团一起合作的项目，泰康人寿主要产业是人寿、保险和金融。他来做养生社区首先在专业实力上有一定的支撑，这个项目位于海南三亚的海棠湾，继三亚湾和亚龙湾之后，海棠湾目前被重新定位为国家海岸。

　　在这个区域目前也定位了一个点，就是大家所熟知的蜈之州岛。一个带就是沿海的高档酒店带，我们这个项目就位于蜈之州岛正对面的圆形区域。

　　在我们这个区域周边已经了海洋大学，国际顶级品牌滨海酒店带，奥体村，国际医疗服务这些大型的市政公共服务配套设施。这些无疑为我们这个地块提供了有利的支撑。

　　我们这个地块用地面积是3.7平方公里，区内的景观资源包括大面积的绿地，同时有5平方公里的大小的龙棠水面，整个面积是围绕龙棠水面存在的。

　　整体的开发思路我们认为是一个从物理空间到精神层面的逐层递进，首先是一个CCRC养老社区。之后是海棠湾国际养生社区，再往高端是海棠湾国际养生论坛，最后形成养生示范传播基地。

　　这里就简单解释什么是CCRC养老社区，CCRC起源于美国的教会组织，至今已经有一百多年的历史。他兼顾了衣食住行，医疗健康，心理关注，自我价值再认识和社会生活等老年生活的各个部分，是老年人退休之后的全新方式。

　　99年美国的一项学术调查显示，居住CCRC老年的余命年龄是非居住于CCRC的1。5倍。它的本身的区域分成四个部分，独立生活区，协助生活区，专业护理区和老年痴呆照顾区。其实，就是一个人退休之后从可以自理到完全不能自理这样一个过程的全方位的全程照顾。

　　目前在世界上CCRC主要有两种模式，第一种是在美国和亚洲施行的政府扶持加发展商盈利的模式。第二种在欧洲，基本上是政府福利性的模式。在中国目前出于市场空白阶段。

　　我们把CCRC国际社区引入到海棠湾这个项目里，我们希望通过CCRC这个养老社区能够在全国形成一个示范作用。通过养生主题酒店板块提升土地价值与物业价值，提高文化创意街区板块打造整个区域的核心竞争力。另外，通过海棠湾国际养生论坛形成养生品牌的旗帜，这是整个经营发展的理念。

　　在业态构成上，我们一个龙疆团，外面包围三个社区的组团，主要形成CCRC活力社区组团，海棠养生主题酒店组团和养生文化创意街区外在团。

　　CCRC活力社区外在团主要由热带滨海风情打造，及持续照顾，养生度假，养生居住，养生休闲为一体的活力社区。养生主题酒店是利用龙江棠独特的资源和平湖秋月作为滨水平景观资源，为精英阶层提供最具特色的养生体验平台，品味高端的休闲生活。

　　文化创意街区是利用文化艺术独特的吸引力，将博物馆，文化街区，固化的音乐吧，书店，咖啡厅，茶艺中心等等，成为整个社区的核心竞争力和活力中心。

　　这是规划之后的总平面图，我们在里面分成了CCRC老年社区板块，养生主题酒店板块，南侧的创意文化街区板块。

　　在这些板块周围是大面积的开放绿地和半开放的绿地，以及水艇，整个资源景观环境非常优质。

　　从整体来看，我们用一条共同的交通连廊将这些板块联系在一起。刚才提到的三个板块在功能上是互补的，在交通上互相联系，这也满足了甲方提出他想整体拿下这块地的目的。因为，这块地当时是分地块进行招拍挂的，我们这个设计保证整个围绕龙棠最优质，土地价值最大化的原则，希望能够被一个企业整体开发。

　　在具体的节点设计上，像CCRC协助生活区，老年人还有一点自理能力，我们采取的是半围合的形式。里面有内院，可以进行公共的交流。建筑设计也有很多连廊，供人进行社会的交往和休闲。

　　像专业护理区，老年人的自理能力比较弱，基本上是一个全围合的形式，保证老年人的安全。

　　像记忆恢复照顾区基本上是不能自理的老人，相当于整个居住的养老建筑，围绕中心一个小型的公共医疗服务建筑，相当于一个小型的医院，这样保证在最短的距离，最短的时间，保证这些生活能力比较差，完全不能自理的痴呆老人的健康。

