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博鳌特稿 DTZ张国正:限购令短时间内难取消
作者: 陈泽佳     时间: 2012-07-17 03:01:25    来源: [ 观点网 ]

“只有尽快把行政手段取消，市场才好喘一口气，不然如今经济下滑的这一只手仍然在影响着市场。”

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 陈泽佳 从DTZ戴德梁行大中华区行政总裁转变为北亚区首席执行官的张国正，由于在内地工作多年，这位地道的香港人已经对中国内地城市颇为熟悉，谈起当今中国的房地产市场走势与政策走向，亦有自己的一番独特见解。

　　日前，DTZ戴德梁行北亚区首席执行官张国正接受了观点新媒体的专访，他表示，房地产市场的发展及趋势与供求关系的变化密切相关，而在中国内地房地产的供应及需求又受到包括宏观经济、调控政策、金融环境在内的市场外部因素的影响。

　　今年，随着中国经济下滑压力的进一步加大，为防止经济“硬着陆”，国家确立宏观经济“稳增长”的战略目标。

　　对此，张国正表示，就房地产本身来看，其上下游产业规模庞大、影响面广，其整条产业链对于国民经济增长的贡献不可低估。

　　因此面对当前经济增速放缓的局面，进一步收紧楼市调控的动力减弱。且部分城市在贯彻中央政策的同时，放松尺度的主观意愿将高于进一步收紧调控。

　　不过，中央政府不断强调“坚持房地产调控政策不动摇”，张国正认为，从一些城市试图在“限购”方面“闯关”却均以失败告终可以推断，作为调控底线的“限购令”在短时间内仍难取消。

　　近期在一系列政策“微调”利好的刺激下，整个楼市总体都呈现出回暖的状态，各大城市成交量都有所上升，市场一片大好形势。

　　面对这样的形势，张国正却有不同的看法。他认为，一线城市成交增长的上行态势将向更多二三线城市蔓延，但持续执行的“限购”“限贷”也将拖累各地成交量上升的幅度。

　　与此同时，前阶段的过快投资导致部分城市库存较大，这部分城市后续的走向将很大程度受制于库存去化的状况以及未来供应的规模。

　　由此看出，限购令对市场的影响还是非常大的。张国正表示，现在的中央房地产调控处于一个非常关键的时期。

　　“限购令对市场的影响非常猛烈，把市场限制住了。不过，限购令是完全行政干预的手段，如今在经济下滑情况下，其实对市场有很大的负面影响。”

　　其续称，只有尽快把行政手段取消，市场才好喘一口气，不然如今经济下滑的这一只手仍然在影响着市场。

　　以下是观点新媒体对戴德梁行北亚区首席执行官张国正先生的采访实录：

　　观点新媒体：随着中国经济下行压力的进一步加大，您怎么看待现时中国房地产市场的情况？而影响市场因素主要体现在哪些方面？

　　张国正：房地产市场的发展及趋势与供求关系的变化密切相关，而在中国内地房地产的供应及需求又受到包括宏观经济、调控政策、金融环境在内的市场外部因素的影响。

　　从近期市场的表现来看，直接抑制需求的“限贷限购”及其它一系列的配套调控政策令房地产市场自去年开始步入成交低迷的状态；而今年年中部分城市的成交量上升，除了价格经历实际回调后对刚性需求构成刺激外，信贷层面对于首次置业的支持也功不可没。

　　而对于接下来影响市场的因素，预计也主要体现在以下几个方面，经济状况及宏观调控、楼市政策及执行力度、市场库存及后续供应。

　　第一，国内GDP增幅五个季度连降以及制造业PMI在今年第二季度以来逐月下调均显示经济发展面临下行压力。为防止经济“硬着陆”，国家确立宏观经济“稳增长”的战略目标。

　　为此，作为拉动经济增长三驾马车之一的投资在上半年保持较高增长水平，2012年前5个月固定资产投资10.9万亿元，同比增长20.1%；地方政府为促区域经济发展，也积极上马投资项目，前5个月地方项目投资10.3万亿元，增长22.1%。为稳定经济增长，预计下半年投资仍将保持较快增速。尽管投资进入房地产领域仍会受限，但在无法精确监管资金流向的情况下，房地产行业必然一定程度获利，且包括基建投资在内的一系列投资也将客观上促进房地产的发展。

