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博鳌特稿 林木雄：房产税不能取代限购令
作者: 武瑾莹     时间: 2012-07-16 02:39:02    来源: [ 观点网 ]

税收出台之后，其实作用是短期的，因为常规化之后人们在交易过程中就会慢慢接受，届时的影响也会变弱。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
 

　　观点网 武瑾莹 作为国际著名的房地产顾问机构，第一太平戴维斯在中国的物业覆盖也颇为全面。因此，对于中国的房地产市场的各种情况，其南区董事长林木雄也颇为关注。毕竟，这将直接影响到第一太平戴维斯的业务发展。

　　虽然这几个月的楼市成交有所上升，但林木雄表示不敢完全肯定市场就此回暖了。但其同时也称，如果明天市场反应出来像过去两个月一样火，那么政府可能有一些口头的警告之类的出来让市场不会太火。

　　不过，林木雄也强调，不仅要看政府口头上怎么说，更关键的是要看行为上是怎么做的。

　　林木雄认为，在短期之内，中国房地产市场的调控不会有大的改变。不过这一切终究将取决于中国经济在下半年的发展情况。其称，如果政府要复苏经济，那么在金融措施上降息或降存准率就是可能性极高的事情，将直接导致流动性再次放松，即使这些资金的流出并不是针对房地产行业，但多多少少必定会有部分流向楼市，届时开发商或投资者的资金也会跟着好转。

　　因此，楼市的调控或许还是一个长期的任务，林木雄认为限购也会是一个中长期的政策。至少，其并不认为房产税可以取代限购令。

　　林木雄反复表示，人们不要太高估房产税可以起到的作用。他认为，房产税不是万能的，怎么可能解决目前房地产行业出现的所有问题？

　　其称，税收出台之后，其实作用是短期的，因为常规化之后人们在交易过程中就会慢慢接受，届时的影响也会变弱。

　　以下是观点新媒体于7月初对第一太平戴维斯南区董事长林木雄的采访整理实录：

　　观点新媒体：今天人民日报出了一篇社论表示要坚持房地产调控不会放松，这是不是也印证了你刚才说的预计短期内，至少今年内房地产政策不会有转变？

　　林木雄：对。我觉得转变方向是不可能，现在的问题是会不会出台一些更严厉的政策，但我觉得这种机会很小。我觉得国家领导或者决策者都知道房地产很重要，把房地产打死，在某种程度上讲也是把经济打死了。所以这还是怎么平衡的问题。

　　现在外部经济不好，只能依靠内部。提升内部经济靠什么？以前卖衣服，一年要多卖几千亿，国内十几亿人，每个人都多买一百元的衣服吗？不可能。经济的转型，特别是中国经济总量这么大，这个船在高速行驶过程中要转很难。

　　所以，现在要靠内需，但这需要时间，但我们也不知道时间需要多长。不要说中国，就说香港的经济转型也需要二、三十年，而且也不一定能够成功。

　　观点新媒体：第一太平戴维斯总结广州前5个月的房价表现，中心区呈现下降趋势，郊区是上涨一成半。但是，6月很多业内人士都说因销售上涨开发商已经停止了降价促销的行为，你有观察到这样的情况吗？如果是，那么广州中心区下降的趋势是不是就到此为止了？

　　林木雄：我们认为中心区价格的确相对比周边高了，但是我认为这个价格是比较稳定的。所以，我们在分析市场或者给投资者建议的时候都表示，不管在什么市场状态下首选还是市中心优质的地段。

　　其实，我看到市中心比如珠江新城，没有很大的降价局面，可能在市区外围，比如海珠区或者白云区的价格可能会有一点优惠，而珠江新城这个地方还没有看到很火的促销活动。

　　但是，不同的区域是有差异的。至于会不会停止降价不是很清楚，开发商采取促销活动的因素会慢慢减少，我觉得降价的可能性越来越小。

　　特别是现在卖得那么火，开发商要卖的一些空置楼盘都可能已经卖得七七八八了，所以根本没有必要进行促销。

　　观点新媒体：很多人都认为这几个月楼市表现量价齐升，您认为这代表楼市回暖了吗？

　　林木雄：我们期待是这样，但是我不敢肯定。我刚才讲了，政府的政策还是主导了整个市场波动的趋势。未来半年的经济到底怎么样，我觉得这很关键。经济不好，就会在如利息、存准率等方面放松，会使市场里面多一点流动性。

　　流动性一部分会流到房地产里面，受益包括房地产开发商以及投资者。假如是这样，房地产市场相对来讲会比较活跃一点。但是，如果经济好到觉得差不多了，经济增长能够保8，政府就会进行微调。

　　如果是这样就很难说清楚，明天市场可能反应出来像过去两个月一样火，那么政府可能有一些口头的警告之类的出来让市场不会太火。但是政府现在只能口头表态，而更重要的是要看政府在做什么。从金融方面，利率有没有变化？存准率有没有变化？我觉得这很重要。

