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博鳌特稿 赵汉忠：星浩资本 会开发的基金
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-07-05 15:45:14    来源: [ 观点网 ]

“今年星浩资本将会放慢募资的速度，把精力主要集中在星光耀项目的开发及运营方面。”

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 梁嘉欣 严格上来讲，星浩资本至今成立还不到两年，但在赵汉忠的带领下，已成立募集了两期资金，共计57亿元人民币。与此同时，星浩资本所投资的商业综合体“星光耀广场”亦从今年开始逐一面市。

　　近日，赵汉忠在接受观点新媒体的专访时透露，今年星浩资本将会放慢募资的速度，把精力主要集中在星光耀项目的开发及运营方面。

　　据介绍，目前星浩资本共有四个项目同时发展，其中大连项目已经开始展示，哈尔滨项目预计今年八月开盘，而南通项目开盘时间初步定在九月。

　　“通过这些实实在在的业绩再进行募资，我想这样我们的路会走得更加顺利，效率也会更高。”赵汉忠称。

　　他还透露，今年星浩资本至少还会拿一两个项目，体量规模预计在50万平方米左右，还是聚焦在长江三角洲。

　　然而，作为一只基金，星浩资本参与到拿地开发过程中的模式，亦令业界颇为诟病，认为其更像个“开发商”。对此，赵汉忠解释道，星浩资本是一只具有开发能力和商业运营能力的基金。

　　“其次，尽管说投资型的基金形式很好，但实际上在四五年以内，也会遇到很大的挑战。另外，和地产商联合起来做基金的模式，这也有天生的难题：一是关联交易，二是地产商本身也是个投资商，在利益安排上和基金投资者存在一定的冲突，这对投资者特别是LP，是一种风险。”赵汉忠指出。

　　赵汉忠进一步称，星浩资本可以完全做到为LP服务，完成整个基金的价值链。并在整个价值链过程中，没有利益的冲突。

　　但星浩资本还有大量的工作要做。“必须确保募集而来的钱能够投资好、运营好，一定要给LP有好的回报，遵循当初募资时许下的投资承诺和回报承诺，这样才会走上一条良性的发展道路。”赵汉忠表示，“总而言之，星浩资本的发展前景非常光明，因为我们很好地解决了不动产资金来源问题。”

　　“我们正满怀豪情，如果以一天来计算，我们才刚走了个把小时，我们的路才刚刚开始，后面的路还很长。但毫无疑问，我们信心十足，并非常有激情。”

　　以下为观点新媒体对星浩资本CEO赵汉忠先生采访实录：

　　观点新媒体：之前您曾表示，今年星浩资本将放慢募资的速度，把精力主要集中在星光耀项目的开发及运营方面，这是出于怎样的考虑？

　　赵汉忠：我们现在有四个项目在做，同时进行开发，速度也非常快。目前大连项目已经开始展示，整体面积达到七八十万平。哈尔滨项目面积更大，达到140多万平，预计今年八月开盘。目前已进入开盘前期阶段，样板房、会所、绿化等都在进行。南通项目大概会在九月份开盘。

　　放慢募资节奏，一方面是因为基于对目前的宏观形势和市场的判断和正常反应。另外，我们还是想把手头上已投资的项目更好地展示出来，在这种情况下取得更好的销售成绩，然后，通过这些实实在在的业绩再进行募资，我想这样我们的路会走得更加顺利，效率也会更高。

　　观点新媒体：在目前的金融环境市场之下，虽然您们二期最后只募资了20亿左右，远低于原计划的30亿元，但这样的募资成绩已经还算可以。那您又是怎么看目前私募基金的募资前景的？

　　赵汉忠：应该是相当不错。因为我们是股权募资，并非是债券或优先债的结构，而且在当前的形势下，我们主要用自己的募资力量，完全是自己的团队来做，没有借助第三方理财机构，所以这样的成绩还是相当不错的。

　　严格来讲，目前国内房地产私募资金正处于快速成长的阶段。最初都是一些国外基金在国内市场进行投资，他们大部分是纯粹投资型的基金，在境外进行募资，再到中国进行投资。

　　在这过程中，他们也遇到很大的障碍，首先对中国房地产市场不甚了解，其次投资还与开发有关系，国外的基金缺乏开发环节的能力支撑。中国市场与美国不一样，在美国开发商和投资商是分离的，但在中国往往开发商和投资商为一体。所以这些国外基金还面临地产开发的难题，或者特别依附于了解中国地产市场并具有开发能力的公司。目前就有非常多的国外基金和万科、中海、金地等传统意义上的房企合作。