　　第二，就房地产本身来看，其上下游产业规模庞大、影响面广，其整条产业链对于国民经济增长的贡献不可低估。因此面对当前经济增速放缓的局面，进一步收紧楼市调控的动力减弱。而此前楼市的低迷已经让地方政府依托土地出让金的财政制度受到挑战，可以预想，部分城市在贯彻中央政策的同时，放松尺度的主观意愿将高于进一步收紧调控。

　　而另一方面，中央三令五申“坚持房地产调控政策不动摇”，从一些城市试图在“限购”方面“闯关”却均以失败告终可以推断，作为调控底线的“限购令”在短时间内仍难取消。而在信贷政策方面，尽管年内两次下调存款准备金率，释放货币流动性的信号强烈，但针对住房按揭贷款的差别化信贷政策没有动摇，二套房以上贷款的比率及利率均未见松动。预计年内“限购”“限贷”将令投资及改善性需求继续受到抑制。

　　第三，在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好却为刚性需求营造良好的入市环境，而目前一线城市纷纷呈现出的企稳态势所带来的市场上行预期更为置业者增添入市动力，较高峰时期有所回落的房价也将是刺激刚需释放的重要因素之一。预计在此带动下，一线城市成交增长的上行态势将向更多二三线城市蔓延，但持续执行的“限购”“限贷”也将拖累各地成交量上升的幅度。与此同时，前阶段的过快投资导致部分城市库存较大，这部分城市后续的走向将很大程度受制于库存去化的状况以及未来供应的规模。

　　观点新媒体：5月份以来，各大城市的成交量数据还是相对可观，如广州和深圳，对此，您有什么样的看法？

　　张国正：成交总体上还是有波动的，如3月份成交量下降，4-5月份又有所上升，6月算是相对可以，但这样有点像在坐过山车。

　　这几个月来，政府明确不放松宏观调控，所以对成交量造成一定的影响。可是由于经济下滑明显，国家又不得不采取一些措施以刺激经济。比如降低存款准备金率、降息等，于是货币环境的宽松，又使得一波刚需人群涌入市场，再加上房价也有所下降，因此推动了成交量的上升。

　　市场的不确定因素、政策的起起伏伏等，相信我们在很长的一段时间内还是很难看到一个比较平稳的状态。

　　观点新媒体：那您觉得这种起伏波动还是很大？房价方面呢？

　　张国正：交易和价格方面将会继续波动。豪宅或别墅等高端物业价格下调幅度会比较大，而一些地段良好的中小房型住宅的房价还是比较坚挺。所以，不同的板块表现是很不一样的，这也是使用者市场主导的情况。

　　观点新媒体：您刚才说到降息的问题，您觉得对于处在关键时期的房地产市场有什么影响？下半年还会不会继续降息？

　　张国正：现在中央感觉到经济下滑的压力，所以采取降息等等一系列措施，我个人觉得下半年最起码还会有一次降息。

　　新的领导班子在10月份上台，多少会有一些动作，会做出一些积极的反应。

　　所谓的积极反应，无非就是刺激投资量的措施，当然这离不开对利息、准备金率的调整。市场一直都在谈限购令和房产税的问题，我认为新班子上台后会实施房产税，从税的角度来考虑，因为税是持久的，谁买得越多税费就越高。而限购令其实一种完全的行政措施，是不合理的，也是最糟糕的，因为它使市场的活动消失了。

　　事实上，价格下跌不是坏消息，没有交易才是真正的坏消息。所以，限购令不能持久，新班子上台应该会解决这个问题。

　　他们会把调控当成长期的工作来做，把行政命令转为长期的、金融的政策，这样会使政策与市场都更合理。

　　观点新媒体：从去年年底开始，温总理也强调要以稳增长放在首位，在宏观调控转向稳增长的状态时候，作为房地产行业，在这其中会受到哪些影响？

　　张国正：影响的确有，比如近期某大房企卖股权等消息。我从1993年开始从事房地产行业，这么多年来调控在不同时期都有出现，而从2004年开始，政策也一直断断续续出台。每一次政策出台，所有人都用放大镜去看，又哪些企业撑不住。

