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房地产的血管里天然流着金融的血。

　　作为全国工商联房地产商会投资基金专业委员会、全国房地产投资基金联盟的创始发起人和首届会长，盛世神州董事长张民耕对房地产基金的发展有其独特见解。

　　“房地产的血管里天然流着金融的血。”张民耕认为，未来私募房地产基金中会有三类产品占据重要地位。

　　首先，并购类基金将成为市场竞争主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争，将越来越多地借助于并购型房地产基金。

　　其次，股权类地产基金将成为债权类基金的替代品，私募地产基金从偏债类基金向股债兼容类、股权类基金进化，也显示了我国私募地产基金和基金投资人日益成熟。

　　最后，持有类地产基金将持续成长和证券化。“房地产价格的合理回归，使长期持有、持续经营类的房地产基金具备了财务上的合理性和成长性。在此基础上，证券化的房地产信托投资基金REITs将面世。”

　　在传统房地产融资渠道持续缩紧的2011年，私募地产基金表现更为活跃，全年共新募集房地产基金67支，并且在数量及金额都较上年有大幅度增长。相较于2010年的28支，同比上涨139.3%，数量创历史之最。

　　著名经济学家巴曙松由此认为，2012年必然是房地产金融启动之年。张民耕也指出，今年底到明年，陆陆续续将有项目退出，届时各基金的专业水准和实力自然见分晓，第一梯队也将形成。“好的基金规模将跨上50亿元的新台阶，差的基金则可能转行。”

　　这与房地产行业必将出现的兼并热潮、行业洗牌脱不了干系，不少地产基金在此时跃跃欲试，伺机接盘。

　　“从我们接触到的开发商来看，他们的资金链还是比较紧张，但是资金最困难的时候应该会晚点出现，预测在三季度之后。据统计，在信托方面，2012年开发商需要偿付大约2500亿信托资金，而2013年需要偿付3100亿，因此，今年下半年，开发商资金会更紧张。”张民耕坦言。

　　据住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》称，2011年，人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元，较2010年增长了一倍。同时，在未来3年，中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。

　　由此不难看出，随着房地产行业资金链的紧绷，房地产项目融资的私募地产基金出现井喷式增长。在张民耕眼中，房地产基金“绝对是个好东西，而且成长空间巨大，必将蓬勃发展”。

　　然而据最新相关数据显示，2012年上半年中国市场上PE/VC基金共募集了85.85亿美元，与去年同期相比下降77%。

　　针对市场的风云变幻，张民耕审时度势提出其现在更加追求的方向在与两个“渠道化”：一是投资项目的渠道化，一是投资资金来源的渠道化。

　　其最近表态对“渠道化”如是解读：“投资项目逐渐要从大中型企业开始做，这些企业发展比较有计划，项目来源能做到持续不断的提纲选择。我们还与大的金融机构和理财机构合作，这样有利于资金来源的稳定。当然同时要把自己的工作做好，对于项目要进行严格的价值判断，对于合作方，要做非常严格的信用调查和财务调查。”

　　不仅如此，他还强调在退出上采取多种形式，有的是分配，有的是被投资方来购买股权，有的是促进某项目被第三方所接盘。

　　“现在我们还在不断增加这方面本事，因为房地产基金是一个全新的行当。”

　　据其介绍，盛世神州现在投了大概四个项目，投资量接近15亿。其中包括2012年6月5日在北京复星国际中心，盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司与西安万科企业有限公司就西安枣园路项目签订的合作协议，项目资金总额9亿元人民币。

　　此外，盛世神州基金旗下西安龙记集团帝景湾项目专项投资基金于2012年6月18日按期顺利退出，基金投资人如期获得投资本金和相应投资收益。

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