　　另外，我们还创造了一些高尚生活家园，也就是高档的度假产品，高端企业的养生专属会所，以及高端企业的养生专属岛。

　　在建筑上我们采取人性化的设计，在一层形成活跃的生活区的居住单元，布置公共活动和交往空间。在楼上的每一层，在边缘位置布置活动空间，公共厨房和呵护站。同时，在整个楼层的核心筒位置布置护士站和活动空间，全是为老年人的需求而设计。

　　同时，还要大型的综合服务区，就像我们在城市生活的市政服务中心，里面包括健康管理中心，金卡体检中心，运动养生馆，养生剧院，养生保健，才艺公房，国际养生培训中心等等所有的公共服务配套，在一个组团内解决。

　　同时，刚才提到八大主题酒店，我们考虑的是商务简约主题、艺术品鉴主题、中医理疗主题、SPA水疗主题、上善民俗主题、北欧风情、禅宗静心、东南亚颐养主题。

　　同时，我们在酒店主题的核心位置布置了会展中心，作为养老、养生的举办地。举个例子，像SPA水疗和东南亚颐养主题酒店，我们采用的是南亚的热带风情的建筑风格，也突出了当地的特色。包括一些艺术家公寓，养生创意休闲街区。

　　最后，这个项目创立了新的旅游品牌，我们考虑至少可以产生5000个就业机会。酒店的接待能力，我们预算客房是500间。虽然投资巨大，开发周期较长，但是对整个区的带动作用还是非常明显的。开发过程中可以给当地政府带来高额的物业建设税，销售税，项目建成后的各项商业经营活动也可以为政府带来稳定长期的经营税。

　　同时，来此参观体验的游客，社区居民的日常生活还可以带来可观的消费税。从社会效应来说，引领是三亚旅游地产走向了高端的方向。

　　对社区贡献，我们考虑是一个曲线上升的过程，从最初开始的养生自住公寓，养生度假别墅开始，之后是CCRC活力社区，同时配套的是养生主题酒店，以及中期的养生康体学院和高尔夫游艇这些旅游休闲设施。到最后是整体产业的联动，拉动片区价值的提升。最终实现政府，目标客户群，当地民众和开发企业的四方共赢。

　　第二个项目，我简单说一下海尔龙城大英温泉养生度假区，这个项目现在改名叫原乡37度，刚才建设局的领导也提到了。我们跟海尔集团合作，完成了他的复制性详细规划和概念性规划。这个项目现在正在进行一期的招标和建设，预计2014年会建成，也是因为来文登开会，所以特意选取了这个项目。

　　山东省目前人均GDP超过3000美元就会产生比较强烈的休闲度假需求，文登目前所在的胶东半岛人均GDP已经超过4000美元，所以文登的旅游地产发展空间还是非常广阔的。

　　文登市目前城市总体规划提出，整个城市空间向东向北是经济技术和空港产业板块，向东南方向是休闲度假发展轴，而我们这个项目就位于这条休闲度假发展轴的方向。

　　项目区位位于文登的葛家镇，距机场，火车站，包括主要道路的距离都在一个小时的车程内。

　　在葛家镇总体规划里面，我们这个项目定位为大英温泉度假区，包括度假商业服务和居住功能。刚才各位领导也提到了，文登有五大温泉，大英温泉在区位、规模、环境和水质方面均列全市第一。

　　这个项目整个的范围是2500亩，可建设用地大概在2300亩左右，也就是图中的这个红色区域，在葛家镇镇政府向南一些。

　　我们提出的几大理念，温泉疗养，休闲商业，养生康体，生态易居。整个这个区域我们考虑和主干道相连，在主入口的位置布置了主题酒店群和商业街。同时，这个公共服务板块也是温泉所在的核心区，周围分布了各个组团，形成养生、温泉度假小镇，在南侧临近高尔夫的位置是高尔夫别墅区。

　　每个组团都是以卵型自由形态的分布，形成度假的空间特色。一期主要开发入口附近的酒店群和商业街，这是大概的一个空间效果，占地面积非常大。这是入口处的商业街和酒店群，主要采用的是西班牙的风格。

