观点网 曹萍 不久前的降准及降息让购房者成功晋级,也让整个房地产市场的回暖提前到来。按照刘晓光的预计,这一回暖本应在8月时候才会出现。
“这种回暖趋势可能会维持到今年年底”。首创置业董事长刘晓光认为,短期内不会有新的政策出台。
即便是明年,整个房地产市场也会趋于稳定,不会大起大落。但市场也将处于房价上涨-政府打压-房价下行-房价再上涨这一周期,这种情况至少还会持续一年的时间。
这种情况要等到利率、房产税、土地之地改革等组合拳的方式出现才能彻底改变。
除了对整个房地产行业保持冷静外,对于首创置业目前全力打造的“芭蕾雨”,刘晓光也有着清醒的认识。
在经过一系列的摩擦后,作为奥特莱斯(中国)的股东之一,在旗下芭蕾雨项目的建设中,首创置业也从最开始的只负责开发板块逐渐发展到商业部分,但要做好芭蕾雨奥特莱斯绝非易事。
中国基建主导的佛山芭蕾雨项目,不久前宣布在与500多家国际品牌谈合作,如今也成立商业运营团队。刘晓光透露,目前的国际品牌有百来家,而在谈的一线国际品牌目前也只有三四家。
国际运营商业公司尚未确定,也就决定项目只能先以较低价格出售住宅来支持商业部分,奥特莱斯的培育期大概有三年,“如果不先出售住宅部分的话,资金压力就很大”。刘晓光指出。
但未来,首创将考虑从国际市场引入基金,或成立专项基金的方式为芭蕾雨谋得更长久的发展。
以下为观点新媒体在2012博鳌房地产论坛现场对首创置业董事长刘晓光先生的采访实录:
观点新媒体:2012博鳌房地产论坛上,有人认为明年3月楼市会涨,您的看法是什么?
刘晓光:我觉得这种趋势提前了,房价从6月份就稳定了。一是贷款利率微调;第二,购房者人群出现变化。购房者的需求分为十几个不同的层次,其中几个层次的购买者对现有价格是可以承受的。在市场出现微调后,一部分层次的购房者又可以接受现在价格了,从经济学的角度来讲,叫排队理论。
观点新媒体:从5月份开始,市场成交量和成交均价就出现上行趋势,这种态势会维持多久?明年又会怎样?
刘晓光:可能会维持到今年年底。不过,中央看到房价上涨又会打压,一打压又会停一下,就会出现这一个周期。整个房地产市场都需要调节,我觉得明年市场会趋于稳定,不会大起大落,不会出现新的调控政策。
观点新媒体:地方政府为何不断出现松绑限购等动作?限购令退出要等房产税出台?
刘晓光:限购令是不得已的办法,没什么好办法了,政府才动用了行政手段。当市场完全稳定下来以后,可能会替换这种行政手段,要完成这一替换至少还得一年时间。
不一定是等房产税,还有其他的方式,比如说利率、土地的改革等。决定房地产的价格的需要达到四个匹配,分别是:房价与土地价格的匹配,房价与税费匹配,房价与资金成本匹配,房价还得与老百姓的收入匹配。
观点新媒体:今年以来,市传首创置业与中国基建在芭蕾雨上分家的消息,事实究竟如何?
刘晓光:事实是这样的,芭蕾雨原来有两个股东,我们有,他们也有,那是一个小股东。我们没有分家,只是有一点变化——过去所有房地产的开发都是我们操作,现在商业部分首创也开始进入,只是南方个别项目会给中国基建。
观点新媒体:到时会把佛山项目全部股权给中国基建?
刘晓光:这个目前正在协商,由它们来管理。这个项目我们暂时还是有股权的,但是那部分很小。
观点新媒体:首创也开始介入商业部分的工作,目前就有两个商业团队来进行芭蕾雨的招商运营?
刘晓光:对。商业管理部分中,南方的项目由中国基建来投入,其他的四个项目就由首创来投。现在的商业团队,首创占20%的股权。如果首创直接操作,那么首创就占最大股权。谁是优质的管理公司,我们会跟谁合作。
观点新媒体:芭蕾雨目前的国际品牌有多少?其中一线品牌占比如何?