　　现在看来，我觉得经济问题不是一两个季度可以决定的，所以目前政府碰到两个问题。一个问题是外部经济的影响，外部经济就算没有影响，政府也要把自己的经济实力和经济结构进行转型。而转型是两个方面，一个是产业方面，一个是消费方面。

　　所以，在转型的过程中是有一些阵痛的。因此，利息可能不是降一两次就够了，存准率也不是降一两次就够了。

　　观点新媒体：您认为存款准备金率和利率都会再变动？很多人预测还会有两到四次的降息，您认为呢？

　　林木雄：说四次的也有，两次的也有。

　　目前国内的信贷利率相对于国际还是高的，而且高了不少，所以利率方面是有空间可以调。但是，有空间不代表一定要调，目前经济到底好不好，有没有必要调，我觉得这是关键。

　　我估计经济政策方面，利率和银行存款准备金率都是向下走的。向下走代表什么呢？在资金流动性方面会宽松，但是宽松不代表限购令要放松。但开发商钱确实是宽松了，无论钱是怎么来的，投资者的资金也宽松了，这会产生什么效果呢？可以预计到，虽然是所谓方向性的放松信贷，但也没办法真正定向规定钱不能流入房地产，钱流出来自然会有一部分会流到房地产。

　　这样会不会影响房地产在下半年降价卖？我认为这个概率会小一点。以前我们说过，政府把房地产商资金链控制住，开发商没办法融资只能降价卖房把资金回拢。现在有一些钱流进来就没必要降价，可以慢慢卖，慢慢卖价格就没有那么多的优惠了。

　　另外，从买方角度来看。买方的钱多了，无论是刚性需求还是其他需求，信贷确实宽松了，这样自然会有不同渠道和不同方法流到房地产里面。最重要的是，大家还是很相信房地产的价格最终是往上走的。

　　观点新媒体：在流动性放松的情况下，您认为会出台相应的新地产调控政策吗？尤其是之前一直热议的房产税，您认为会出台吗？

　　林木雄：房产税这个问题不是那么快可以解决的，而且一些税收影响还是很短暂的，比限购令可能还快一点，不一定能够解决现在地产方面的问题。

　　其实现在可以看到限购令的影响。限购令也进行一年多了，开始半年没什么效果，进行到一年之后效果才明显，到现在开始又没什么影响了。所以我认为其实限购有可能成为中长期的政策。

　　房产税不一定是限购令替代品，政府可以多方面同时执行，还有一些新的政策都可以出台，比方说按揭税、居住税都可以。

　　现在是政府觉得要打楼市就会出台新政策，国家目前实质情况是这样，政策出来市场就收缩。不过也要看怎么打压，可能有的受影响大一点，市场适应的时间就要长一点。但是长了以后开发商也挺过来了。

　　现在经济的两个方向和需求是不会改变的。而且，现在还处于经济发展过程中，全世界有哪些城市经济在发展而房价在下跌的？没有。现在问题是房价涨得太高，一般的老百姓买不到房子，大学毕业十年之后都买不起房子。

　　但从香港和新加坡的历史来看，其实现在他们的房价也都是很大的问题，政府都头疼，但是都要处理。这些政府也出一些政策，可能跟国内很不同。

　　比如国内所谓的经济适用房，就是香港的公屋占住宅市场里面很大的比例，就可以作为调节房价的工具，但是在国内目前还没有。

　　然后，在国外房地产登记系统比较完善，因为地方小，需要交什么税，要做什么工作很快就可以执行。

　　在比如香港也有一个额外印花税出台了一年，刚出来的时候市场也受到影响，现在市场也已经接受了。

　　现在回头看，大家会觉得有这些税要交，投资者自然会把这些成本算进去，买家也愿意承担这些成本，就已经把这种税常规化，问题是这个适应过程是需要一定的时间。

　　此外，现在利率又不能作为调控的工具，因为先要考虑经济。经济不好，利率只能降，信贷只能放开。另外，通胀的压力也比较大，对于所谓投机性的需求也会越来越大。

　　所以，我觉得这个问题不是那么简单的由房产税就可以解决。香港一直都有类似的税，但是房价跌了吗？没有。为什么房价会升？这是经济的因素、税收的因素、土地供应的因素。政府出什么政策都好，但是影响可能都是短暂的。

　　观点新媒体：你认为房产税不能取代限购令的原因是什么？是针对人群的不一样？还是其实最终的效果是并不完全一致的？或有其他的原因？

　　林木雄：限购令是针对哪些人呢？其实就是不让买，不管有多少钱就是不给。虽然不是很好，对于市场来讲是打压，但在政策里面是最有效的。因为很简单，不给卖，不让买。

　　如果征税，当然可以有不同的方法，但很快都会变成一种常规的工具。

　　而且要第一要把公屋先建起来；第二把投机人和投机的工具掌握起来；第三把征税的系统搞好。

　　而且现在经济不是房地产炒作的问题，要让经济复活不是通过征税就可以解决的，而是有更大的问题。

　　更大的问题是什么呢？因为经济要复活，税率就要低，就要多放些钱在市场里面，这跟征税是矛盾的。

　　我觉得征税的工作是要做，因为在正常的市场里面的确可以发挥一些功能。比方说有一些人就觉得因为土地卖的时候太高，政府一次性把土地卖给开发商，修了基建几年后又没钱然后给收回去。而房产税可以多一个税收来源，这是应该考虑的。

