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博鳌特稿 复地地产与基金
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-07-19 00:37:07    来源: [ 观点网 ]

目前复地基金仍以复星及复地的项目为主要选择发起基金的对象，未来可能会选择复地以外的项目，并不断向产业化、资产持有化的模式进行转变。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 梁嘉欣 2012年，是复地私有化后的首个财年。单看复地上半年以来的表现，相当不俗。

　　截至今年上半年，复地已累计实现权益后销售面积约36.59万平方米，权益后销售金额约为34.44亿元，完成全年目标的三成左右。

　　据透露，复地今年销售计划是实现权益前销售额150亿，权益后销售额110个亿。

　　复地集团高级副总裁陈志华日前在接受观点新媒体采访时透露，下半年复地将迎来新增供应高峰，复地秉承“快速周转、现金为王”的策略，价格上坚持“随行就市”，确保完成既定的年度销售目标。

　　有分析指出，复地将于今年四季度集中推盘，相信下半年的销售业绩极有可能大幅提升。

　　尽管复地的住宅销售在稳步上升，但基于对宏观经济面的把控，及应对单一住宅开发的高风险，复地还投入到对房地产的各类投资，并制定“双核驱动”战略。

　　复地认为，投资业务可以减少由于调控频繁、市场波动产生的不利影响，保证业绩持续增长。“应该涉足上下游产业，发行基金，做商业地产、住宅地产、服务式公寓管理，从资金来源到产品全部涵盖。”复地集团董事长张华日前表示。

　　陈志华透露，复地集团自制订“双核驱动”战略以来，在2010年6月成立了复地投资集团，并以专业的基金拓展和基金募集为主导，先后成立了三支专业化的创新型基金团队，即智盈投资、共赢资本、基金发展事业部。

　　目前，这三支团队与复地及复星范围内的地产项目紧密结合，前后成功的发行基金近35亿元，其中智盈投资先后成立了复地景业基金，景盈、复地景创、“复星一家”等一系列房地产基金，资产规模已超过12亿。

　　日前，复地集团旗下地产基金管理公司复地共赢资本宣布，复邦II期基金已获得超额认购，募集规模超过6.3亿元。

　　据悉，复邦基金系列产品以主题地产——“复邦城生态商务社区”为主打，打造融合区域商业综合体与产业园区核心区特征的差异化的城市近郊商务综合体。

　　其中，复邦基金II期所投的浦江复邦城项目位于闵行区浦江镇核心区域，项目总建筑面积近30万平方米，物业类型包括商务独栋别墅、商务联排别墅、生态办公楼宇、休闲商业街。

　　截至目前，共赢资本管理的基金规模已逾人民币9亿元，所募集的资金均投入精耕优选复地的地产项目；基金发展事业部发起的基金也已突破了12亿。未来3年，复地共赢资本基金管理规模将达60亿元。

　　陈志华透露，接下来，复地会不断发起新的系列化基金产品，如复地汇聚成长基金系列、复邦基金系列、复启基金系列等。

　　他更称，目前复地基金仍以复星及复地的项目为主要选择发起基金的对象，未来可能会选择复地以外的项目，并不断向产业化、资产持有化的模式进行转变，打造中国真正意义上的专业地产基金和产业基金。

　　以下为观点新媒体对复地集团高级副总裁陈志华先生的采访实录：

　　观点新媒体：复地年初曾透露，今年公司的销售目标为权益前合约销售额150亿元，权益后合约销售额110亿元。截至目前，公司的销售完成情况如何？为了进一步促进销售的提升，复地是否也有在产品价格上作出相应的调整？

　　陈志华：截至6月底，公司权益前销售额45亿，权益后35亿。在上半年基本无新增供应的情况下，基本完成既定销售目标，有效去化库存。下半年复地将迎来新增供应高峰，复地秉承“快速周转、现金为王”的策略，价格上坚持“随行就市”，确保完成既定的年度销售目标。

　　观点新媒体：近期房地产市场普遍出现成交回暖的迹象，有房企认为，这是开发商以价换量的结果，那么您又是如何看待目前的房地产市场销售现状的？

　　陈志华：从市场数据跟踪来看，5月份下半旬开始，全国市场交易量全面回升，大部分重点城市成交量的绝对值已经达到年初以来的新高，一线城市普遍5月份环比增幅都在30%以上，6月份市场也持续走高，应该说去年调控以来市场最艰难的时候已经过去。

　　此次市场成交回暖，开发商以价换量确实是一个重要原因，以保利、龙湖等为代表的品牌企业在春节前后即开始大规模促销、推盘，随之越来越多的企业也加入阵营，抓住窗口期低价跑量，带动了市场成交的上涨。但企业面只是一个因素，目前房地产市场销售现状是多方面因素影响制约的。