　　包括一些对地中海风格的酒店，还有一些体检中心。整个这个项目我们认为也实现了这样几个综合价值。

　　第一，多重人气的聚集，迅速提升这个地区的影响力。未来我们预计商业水街可以吸引30万左右的游客，养生药草农业预计是20万左右，温泉疗养最大容量是2000人。同时，酒店公寓的最大住宿接待能力是6000人左右。

　　另外，为地方政府增加了各种税收，同时促进了当地就业，保守估计大概在2000到3000人左右，同时促进了产业升级，吸引高素质流向文登。

　　第三个项目是在昆明安宁的心景禅温泉度假酒店，这个项目在云南昆明安宁市北侧的温泉镇，距离昆明42公里，距离安宁17公里，也属于一小时车程范围内的距离。

　　这个基地的特色是西部式龙山佛教文化板块，东侧是凤山森林公园板块，北侧是秋木园主题公元板块，本身又有温泉资源。同时，由主要的道路连接到主要的城市。所以，它本身的区位价值是非常优质的。

　　因为在安宁市本身温泉资源丰富，所以在那里开办了很多温泉酒店。但是，我们发现有几个问题。第一，产品单一，传统项目开发偏多。

　　第二，千篇一律，地域文化特色不强。

　　第三，低档竞争，品牌保护意识淡薄。

　　所以，我们应对的策略是丰富的产品内涵，包括中高端产品组合，进行整体包装与精细化设计。同时，昆明温泉旅游开发中具有引领和示范作用，希望达到这样的一个效果。

　　这个红色的部分是我们这个项目的基地所在地，它的特点，右边是一个河道，西边是云南佛学院和历史古迹漕溪寺。整个地势是东北低，西南高，相当于面水的地方低，靠山，靠寺的地方高。

　　结合这样一个地势特色，我们规划了这样一个总平面图，包括三个板块。首先是大型建筑和中间水的公共区域，南侧是酒店的客房区域，再南侧的位置是世外的泡泉区域。

　　在整个的路线分析上，外面是一些车型线与主干道相连，内部黄色的是一条步行的景观轴，我后面会详细说一下景观轴的考虑。中间红色区域是内部的酒店人行流线。在整个的规划上，我们考虑了佛静中轴和禅静院落这样两个主题。

　　人在游览佛山名寺的时候，都是山路之行即是新路旅程。所以，我们在整个佛静中轴，人们步行上山道路上考虑了一系列的景观序列，形成修行者参禅的心境。

　　酒店的客房我们采取的是禅静院落的立意，比喻为隐于世外的幽静庭院，是超脱世俗的心灵居所。在佛静中轴上我们设置了明镜台，莲花池步，万字印心湖，水月空门，坐看云起处，松林幽静，无量心梯，香海慈云，曲水流逍。

　　在禅静院落里我们用禅修经舍来代表联排别墅，用禅悦客栈代表双拼别墅，用心静雅筑来代表独栋别墅。

　　同时，在外面设计了室外温泉舞台区，欧美区，亚太区，山岭野趣，休闲烧烤等不同的室外套餐和类型。

　　我们整个项目就形成了三个方面的结合：第一个，修禅主题和温泉养生的结合。

　　第二个，整个地势的起伏和我们整个台地的建筑层层上升布局的封建化。

　　第三个，人工规划的温泉养生酒店和山体上历史古寺的结合。

　　最后，我说一下旅游地产的几个主要趋势。第一个，规模超大，往往开发面积比较大，涉及到生态环境保护，住宅开发，旅游开发和配套设施。

　　第二个，功能复合，可以说是一个小型的造镇，或者造新城的活动。里面也是涉及生态保护，旅游休闲，文化体育，商务、商业，度假酒店，会议、会展，居住，居民安置等等多功能的复合。

　　另外，业态创新，需要旅游+文化+地产，目前这是一个创新的主要方向。

　　所以，鉴于我国城市发展模式和土地制度的特殊性，大盘旅游地产的开发将成为中国旅游地产发展的主要趋势。

　　旅游地产未来不仅仅是策划创意，还是开发模式的创新，产品类型的创新，复合的功能和创新的业态要求规划设计策划机构必须具有驾驭项目策划、规划、设计、建筑、景观等多方面的超强能力，我们也希望是一个综合的团队为企业和政府实现这样一个目标。谢谢大家。

（审校：劳蓉蓉）

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