　　但是，这对于解决房价太高，买不起房子的问题，我觉得没有什么太大的作用，不是一个治本的办法。

　　我不反对房产税登记制度联线，房产税要征收，但假如指望这个来解决房价的问题，我觉得不太现实。

　　观点新媒体：广州政府今年推很多商业金融用地。换而言之，商业用地卖出去的加多了，那么未来相应这些商业项目也会增多，商业供应量或许也会持续增大，这对广州的商业市场有什么样的影响？供应量增加了，那么广州的吸纳量也会跟着放大吗？

　　林木雄：现在跟以前有一些不同，买了地政府可能要求马上盖，而以前买了地可能放在那里晒太阳，可以慢慢交地价。所以影响是什么呢？开发商买地的时候会更加谨慎，因为开发商也要判断将来的市场是什么样的。

　　我觉得土地买卖有两个核心问题要考虑，一个是具体地点，一个是价位，也就是买家要出多少钱卖才能赚钱。过去成交的几块地，除了恒大以外，一块是宅地在黄埔大道旁边，其它的土地都是在市中心，而这些地方的需求还是有。

　　所以，这个供应我看不出为什么会消化不了。因为，供应是多，但是供应不是集中在一个点，可能分布在各个区域。比如说南站没有需求吗？肯定有需求，但是需求不会很多。比如白云区也肯定有需求，但是需求也不多。拿一两块地建起来，因为买的价格不高，开发商也卖得出去。

　　反而我觉得规划才是问题的核心，为什么这样说呢？我举个例子，有一段时间政府把38块南站的土地推出来。但是，市场反应不怎么样，政府只能慢慢收回来，因为买家不是傻子。卖地不代表一定有人买，因为规划错误的话可能问题很大。

　　比如首先要规划在南站有多少块土地，然后才有政府什么时候卖的问题。我觉得规划方面是不是要多考虑市场需求的问题，到底要做成金融城？还是作为住宅区？我觉得应该考虑。

　　无论是伦敦和香港也好，写字楼也没多少面积，但是现在广州规划出来的有多少？欧洲的金融中心或者亚太的金融中心总需求有多少？现在广州有多少？有没有必要规划那么多写字楼？这些问题已经有人在提出，所以我觉得这更重要。

　　因为，一旦开发出来就是什么时候卖的问题。这个就要看市场，开发商现在也不傻了，卖得贵，市场又没有需求都不愿意买。

　　观点新媒体：今年北京、上海写字楼的租金上涨得非常快，所以导致很多开发商对北京、上海写字楼市场都非常看好。相反广州写字楼的租金水平预期可能稳中有降，这是不是跟广州写字楼的供应量处于高峰期有关系？

　　林木雄：我觉得主导力量永远是需求，现在不是计划经济而是社会主义市场经济，还是由市场主导。市场的供需有一个平衡点，那个平衡点就是我们所谓的市场。

　　从历史数据来讲，广州现在的供应量现在确实很多。但是，比较北京、上海，这个供应还是少的。北京比广州的总供应量大了五、六倍。所以需求少供应就多了，这看跟谁比的问题。

　　现在广州推出50万平方米商业用地，对于广州来讲，可能去年总消化差不多是40多万平方米。但这是历史的高峰消化量。比较现在上海、北京新的消化量，我估计有100万，超过广州的一倍。

　　所以我觉得关键不是供应，供应需求为什么不平衡？因为需求少。

　　现在经济不景气，外商对于写字楼的需求少了，但国企、央企的需求没少。可是那些大型的国企、央企在哪里？北京首当其冲肯定最多，一个公司要用几个写字楼。

　　所以，为什么现在租金不涨，也是考虑到需求相对来讲还是少。举个例子，一个企业在南区的总部跟北京、上海比，他们写字楼的面积至少相差3倍。在北京用一层至少2000平方米，但是在广州1000平方米都没有，可能用600平方米。

　　而且现在有一些供应本身不是投资需求，是自用需求，比如说力通就是交通的总部，然后把剩下的写字楼租出去，并不是因为要投资写字楼才去盖。

　　投资者也不笨，开发商投资物业来出租现在为什么多了一些呢？这要考虑一个因素，其实供应性质跟做投资、做开发的供应一样，珠江新城也好、天河北也好，我不担心这些地方的供应太多，而是担心其他区的规划会不会产生影响。而且，未来的规划用地在三、五年来讲有多大需求，这个是需要思考的。

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