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业绩会实录：中海上调全年目标至千亿港元
作者: 陈泽佳 武瑾莹     时间: 2012-08-13 03:15:21    来源: [ 观点网 ]

按照中海上半年的销售速度来看，1000亿港元目标仍被不少业内人士认为偏于保守。

　　观点网 陈泽佳 武瑾莹 中国海外发展宣布上调全年销售路目标至千亿港元，成为了近期房地产行业值得关注的事件。

　　中海董事局主席孔庆平在8月10日举行的中报业绩发布会上表示，由于上半年销售理想，公司全年销售目标将由年初的800亿港元调升至1000亿港元。

　　据中报显示，中海业绩期内收入为252.8亿港元，同比升10%；归属股东利润为83.8亿港元，同比升17.7%，毛利率维持在40%以上。

　　销售方面，中国海外上半年录得651.5亿港元，同比增25%，创下历史新高。加上7月份101亿港元的销售额，中海今年首7个月累计销售额已达752.6亿港元，相当于已完成原来800亿售楼目标的94%。

　　虽然中海的销售金额比万科略低，但在净利润总额方面，却是万科的两倍。

　　根据万科此前发布的半年报，万科2012年上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。而中海的利润为83.8亿港元，折合人民币约68.7亿元。

　　从财务指标来看，中海的高利润额依然受益于其较高的利润率，上半年该公司毛利率高达48.38%。

　　有如此好的业绩表现，难怪孔庆平在业绩会上也是笑容满面，而在离年底还有5个月的情况下，中海选择上调目标似乎并不难理解。事实上，按照中海上半年的销售速度来看，1000亿港元目标仍被不少业内人士认为偏于保守。

　　而孔庆平也在业绩会上表示，最严峻的时期并未过去，这似乎可以解释为什么中海的新目标并不是显得那么积极。

　　孔庆平称，对房地产市场的调控仍没有明显方向性改变，中央不断反复重申坚持对房地产宏观调控的政策不动摇的基调。

　　“我们仍维持年初对市场的基本判断，实际上整个行业还是面临巨大的挑战，可以说最严峻的情况仍然没有过去”。

　　另一方面，相对于销售方面的积极进取，中海在拿地方面却略显保守。据悉，其上半年只在佛山、成都和香港各买入一块地皮，加上联营公司中海宏洋新增一块，合共新增楼面面积为272万平方米。

　　孔庆平解释，上半年买地节奏和现金收入挂钩，但下半年会加快买地步伐。“我们年初订下了全年720万新增土地的计划，现在（完成目标）仍有距离，我们还会继续寻找机会。”他认为从现在到明年上半年都是买地的适当时机。

　　以下为中海2012年中报业绩会现场提问整理实录：

　　现场提问：您是否认为现在的市场已经是见底了，因此公司销售目标仅升至1000亿港元？

　　孔庆平：最近刚公布的一系列经济数据，CPI已经降到了1.8，GDP增长在7.8%。从整体来看，中国整个经济形势确实存在调整。特别是外围经济形势仍十分不稳定，欧债危机长期得不到解决，对中国的出口影响很大。

　　在这样大背景下，中央政府提出了把稳增长作为重要的经济工作管理目标。但是，从前一阶段情况来看，对房地产市场的调控仍没有明显方向性改变，中央不断反复重申坚持对房地产宏观调控的政策不动摇的基调。

　　所以，我们仍维持年初对市场的基本判断，实际上整个行业还是面临巨大的挑战，可以说最严峻的情况仍然没有过去。

　　不过，随着这种经济下行风险增加压力的增大，我们期待中央政府采取一些措施来振兴经济。估计在未来的一段时间内政府还是很有可能采取一些措施，来增强市场的流动性，给市场注入一些新的活力。

　　现场提问：国务院楼市监控小组也公告有四个省份受到了批评，您觉得中央在下半年还会不会再出招？现在比如说扩展房产税、二手房交易税，取消预售制度等，您觉得这些政策对楼市有什么影响，哪个措施对楼市的影响是最大？于此，公司有什么应对措施？您刚才提到公司可能还会有并购和土地买卖的交易，能不能具体谈一下进行中的交易？

　　孔庆平：中央政府派出督导组到八个省市去调研，是希望对市场第一手资料有准确的把握，从整体情况来看，尽管有四个省受到批评，结果应该还是比较稳定。

　　从房地产行业角度来看，宏观调控已经对市场产生了巨大影响，也起到一定的效果，特别是投机性需求得到了遏制。同时，楼价也一直处于比较稳定的状态。可以看到在过去七个月的时间里，全国平均房价处于相对平稳的状态，甚至稳中稍微有一点降。

　　当然，有一些政策是属于短期性政策，不可能长期运行下去。比如有一些研究机构在研究一些政策，尽可能用能够和市场机制相结合的方式去解决纯粹用行政手段抑制房价的办法。所以，相信在未来一段时间里还会存在一些政策变化，包括房产税征收的范围，不过，扩大房产税不是一个小事，它涉及的范围非常广，所以在推行的过程中会因地制宜，不同的城市有不同的做法。

　　而从公司的角度来讲，我们一直在强调，无论市场处于兴旺还是严峻的时候，都要一直坚持既定的战略方向。

　　第一，要继续保持全国性布局，通过全国性布局来平衡局部市场波动带来的风险；第二，继续坚定不移推进品牌战略，为不同消费群体提供精品住宅，保持在市场上的品牌形象；第三，坚持稳健的理财原则，拥有不高于40%净借贷比率，同时手上的现金至少占总资产10%的比例。