　　过去几年还是比较少见企业破产或难以生存的困境，但现在却是比比皆是，不仅有大的知名开发商，更有一些中小企业。由此看出，现在房地产业面临真正的洗牌。

　　观点新媒体：那您觉得在这样的情况下，作为房地产企业来说，不管大的还是小的，应该如何做才能更好地活下来？

　　张国正：不管是大企业还是中小企业，本质上都没有什么很大的区别。如果想继续在这个市场发展，就要很清楚自己的产品怎么样跟别人的产品竞争，除非你决定离场。

　　房地产行业只是中国经济其中一个行业，毛利率和净利润跟传统行业一样，过去利润比较高的情况可能不存在了。

　　而现在，首先要是规模，第二是产品，第三是销售，企业整个链条上每一个环节都要紧扣的。

　　一些全国性的开发商，他们将会主导这个市场，因为他们能够拿到更多融资，银行也会给予支持。而中小开发商在融资渠道上会更加困难，只能在很小的范围内经营，无法进行拓展，这样会渐渐被淘汰，最后剩下的是越来越多的全国性房地产企业。

　　观点新媒体：前段时间有很多媒体有报道，说中国经济有可能会重现2009年的情况，政府会拿出钱来救市。您觉得现在有没有可能出现2009年救市的情况？

　　张国正：我认为不会的，宏观调控的出现，就是因为以前太多流动资金投放到市场上。中国政府也很清楚，这些钱投到房地产是最稳定的，而且都是给国企或者央企做，确保这些资金不乱窜。

　　这样就出现两个情况：一是泡沫；二是民退国进。这对中国的经济发展是非常不利的。所以希望不要重现，国进民退绝对不是办法。

　　观点新媒体：那您觉得现在的中央房地产调控到了一个什么时期，算是关键时期吗？

　　张国正：相当关键，因为限购令对市场的影响非常猛烈，把市场限制住了。不过，限购令是完全行政干预的手段，如今在经济下滑情况下，其实对市场有很大的负面影响。

　　所以，只有尽快把行政手段取消，市场才好喘一口气，不然如今经济下滑的这一只手仍然在影响着市场。

　　限购令本身是一个政策，政策可以随时调整、增加或者撤消。我还是持比较乐观的态度，相信限购令迟早会被取消，换届之前是不可能的，不过换届之后有可能。

　　观点新媒体：有分析认为，下半年是调控两年以来最艰难的时刻，您怎么看？

　　张国正：我同意，但这是后遗症。现在出现这种情况，降价不一定有成效。空置率还是很高，仍然卖不动。这就是投资者对后市有一个大的问号，观望现象非常明显。

　　所以，必须要把限购令拉走，最起码在一些中心地段的，还是可以吸引投资者进去。

　　即使短期下滑，中国经济还是非常健康的；长期来看，很多好的地段项目仍然可以卖得动，只不过现在被限制。

　　观点新媒体：您以前也说过，国内房地产行业已经不能跟十年前相比了，觉得未来会出现像香港这种局面，房地产金融业开始主导市场，您觉得目前国内房地产市场金融环境发展环境情况是怎样的？

　　张国正：从今天来讲，宏观调控最重要的手段是限制投资，所以准备金率为什么一直没有特别放松，这也会影响投资环境。

　　第二，融资渠道现在主要还是银行，没有很大的拓宽。不过还是很多融资渠道慢慢出来了，比如保险资金开始可以投到房地产上，私募基金也开始出现了。

　　单一做住宅已经没有了，更多的是综合性的开发。总体上，现在房地产金融还不是很成熟，在发展的过程中，最重要的一点是多元化。

　　观点新媒体：调控以来，商业地产也成为开发商的一个新的发展方向，现在热度也依旧不减，您怎么看待目前商业地产的发展？

　　张国正：商业地产不能说刚起步，但是在发展过程中远远没有成熟。原因在于从设计、内装到营销、管理，都是以住宅的老一套观念来做商业地产。

　　商业地产的原则是营运，现在主要的开发商都是以销售为主，自持的比较少。

　　香港大部分商业地产都是自持为主，在管理运营商都是比较系统的，因此发展得很好。而内地的开发商并不是这样，还是主要以销售为主，以回笼现金流为主。

　　观点新媒体：内地大部分开发商做商业地产不愿意营运的原因是什么？

　　张国正：第一，开发商觉得营运可能是一个包袱，因为有很多细节的东西要照顾，同时也需要一个庞大成熟的商业管理团队。

　　第二，就是资金问题，做商业是需要投入大量资金，而商业地产刚开始做的时候，回笼现金流的速度是非常慢的，加上融资渠道并不是很多，所以很多开发商需要让资金滚动起来，就必须卖掉一些。