　　从经济面看，CPI明显回落，经济下滑压力大需要触底企稳，近期连续降息等货币政策调整，其目的是稳增长而非鼓励房地产，但此举措无疑还是降低了消费者购房成本，购房信心有所增加，也为市场带来未来政策面将逐步走向宽松的预期。

　　从需求面看，市场真实需求还是存在的，在政策调控、楼市下调的时候，一些购房者压抑需求，持续观望，而随着目前降息利好、成交回暖，消费者预期改变，开始入市。如果说3月份的回暖，主要还是刚性需求的一轮释放，那5月下旬开始部分改善性需求也开始释放，拉动市场成交回升。

　　总的来说，经济、政策、企业、消费者的多因素，使得各方对未来市场预期发生了转变，市场已经筑底企稳。

　　观点新媒体：调控目的已从遏制房价过快上涨发展到回归合理，房企降价的现象也从去年开始已经广泛存在，在未来，降价是否将进一步蔓延？会否出现全面价格战？能否判断未来半年的房价走势？

　　陈志华：目前看来，政府在限购政策的执行上决心很大，也确实有限抑制了房价上涨。对未来的市场走向，基于政策面趋稳、市场需求释放、大企业快速跑量策略等因素影响，初步判断是第二季度筑底回暖，第三季度市场继续保持稳定态势，未来3个月成交量预计会有稳定的增长，价格保持平稳；第四季度的市场走向，由于受到经济因素、市场各方预期因素等影响很大，目前来看形势并不明朗，我们也会继续保持关注，根据市场改变来积极调整企业策略。

　　观点新媒体：出于稳增长和刺激经济的需要，连续降准三次的货币政策在下半年表现会如何？行业与企业的发展在此背景下是否能得到促进？

　　陈志华：连续的货币政策出台，包括7月初的再次降息向市场释放了明确的政策放松信号，表明了最高领导层在通胀回落、经济疲弱、国内外环境恶化之际调整政策立场的意愿。对行业来说，有助于减轻企业去杠杆和去库存压力、刺激需求回升、有助于企业现金流的进一步改善。

　　现阶段，房地产市场已出现回暖。无论从成交量的持续复苏，价格的止跌企稳，还是行业流动性的改善，因此本次降息在实质上利好行业的前提下，也会制约政府在短期内放松政策的意愿。预计下半年楼市温和复苏，首置、首改产品应加快供应。

　　观点新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响？企业在此形势下如何应对？

　　陈志华：作为房地产企业，要把握短期机遇，推刚需产品。在价格调整基本到位，政策无法预期更大变化的情况下，购房者的观望情绪有所缓解，需要把握调控中出现的阶段性窗口，预先做好面向首次置业、首次改善群体的产品的推盘准备。尤其是在一线城市，二线中心城市，更要抓住短暂的需求释放的机会。

　　同时，还要多管齐下保障现金流。尽管政策见底，但下半年的市场竞争依然激烈，房企应把握市场机遇，合理定价，积极促进销售，尽快实现资金的快速回笼。此外，做好成本管理，占用资金较大的高端项目可考虑缓建。多渠道融资，补充现金流以加快周转。

　　此外，获取优质土地储备，做好风险控制。一线和二线部分城市经过一年多的调整目前地价基本接近底部，开发商在资金安全的大前提下，可以增加土地投入，尤其是一二线城市的项目；拿地看重地段，重视周边配套与轨道交通；倾向于能够快速去化的项目。

　　最后还要提升管理效率，强化产品能力，现阶段销售节奏放缓，建议可以梳理产品线，提升管控效率，强化产品标准化流程及新机会的研判，以应对政策长期延续后的新环境。

　　观点新媒体：宏观政策既要稳增长，又要稳定房地产市场调控政策，这将会加大调控的难度，应如何平衡稳增长与稳调控之间的关系？能否平衡？是否有可能重现2009年的“救市”？

　　陈志华：经济结构转型一定会对经济造成下滑，必须有所取舍。

　　比如7月初的降息从时点与幅度上均超过了市场预期，充分表明政府对稳增长的迫切性，尽管央行对房贷利率浮动不作调整进行强调，但全市场流动性的恢复必然会带来地产行业流动性的恢复，这对楼市的利好是间接但是也是确定性的。但从政府层面来说，现2009年那样力度的“救市”之举我们相信不会重现。

　　观点新媒体：较早前，复地旗下地产基金管理公司复地共赢资本宣布，复邦二期基金已获得超额认购，募集规模超过6.3亿元。在目前银根不断收紧的情况下，为何复地旗下基金仍能实现超额认购，这是怎样做到的？