　　更重要的是，要非常注重产品、设计、模式创新，注重营销手段，希望通过不断的创新来保持公司的核心竞争优势。

　　现场提问：中海下半年在售价否会有所下调，以价换量？如果价格有调整，幅度大概是多少？对于下半年楼市的情况，您有什么样的看法？一线城市和二、三线城市的楼价调整幅度有何不同？关于方面，现在是不是买地好时机？另外中海有没有一些并购计划？

　　孔庆平：作为一个商业机构，我们从来都是采用随行就市的策略，按照商业市场规律推进公司的业务发展。从上半年的销售情况看，中海的均价仍保持不错的水平，还略有上升，不过这主要是产品结构性的问题，一些比较贵的项目推出市场使得均价有所上升。未来，也是继续保持这样的水平，根据市场情况作出调整。

　　楼价走势是比较难预测的，从全国情况来看，平均楼价在前七个月都是处于比较平稳的状态，基本上都是在5800到5900的水平小幅波动。因此，我们预计在宏观调控的作用下，楼价虽然有压力，但是还会保持相对比较平稳且小幅波动的状态。

　　至于买地，公司上半年在投资方面采取相对保守的策略，确定投资跟现金收入挂钩的基本要求，因此上半年买的土地是比较少。

　　不过，下半年公司会比较关注土地市场，七月份就在天津拿了一块地，这当然比我们全年700多万新增土地计划还有一些距离。因此，下半年会更多去寻找购买土地的机会，从现在到明年上半年都是比较恰当的买地时机，可以去增加土地储备，年初计划用250亿元来买地的金额暂时也不会改变。

　　而在并购方面，目前有一些案子在手上，不过还没有发现一些很令人心动的项目，还是会继续向各个方面接触，希望在未来半年或者一年中有所突破。

　　现场提问：不管是普通商品房还有保障房，中海在建筑方面一直有比较好的名声，那么中海在关于房屋质量的问题有没有系统的治理方法？近期内地一些楼盘出现问题之后，整个处理和反馈的过程会出现滞后或者治理不善的情况，对此您怎么看？中海最近在天津拿了一个地王，下半年中海会不会对内地一些地王特别青睐，或者参与地王的争夺计划？此外，有意见认为中海内地的一些地王回本比较慢，或者说回本的程度不如其他一些房企，您有什么看法？

　　孔庆平：坚持精品住宅策略、精品的优质内涵与创新，这是中海一直所要遵循的。早在十年前中海就有一个经营方针，诚信、卓越、精品，这方面永远是我们的追求。

　　随着规模的扩大有可能会出现一些质量问题，我们会本着对消费者负责任的态度进行改善。同时，也会进一步用更高的标准和要求对项目施工过程进行管理，真正实现过程精品。

　　而保障房方面，现在陆续进入竣工的状况，目前还没有发现质量方面的问题。我相信以中海作为承包商的出身背景，会具有相当强的专业化能力来保证质量。

　　所以，我们一直在工程管理上强调安全、环保、质量、进度、成本这五个关键要素的和谐统一，希望能够打造出让消费者满意的精品。

　　关于土地问题，中海是一家纯粹的房地产开发商，开发商买地就像面包铺买面粉一样，土地是开发商的原料，不可能不买地。如果不增加土地储备，就无法维持自身的持续增长。因此，增加土地储备是日常的经营行为。当然，我们更加注重的是能够在最佳时机去买地。我相信以中海的专业化能力，会做出准确的判断购买的土地的价值所在。

　　而从中海过去20年所走过的路程，我们可以证明这种专业化的能力是得到了充分的发挥，也一直遵循一个原则，宁可少买一块地，也不错买一块地。从目前来看，新增的土地都给股东带来良好的效益，也给公司创造价值。

　　至于何为地王，所谓的地王都是传媒做的定义。实际上在我们眼里没有什么地王，而看重的是这块土地是否有价值，买了以后是否能够创造价值，提升价值。过去所买的土地，我不认为不能创造价值，到目前为止，我们仍然有充分的信心把这些土地的价值发挥到极致。

　　现场提问：近期听说很多开发商宁愿销售放缓，而选择加价以增加收入，那么中海下半年是否也会选择这种销售策略为主？很多人预期中央还会继续减息，如果再减息，下半年对公司的帮助有多大？

　　郝建民：以中海上半年销售情况来看，下半年公司的经营工作还是按照既定的方针进行，保持良好的运营进度。至于同行是否有放缓销售与加价，这是见仁见智的事情。中海还是继续维持现有的策略方针。

　　孔庆平：鉴于目前的经济形势，相信在流动性方面中央会采取一些措施来增强市场流动性。最可行的办法是降低存款准备金率，因为现在存款准备金率比例还是非常高的，仍高达20%。

　　在这种情况下，由于通货膨胀得到了有效抑制，中央政府有足够的空间来制定一些措施，因此接下来还是有减息的可能。

　　市场流动性的恢复和加强会给中国经济带来非常正面的影响，不仅仅是对房地产行业，对所有的行业都是如此。特别是作为国家扶持和国家政策支持的行业，包括一些中小企业都会得到这方面的益处。所以，相信未来五个月的时间还会有相关的路径和办法出台。



（审校：徐耀辉）
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