　　不过，也并不是说中国完全没有这样的开发商，万达和龙湖做得还是很好的。只是中国这么大的一个地方只有几个有魄力的开发商是不够的。

　　现在也有很多开发商渐渐也意识到这一点，愿意培养团队，研究营运和管理，把商业做得更好。

　　观点新媒体：商业地产，现在城市综合体发展得越来越多，怎么看待城市综合体的发展？城市综合体会不会成为商业地产未来的一个发展方向？

　　张国正：城市综合体是最有条件能够持续发展的一种模式，这种模式能够让不同阶层，不同板块的人流都会集中在里面，有写字楼、商业、酒店、住宅等。

　　同时，城市综合体是比较庞大的，一般都是在5万平方米以上，等于是一个地区的购物中心，影响面更为广泛。不过，决定综合体成功不成功的还是要靠商业，商业很大程度上影响综合体的竞争力。

　　观点新媒体：有一些做城市综合体开发的房企，说现在已经完全放弃了三四线，觉得三四线城市没有什么发展，您认为在二三线城市做商业会不会有发展潜力？

　　张国正：房地产市场的规律就是市场好的时候从一线转战二线，不好的时候又从二三线返回一线。

　　当市场好时，一线土地是昂贵的，项目也不多，竞争压力会非常大。而二三线城市土地成本较低，在激烈的一线市场竞争中，一些中小企业无法与大的开发商竞争，所以就纷纷选择到二三线城市去发展。

　　当市场不好时，很多开发商却回流，不去二三线城市，反而选择回归到一线城市，因为这样对业务会更有保障。从现在的市场看，最好的工作是做土地储备，而不是开发。

　　观点新媒体：商业地产除了城市综合体之外，城市的地标性建筑也很多。比如说深圳，您怎么看待商业地产里面的城市地标建筑？

　　张国正：从房地产的角度来看，第一永远是地理位置。所谓地标就是它的高度很高，现在也越来越高。再者就是它有一些比较特殊元素在里面，可以提高当地的知名度。

　　如果要地标的开发商做过市场调研，证明有市场需求，那么就可以去做。

　　我认为，这些能够做超高层的或是地标的开发商，都不是一些普通的开发商，不仅有背景，还要有一定的开发能力。同时，这些开发商也希望树立一个地标，对形象和品牌是有帮助的。

　　观点新媒体：今年我们的博鳌房地产论坛主题是“平衡与发展 可持续的中国房地产”，中国房地产行业在这种比较复杂的政治经济环境下发展到今天，您认为行业未来可持续发展的道路是什么？作为企业，您觉得在这个过程中应该达到发展与存续平衡的关系？

　　张国正：行业未来可持续发展的道路有三个方面。

　　第一，企业多元化，有不同的板块来共同发展；第二，从纯粹开发的概念发展到营运、培育的阶段；第三，制度化和规模化必然会产生，有了更好的制度，有了更好的规模才会对市场的规律和稳定有促进作用。

　　就开发商本身而言，从产品的研究方面着手，研究更适合当地情况的产品。

　　中国的国情就是这样，要反应快，因为调控可以出现得非常凶猛，而且给你反应的时间很短，让你有措手不及的感觉。所以，企业与团队要比较能够做出很快的反应，开发更多适应市场需求的产品。

　　举个例子，在这一轮宏观调控里，反应最快的是深圳市场，它最贴近市场的规律。调控出来了，银行银根收紧了，就要出货，保持现金流力量，现金流就是一个公司的命脉。

　　除了深圳以外，包括上海和北京也是这样。更贴近市场的运作才能使一个企业可持续发展，更有生命力。



（审校：刘满桃）
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