　　陈志华：“复邦城生态商务社区”为共赢资本打造的系列主题地产，“复邦基金”也是国内首支投资核心城市近郊商办综合体的主题基金。复邦城项目不同于城市商业综合体或传统产业园区的差异化定位，得到了广大投资者的认可。复邦城概念秉承了复星、复地提倡的价值投资的理念，在区域价值尚未被深度挖掘前，以较低成本获取土地，分享未来区域高速成长的潜在收益。此外，复星集团多元化的产业资源优势以及复地集团20年房地产开发经验与管理能力也是支撑“复邦基金”发展的两大基石。

　　观点新媒体：可否简单介绍一下复地目前旗下的地产基金的发展情况？接下来复地是否还有成立新基金的计划？复地对于旗下地产基金的发展前景有何期许？

　　陈志华：复地集团自制订“双核驱动”战略以来，在2010年6月成立了复地投资集团，并以专业的基金拓展和基金募集为主导，先后成立了三支专业化的创新型基金团队，即智盈投资、共赢资本、基金发展事业部。

　　目前，这三支团队与复地及复星范围内的地产项目紧密结合，前后成功的发行基金近35亿元，其中智盈投资先后成立了复地景业基金，景盈、复地景创、“复星一家”等一系列房地产基金，资产规模已超过12亿；共赢资本管理的基金规模逾人民币9亿元，确立了复邦城生态商务社区发展基金(复邦基金)、共赢机会基金(含“类基金”)、共赢价值基金等基金产品，所募集的资金均投入精耕优选复地的地产项目；基金发展事业部发起的基金也已突破了12亿。

　　2011年，基金发展事业部成功发行了5.5亿元的“复地-中泰天元一号基金”，是国内第一支由开发商发起的纯股权投资型房地产基金信托，并荣获“2011年度最佳地产金融创新大奖”和“中国第四届最佳房地产信托奖”。

　　接下来，复地会不断发起新的系列化基金产品，如复地汇聚成长基金系列、复邦基金系列、复启基金系列等。我们目前还是以复星及复地的项目为主要选择发起基金的对象，当然我们还可能会选择复地以外的一些项目，并不断向产业化、资产持有化的模式进行转变，打造中国真正意义上的专业地产基金和产业基金。

　　同时，我们将有效结合复星与复地的各种资源，积极创新产品的模式和结构，以差异化发展的思路，打造具有复地特色的基金团队和基金产品，从而有效充实复地的资产和资本实力。对于复地专业化的基金，我们还是抱有非常高的期望的，虽然可能会受宏观调控和货币政策的影响，但大方向还是好的。同时我们仍然会坚持结构创新、产品创新、模式创新的形式，积极开展基金业务。

　　我们已具备多元化和差异化发展的资源，比如复星有医疗产业、养老产业等，我们完全可以发起医疗基金、养老基金等专业基金产品，从而提高产品和品牌价值。

　　观点新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将称为影响企业发展甚至存亡的关键，如何看？被认为更加艰难的中小企业应如何应对？

　　陈志华：房地产调控到现在这个阶段，一些主力项目定位比较高端，融资成本比较高的企业下半年确实面临较大的库存压力。

　　首先，建议可以考虑合作开发缓解企业资金压力，还有项目低价入市，尽量一次性降价到位，抢占市场，另外做好成本控制，限购城市的中小户型项目可以考虑在保障工程质量的前提下降低装修标准面向中端购房者，占用资金较大的高端项目可考虑缓建。

　　如果企业的生存没有问题，可以考虑快速回笼资金后寻找合适的土地投资，下半年也是低价拿地的好时机。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　陈志华：可持续的发展道路，首先是大环境的稳定即政策的长期性与公平性，在保障房与商品房双轨制的前提下应该保护开发商的权益，让商品住宅能够市场化，减少行政干涉。

　　另外就是企业专业度的提高，一些房地产发达国家的行业集中度都比较高，开发商要经历过一轮优胜劣汰，提高自身的管理效率与产品能力。还有就是环保、绿色建材与精装修的引入，提高全社会的居住与生活环境。

　　对企业来说，对未来有清晰战略以及具体的实施策略。复地，就是实行“双核”驱动战略，投融资与开发齐头并进，实现风险管理下的高增长。具体到开发板块，确立了“住宅为主、区域深耕、快速周转、精品立市”的战略，方针确立下来，依靠什么策略发展、如何提高竞争力就有了相应的认知，进一步对于在哪里投资、选择哪些项目、做哪些产品就有了相应的取舍。



（审校：刘满桃）
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