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苏河湾项目预计将于9月14日首次开盘，我们预计首批推出的是41街坊的22层住宅，总套数144套，可售面积2.3万方，户均面积160平，单价预计在6.3-7.5万元/平。

　　投资要点：

　　苏湾项目即将开盘，目前蓄客状况良好。上海网上房地产数据显示，苏河湾项目预计将于9月14日首次开盘，我们预计首批推出的是41街坊的22层住宅，总套数144套，可售面积2.3万方，户均面积160平，单价预计在6.3-7.5万元/平。后续可推出的是19层住宅，总套数79套，可售面积1.45万平，单价预计在6.3-8.3万元/平。项目位置稀缺，定位高端，目前蓄客约为货量的一半，客户认可度较高。

　　为实现收入倍增，迎接迪斯尼竞争，预计上海欢乐谷积极改造、提升服务水平、加强市场拓展。1)改造：拟投资开发玛雅水公园，预计每年经营3个月，接待游客50万，实现收入1亿；欢乐谷周边分步建三家酒店；2)提升服务水平；3)加强市场拓展，加大广告投入。

　　受雨天增加影响，上海欢乐谷12年累计接待游客数量略低于去年同期。虽然雨天平均接待游客量高于往常，但雨天增加约40天，游客数量同比仍略有下降。9、10月份将进入旺季，上海欢乐谷轮值举办魔术节等节庆活动，预计上海欢乐谷全年游客数量同比基本持平。

　　预计环球影城合作仍在谈判中。我们估计双方未来有可能在资金、运营管理、甚至卡通形象引入等多层次进行深入合作，公司游客接待人数、重游率、人均消费等运营指标有望得到提升。

　　预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.54、0.68元。

　　公司“地产+旅游+文化”模式独特，进入壁垒高深而自身复制能力强，深耕旅游及衍生文化产业，发展空间巨大。每股RNAV14.5元，现股价大幅折60%，维持目标价9.23元，对应12年PE17倍，增持。

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