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李衍民：最好的时代来临产业地产城市进入选择分析

作者: 时间: 2012-09-20 18:22:35 来源: [ 观点网 ]

产业地产的开发更多关注的是什么？更多关注这个城市所在城市的政府产业政策导向。

　　李衍民：各位领导，各位朋友，非常高兴今天能够借我们城市观点论坛这个机会，把我们对于产业地产研究的这样一个专题跟大家做一个分享。

　　我记得同策最早开始做有关产业地产的项目是从2001年开始的，这十几年做下来之后，发现产业地产虽然还叫地产，但实际上它和我们传统的住宅房地产开发有非常本质的区别，为什么？因为产业在前，地产在后。

　　从产业地产的区位选择，整个的开发模式，包括盈利模式，再开发模式都和我们原来常规住宅开发会有本质的区别。对于宏观政策的影响，住宅项目会受到很多的宏观政策影响，而产业地产在今年这样一个整体形势不是特别好的情况下反而迎来了一个非常好的发展时代。

同策咨询与研发中心副总经理李衍民

　　在8月份的时候，西山版的扩容，当时是把上海的张江，武汉的东湖，包括天津的滨海和北京的中关村这八个园区企业产业地产开发应该是国内产业地产开发的龙头，把他们纳入到西山版里面。应该说这几个产业地产开发走在国内前列的一些园区，他们已经开始把金融纳入到整个园区的运营里面，应该说他迎来了一个非常新的，非常有发展前途的时代。

　　我们在2006年开始做了大概有几十个类似产业地产的项目，包括和张江，东湖合作都很多。我们会发现目前国内产业园区的开发包括了四大类型：第一个类型，功能区管委会的模式，以政府牵头做，引进一些企业。

　　国内最典型的，发展最好是张江科技园区，整个4.66平方公里的项目。现在大家比较熟悉的是张江北区，大概只占到整个规划一半不到的面积，现在在全力开发的是它的中区，可能在2013年开始会启动南区的建设。它是以政府为主导，引进企业，同时在配套酒店、办公、住宅。

　　第二种类型，主体企业开发，这种开发模式是以开发商为主的背景来做的。这种对企业的要求非常高，他一定要有比较强的实力，并且在住宅，在产业上面都要有非常雄厚的背景。比较典型的例子是紫江科学园，他的开发商背景是紫竹，他在上海闵行区，在上海交大和华师大旁边做了大概7平方公里的这样一个产业园区。引进了像英特尔，IBM的亚洲中心。

　　第三种类型，传统的房地产开发进入到产业园区，更多还是选择和政府合作。其实，地产商在帮助政府做很多的事情。

　　第四种类型，类住宅的开发模式，我觉得这种更多是擦边球的模式，我们今天不展开分析。

　　从整个产业地产的发展过程中，它会碰到几个阶段。刚开始，发展商准备拿地，以拿地为目的，我们要看这个区位适不适合我们投资，这个地块适合不适合我们发展。到已经拿到地以后进行定位，包括在建设过程中开始进行招商，运营。当然，最好的现在有一些成熟的产业园区，由于原来的园区里面发展得非常成熟，之后再找新园，选择新的地方发展。

　　无论怎么说，整个过程中，整个园区从零开始，建设得非常好，然后再建一个新园。在这个过程中，产业地产的开发在每个环节都与地产的开发不一样。最主要的原因是它受到的影响因素不一样。

　　举个例子，一般我们住宅地产的开发，大家最关注的是整个宏观政策，国家有没有调控，政府有没有调控。而产业地产的开发更多关注的是什么？更多关注这个城市所在城市的政府产业政策导向。

　　包括我们在住宅地产开发里面，我们关注的是我们的客户群是谁，周边有多少常住人口，有多少外来人口，他们的购买力，收入水平怎么样。

　　而在产业地产开发的过程中，我们更多的是关注高素质人才的数量，我们科技发展的数量，甚至大学和学院高等教育的数量。因为，它会给产业的发展带来很大的支撑。

　　比如说住宅地产就像我们关注配套一样，在住宅的开发里面，我们关注的是公交、地铁这样一些配套是不是合适。在产业园区里面，我们更多关注机场、高铁这样的一些大的交通配套，给这个城市所带来的好处。

　　所以，因为这样的一个不同，在整个产业地产投资区位的选择上，它的评估指标，它的判断和住宅有本质的不一样。

　　这里我们把我们整个产业地产项目投资区位的选择做了一些分析，罗列出了一些指标和分析的方法，在这里跟大家分享。因为，今天我看到有很多政府的领导和发展商朋友都在这边。其实，发展商都会碰到很多可以去投资的地块和投资的城市，也是希望通过这样一个机会抛砖引玉，我们关注一些城市适合产业地产、产业园区发展的因素。

　　我们选择了四个比较大的核心因素，第一个，城市开放度和政策。这个和城市的经济总量本身没有太多的关系，它更多反应的是政府对于产业引导，对于产业发展是不是有足够的动力来做。

　　第二，我们关注的是城市基础设施，基础设施我们更多会关注大的基础设施，比如说铁路、比如说航运。

　　第三，城市的人力资源方面，我们更多关注的是整个高素质人才储备量和现有的人数。

　　第四，创新能力方面，这在过去地产开发里面大家基本上不怎么关心，而在产业地产开发里面，他对创新能力的关注非常高。比如说我们每年能够有的专利数量，每年能够有的发明数量。

