陈培才：各位领导，各位嘉宾，媒体们，朋友们，大家早上好！首先，很感谢观点团队邀请我这次到文登来，这个地方非常漂亮。我为什么这样讲，其实，我本身是来自新加坡，对于我今天要用国语演讲还是个挑战，因为我的母语是英语，国语还在学习中。

　　之前我还没有到中国的时候，我在澳洲是专门管理酒店与旅游地产的项目。居住过的地方很多，在泰国的普吉岛，美国的关岛，日本的宫崎，2003年到达美丽漂亮的中国云南，在香格里拉，丽江，昆明，杭州都呆过，最后到达了深圳的总部。

　　今天我讲三个方面，第一部分，奥宸的基本介绍。第二部分，旅游地产在中国发展的探讨。第三部分，我们集团在这一期所做的旅游地产项目，包括在云南、北京等等。

　　奥宸地产已经在云南生根了16年，在2006年把总部搬到深圳。因为，不管是云南，北京、深圳市场我们都非常有信心。作为一个有竞争力的本地开发商，我们将继续释放异彩，推动各区域与城市的经济发展。奥宸集团也将本着成就世界人居梦想的理念，与各位同行，合作伙伴一起启航。

　　公司具有独特的国际化平台，我们在美国的房地产开发和商业业务能够引领到中国业务的国际化水平。

　　通过16年在中国房地产行业经验的累计，奥宸已经变成了一个具备全国布局，一二级联动的全程开发能力，和集中了住宅、商业、酒店等多元化的综合开发商。

　　我们更看好行业机构性发展带来的旅游地产、养老地产、房地产金融等细分领域的机会。我们一方面在全国范围内，特别是在云南进行旅游地产和养老地产项目的布局。另外一方面，在公司内部加快推进旅游产品线和养老产品线的研发。

　　奥宸还成立了自己的基金管理公司，鸿博基金，致力于发展旅游地产基金和城市发展基金。

　　作为从云南最先走向全国的开发商之一，奥宸在全国市场中的努力也充分获得了行业内的认可。我们在今年中国地产协会排名中间荣膺第68位，更是连续四年获得选为中国房地产百家企业。

　　这张图是我们集团所有的项目，还有未来布局的其他项目，包括旅游地产。旅游地产的盈利模式及发展的新方向，随着现在大家对这个行业深入的探讨之后，大家对旅游地产的内涵挖掘越来越深。现在旅游更多的意思是休闲、度假、深度餐旅结合，这就给予旅游地产带来很大的变化。

　　当前，旅游地产的发展势不可当，市场十分混乱，但是发展的潜力十分巨大。旅游地产顾名思义一定是旅游和地产的相结合，而且旅游和地产的相结合一定有旅游产业的内容，包括酒店、商业、旅游景点、高尔夫球等等，也应该有地产的内容。

　　我们的旅游地产怎么去定义它，我希望这两者都是能够发展得很好，是一种主题地产形式，我认为这是旅游地产的一个内容。

　　目前在三、四线城市新区开发方面，利用我们自己独特的商业运作模式，结合三、四线城市的产业的特点，市场需求，以及城市运营方面的需求、包括特别需求都涵盖在里面。

　　关于旅游地产，我认为这个模式如果深入研究会发现是比较难的事情，它跟房地产不一样。首先，对旅游的理解与地产的理解是不一样的。传统意义上的旅游是以观光为主，但是随着大家对这个行业深入探讨之后，大家对旅游地产内涵的挖掘，旅游更大意义是休闲、度假，深度餐旅的结合，这是旅游地产带来的很大变化，也是我们面临的很多挑战与机遇。

　　随着经济的发展，人民的富足，这个时候很多人就有旅游和休闲度假，甚至深度文化开发参与过程。这就呼唤旅游地产朝着纵深，而且是整合的方向去发展。随着经济发展越来越好，旅游地产的发展前景会越来越开阔。

　　旅游地产大家感官上认知比较高，有高尔夫球场，房地产的开发，主题公园。在文登也好，龙城，威海也有类似的地产开发。我们全国也有很多的成功范例，在这个阶段里面也不乏以地产为主，配建一些旅游设施，甚至也有人做旅游建设牌子。

　　实际上房地产项目，度假别墅开发，这些都是有的。还有一个阶段，顺应中国旅游发展的趋势，走旅游地产更加密切结合路子，就是旅游综合体的建立。

　　包括之前我在杭州做的一个项目，西溪天堂。这个项目位置非常好，因为杭州是一个经济发展非常好的一个区，这个项目又是在西溪湿地。从房地产的开发、酒店、商业方面都做得不错。