刘晓光:现在有一百多个国际品牌,一线品牌有20多个就很不错了,比如说LV,Gucci、Prada等。但光靠一线品牌也不行,因为得满足不同消费群体的需要。
这里还有一个问题,拿的到底是什么价格?打九折谁会来,最起码能够三到五折。中国现在有200多个奥特莱斯,基本上都是失败,就是因为他们没有引进国际通道。有的是引进两三个国际品牌,有的是自己生产加工,然后在意大利注册一个商标,首创在国内做的还是完全正规化的。
观点新媒体:首创现在谈的国际品牌有多少家?
刘晓光:大公司有两三个,但在谈的国际品牌的量肯定要多。
观点新媒体:在商业运营上,引入合资经营管理公司,首创需付出一定代价,除了股权外,还包括哪些?
刘晓光:在项目股权方面,一般是一半对一半;第二,要有推广费;第三,有一些大品牌进来以后要付装修费,还有几个月的免租期,重要的是销售收入的提成、管理费。
观点新媒体:除了中国基建目前主要操作的佛山芭蕾雨外,下一个开业的芭蕾雨项目在哪里?届时会有多少品牌出现?
刘晓光:下一个开业的是北京房山芭蕾雨,大概在明年年初开业。关于品牌问题我现在还不敢说,但是品牌量肯定很大,因为那些公司大多数是国际化公司。指望我们是没戏的,一定要国际运营公司自己带来几百个品牌。后续货源的问题,它也会提供保障。
另外,首创目前正在与美国一家大型的商业运营公司在谈,希望能做出一个模型出来。
观点新媒体:芭蕾雨目前基本都是先卖住宅再发展商业,但如果商业部分先开业,住宅的售价应该会更高,为什么不先开商业部分?
刘晓光:基本是先卖住宅再发展商业这个模式,但住宅、商业是同时开工,商业部分可能还要先盖起来,因为这涉及到项目形象问题。另外,商业部分有个培育期,培育期有三年左右,如果不先出售住宅部分的话,资金压力就很大。
观点新媒体:现在芭蕾雨前期的资金来源有哪些?
刘晓光:前期资金来源有贷款、发债、信托、预售回款等,总共有八九条渠道,今后也不排除在国际上引入国际基金。现在也在想为芭蕾雨专门设立一个基金,但基金进来有一个重要条件,就是有国际化运营公司。
观点新媒体:首创之前曾失手城区香河园3号地块,接下来有没有新的拿地计划?
刘晓光:我们最近正在构架新的动作,在北京核心地段拿地做写字楼,北京写字楼项目比较好卖。
观点新媒体:首创集团发起成立的北京市小城镇发展基金,投资的第一个项目是首创置业北京平谷区金海湖小镇定向安置房工程,基金发挥的作用是什么?退出方式有哪些?
刘晓光:除了金海湖小镇项目外,小城镇发展基金还在房山有投资项目。基金在里边不止提供资金,还涉及到安排就业,构造产业、总体规划,一级开发等方方面面。
基金退出的方式有两种:第一,一级开发会有一些收入;第二,二级开发时候,会给他一块地,这样利于平衡。跟其他基金参与项目方式不同,小城镇发展基金的发展模式,是一种真正的产业模式。
观点新媒体:首创还在筹备一只新的基金中国基建基金,具体进展如何?该基金也可能涉及到城镇化,会不会与北京小城镇发展基金发生某种关联?
刘晓光:私募股权基金将来是一个方向,中国基建基金目前已经差不多,准备注册公司了。一期规模为100亿,针对的投资者都是大机构。
这个基金跟北京小城镇基金会产生某种关系,它在做一级开发的时候会参与,水电气都可以做,包括修路。
观点新媒体:首创下面有很多基金,未来这几只基金产品会不会自成体系?
刘晓光:会。为什么中国很多投资者愿意做我们的基金?因为我们既有项目,又有团队。很多项目我们已经投了70%了,他们当然愿意跟着投,风险就小了。而且,我们的基金收益还不错,但是中国基建基金只是成立了,还没有开始,没有形成品牌效应。