　　刚才我在看我们文登的介绍片里面，我觉得非常好，我们文登的专利数量一直在山东省名列前茅。在创新能力方面，我们可能还是走在了前面。

　　选择了四个指标之后，我们来搭建整个的评价体系。在做这个评价体系的过程中，我们秉持了客观、中立的原则。我们做区位判断和项目投资的时候，大家经常喜欢拍脑袋，或者是专家访谈，或者说主观论证。我们在做这个体系的时候，我们基本上把所有的专家访谈，打分的方法全部剔除了。我们全部是去政府，去城市获得第一手数据，最真实客观的统计数据，通过这些数据的分析推导结果。

　　这里面我们会看到，比如说在市场开放度和政策里面，我们选择了经济的国际化程度，区域化程度，人文的国际化程度，社会交流指数，产权保护指数，市场发育程度等等指标。

　　城市基础设施里面关注的是市内基础配套，对外基础配套，信息技术的基础配套和基础设施的成本支出，这里特别提出的是信息技术的基础配套，这一点非常重要。

　　我们曾经在江苏的某个地级市，政府拿出一个非常好的地块来做一个金融行业的基地，前面谈得都非常好，最后落地不了，就是因为他的光纤的容量达不到金融行业的保密要求和数据的宽度，在这种情况下就没办法落地。因为，无论地块怎么好，都没办法干这个事。

　　包括人力资源，人力资源我们关注的是人力资源的指数，包括教育质量等等。

　　创新能力刚才讲了科技实力，科技创新能力，科技转换能力。在这之下我们再去选择指标，当然今天这些指标我们不展开讲。你们会发现我们所有的指标都是通过数据来进行分析。

　　比如说我们在经济国际化程度里面，我们会选择城市的外贸依存度，外企占到城市企业总数量的比重等等。

　　而整个的宏观区位里面，我们特别强调比如说产权保护制度，像政府审批和管理流程，这些数据都是非常重要的。

　　而整个配套我们关注的是港口的设施指数，航空设施指数，因为这个对于产业的发展，产业的转移是非常重要的一个东西。

　　人力资源里面，我们除了关注城市总的人口和容量之外，我们更多关注从业人员的文化素质，专业人员的指数等等。

　　创新能力方面，我们特别会强调大学，科技院所的转换能力，我们研发中心的数量，研发机构的总数，包括我们的专利产品数，论文数。这些都会发现一个城市在创新能力方面的状况。

　　在后面我们会对一百多个指数进行分析，具体的分析方法和逻辑我这里只是简单的讲逻辑。我们通过数量上的分析，统计学上的分析，我们会把这些指数在做个归类。我们举了一个技术创新的例子，技术创新大概有一百多个指数，这些指数通过我们的指数分析之后可能有四个主要的因子来判断。

　　另外，我们刚才讲到了四个大的方面关键指标，21个中间指标，以及65个细化指标。特别要强调的是，这65个细化指标都是数据，都是从政府的统计年检，或者从发改委能够拿到数据进行评估的。

　　举个例子，2006年的时候，我们和上海的一个软件园合作，它之前在浦东2001年开始做他的第一个软件园，大概到2006年的时候做得比较成熟，在上海引进了非常多的软件企业。因为，他的位置非常好，大概在陆家嘴这块，整个地已经非常紧张。并且，产业有往外迁移的导向。

　　我们从2002年开始跟他们合作，他后来碰到一个问题，他要在其他区域开分园，当时主要的选择是长三角。他当时选择跟周边的一些城市谈，选择两个城市，他还是希望能够在整个上海一小时经济圈里面选择。最后，他选择了两个城市，一个是昆山，昆山是全国县级市里面排名比较靠前的。还有一个是浙江的嘉兴。

　　他当时碰到一些问题，双方政府，区位上都没有什么太大的本质区别，他碰到的问题是选哪个对他来说比较合适。我们当时把这个模型和他一起做一些分析。

　　最后，我们发现嘉兴在很多分数上都领先很多，但是他在城市开放度和政策上是远远落后于昆山。因为，昆山在之前有大量的台企和外资进驻，他整个城市的政策，包括经济开放度都比嘉兴要好，整体的得分要高一点。最后，这个软件园企业落户在昆山，在2006年底开了他的昆山分园，到今天发展得很不错，大概五年的时间。

　　应该说产业地产在整个发展过程中，它的第一步的区位选择非常重要。我的演讲就这么多，我总结一下我的观点。

　　第一个，在整个房地产形势碰到很大问题的时候，产业地产的开发是整个地产行业非常好的机会。但是，我们还是要提醒各位，产业在前，地产在后，一定要先做好产业，后面才会才会带来更多的地产发展机会。而产业地产的开发过程中，他对于整个投资区位的选择，运营模式，盈利模式，包括复制模式都和原来的住宅开发有很大的区别。

　　第二个，区位选择应该是整个产业地产里面最核心的一个问题。我们今天的题目叫“头关不攻，二关难破”。就是一开始区位的选择几乎在很大程度上决定了这个园区未来能不能有很好的发展。

　　而它的区位的选择指标跟传统的房地产指标会不一样，请各位更多的去关注我们的城市开放度，我们的创新能力，我们的人力资源和基础设施分析方法。我们也希望在这些项目里面大家有更多的合作机会。谢谢！

（审校：劳蓉蓉）