　　大家也关心旅游地产的盈利模式，我相信在座的很多同业朋友与人员都容易找到共同点。也就是说，从我们做房地产投资策划的时候，旅游地产或是其他地产投资要讲究投资的逻辑与回报。其中，盈利模式是分几个部分的。

　　首先，很多公司在开发一个地产的时候会问自己定位是什么，市场是什么，有谁会买我们的房子，旅客是哪个方向的。

　　这个也是我接下来会讲解的几个案例，从这个PPT里面可以看到，我们奥宸也从房地产开发到房地产综合服务，包括一级、二级联动开发，布局养老地产、旅游地产、房地产基金。

　　刚才我说到定位之前会考虑旅游目的地，旅游目的地从某种程度上来讲我们可以创造需求。但是，我个人认为在创造需求的过程中，如果你们没想清楚，或者没有一个可行的报告，了解当地政府的要求的情况，这就会遇到一个非常困难的过程。

　　比如说不是每个地区，或者说每个项目都要有高尔夫球场，这是跟当地的天气，客流量，当地的高尔夫球消费习惯有关联，这会影响到我们项目的盈利模式。

　　很多人跟我说，比如说把旅游产业作为一个概念，然后用这个概念圈了很多地。坦白说，这个模式很难判断是好还是不好。因为，作为投资者来说，他希望从从双方面都获得合理的汇报，不管是住宅也好，别墅也好，旅游项目也好。我觉得我们旅游地产的盈利模式应该是旅游度假的这块资源比房地产更盈利。

　　第三，我们强调旅游地产除了地产之外还有产业运营的内容。产业运营内容这方面我们要去琢磨，这种情况下我们要想其他定位，策划，内容的构成。其实，这些方面的前期工作都要做好，这就会带来我们盈利模式最重要的观点。

　　房地产跟旅游地产不一样，旅游地产是长线的投资。比如说酒店，很多酒店现在的情况是在12年或者15年才有利润回报。旅游是长线的投资，盈利周期会比较长，而房地产会比较快，所以这两者结合可以形成优势互补。

　　比如说我们做旅游资源的开发，把周边的环境做得非常好的时候，改善了周边的环境，做旅游的资源开发吸引人气。我们一些项目在很偏远的地方，但是做了旅游开发以后把人气吸引过来，对于整个片区或者是房地产的开发也是个品牌价值的提升。基于这几点，在这周围的房地产项目土地的价值升值了。

　　所以，房地产的开发会有更多的利润，从这个角度来讲，旅游和地产就可以形成优势的互补，能够实现共赢。这是我们下个月要公布的国际文化中心的小镇，奥宸的文化旅游小镇。

　　旅游地产包括酒店、高尔夫球，我想从我一个酒店管理者的谈一下可能会出现的问题。因为，很多开发商觉得每个项目都需要五星级酒店，但是之前我们没有注意到的是我们的地理位置在哪里，客流量在哪里。

　　每个旅游地都有酒店，过去短时间内开发太多的商业地产及综合体，目前仍然有很多的酒店在不断建设中。其中，60%是高端酒店，未来宏观经济不看好的情况下，新增的酒店如何良好的运营，这是一个问号，这是行业必须考虑的问题。

　　市场一定需要一段时间调整，以消耗这些庞大的供应量，特别是城市，比如说朱会长说的三亚。

　　不过，三、四线的目的地还是有很大的盈利空间。比如说腾冲地区，现在这里只有一家当地的五星级酒店，未来两三年只有两家，一个是御龙庄，还有是未来我们与喜达屋合作的腾冲纳帕溪山酒店。

　　除了我刚才分享的一些项目之外，可能很多房地产公司也希望在养老地产有所发展。因为，随着老龄化的速度加快，据当地的统计数据，到了2050年中国60岁以上的人口由现在的12.3%增加到31.1%。

　　也就是说未来老年人会提高得非常大，在调控及社会历史的双重推动下，养老地产迎来的发展机遇非常大。房地产开发，商业的转型，传统住宅开发还有15到20年可以做，20年以后中国将步入老龄化高峰期，养老地产空间巨大。现在有一些传统公司计划未来十年要建一百家养老院。

　　大家可以看到我们在腾冲的一个1000亩的项目，我们是以商业、酒店、会所、住宅为主。这1000亩包括加州纳帕溪山的风情小镇建设，这个酒店将在2015年开业，一共有62000平方米。

　　这是我们德宏州芒市的一个规划，可以看到，在我们做这个项目的时候，里面的规划还是很大的，因为这个地总占地面积是80平方公里。

　　这是抚仙湖国际旅游小镇，明年3月份开始动工。包括家庭式的的度假酒店，会所，商业街，以古镇为文化背景的开发综合体，总共占地15000亩。

　　现在我的演讲到此为止，祝大家身体健康，工作愉快，谢谢！

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