　　当然，这当中也存在一个问题，地产公司本身也是个投资商，最好的项目都是宁愿自己做，只有素质稍差的项目或是风险偏大的项目才会寻求合作。

　　房地产私募基金目前还处于初级发展阶段，所以真正做得好的基金并不是很多，星浩资本在这里面表现比较突出第一是规模，第二是模式。星浩基金的定位为一只有开发能力和商业管理、运营能力的私募基金。

　　我们有自己的募资渠道，和投资能力，这与新加坡的凯德置地、美国的铁狮门很类似。我觉得在中国目前这种情况下，这也是非常符合中国的国情的一种商业模式。

　　星浩资本目前走的这条路，还是源于我们对中国地产市场的了解，包括我们对中国民间资本市场的了解。

　　观点新媒体：不过相较于纯粹投资型的基金，还是很多人认为您们更像是一家开发商，对此您又是怎么看的？

　　赵汉忠：从严格定义来讲，我们是一只具有开发能力和商业运营能力的基金。因此，从本质上来说，这种商业模式下组建团队和商业运营的复杂程度，比纯粹的私募投资机构要更加复杂，更难以驾驭。

　　其次，尽管说投资型的基金形式很好，但实际上在四五年以内，也会遇到很大的挑战。另外，和地产商联合起来做基金的模式，这也有天生的难题：一是关联交易，二是地产商本身也是个投资商，在利益安排上和基金投资者存在一定的冲突，这对投资者特别是LP，是一种风险。

　　观点新媒体：是否可以理解为，星浩资本的模式很好地解决了利益输送的问题？

　　赵汉忠：是的，我们可以完全做到为LP服务，完成整个基金的价值链。我们在整个价值链过程中，没有利益的冲突。

　　观点新媒体：这是否也是目前由开发商主导的地产基金面临的最大通病？

　　赵汉忠：利益分配问题是这种模式遇到的重大问题。开发商旗下项目的发展资金来源，一部分是自有资金，还有一部分基金。但往往看到最好的项目，企业都会倾向于自己持有看到有点风险的项目就找基金合作共同投资。在人员安排上，企业也会倾向于首先把那些精兵强将配置在自己的项目上。

　　但这样，企业就很难得到所有LP的信任，所以这也阻碍了一些这类商业模式的基金发展。

　　观点新媒体：目前星浩资本有四个项目同时在开发，发展速度也比较快，那么接下来是否还会考虑继续拿地？项目的挑选有什么标准？

　　赵汉忠：今年我们至少会拿一两个项目，体量规模预计在50万平方米左右，还是聚焦在长江三角洲。

　　我们有个战略，重点投资长三角、珠三角及环渤海。但是由于中国土地市场并非是一个完全市场化的范畴，因此这三个核心区域不见得会有符合星浩资本投资标准的项目地块。

　　所以，我们在战略上还会兼顾发达区域的省会城市。GDP能够在3000亿以上，人口、教育、文化资源相对集中的省会城市都可以是我们的投资区域；如果是三、四线城市，我们希望它的GDP达到2000亿，如南通。

　　我们希望项目的覆盖面最好是一、二、三线城市。如果有一些城市我们认为比较好，GDP比较高的城市，我们就可以做机会型的投资，如长三角就的常州、张家港等。

　　观点新媒体：像星光耀这类商业综合体，大概什么时候能真正看到回报？

　　赵汉忠：五年回报就出来了。从拿地以后三年，一些商业项目就可以开始运营，然后再培育一两年，将一些销售型的物业卖掉，而持有型的物业是保险公司、社保基金等安全资本很好的投资对象。商业地产的投资和退出，首先需要把它培育好，只有让购买者觉得这里人气很旺，未来的成长率很高，他们才会愿意去买。如果商业经营不好，只是盖一座楼出来，这样很难实现溢价。

　　除了现有基金产品之外，我们也可能会再发一只商业持有基金，找到那些愿意长期持有商业物业并获取稳定回报的机构投资者。如果中国将来开放了REITs，这就更方便了。

　　观点新媒体：把项目卖掉是星浩基金的退出方式？

　　赵汉忠：项目资产必须变现，因为我们最后还给LP的东西，还是货币。当然，我们也可以考虑发售商业转持基金来置入公司当前的项目商业物业资产，并做更长期的培育，使其充分释放商业利润，以获取更高的商业价值和投资者回报。

　　观点新媒体：目前城市综合体是商业地产的主流发展趋势，不少企业都纷纷表示要进军商业综合体，那么与之相比，星光耀项目在产品和运营方面有何竞争优势？

　　赵汉忠：很多人都说要建商业综合体，但放眼全国，真正做成功的商业综合体并不多。从目前来说，大家公认做得不错的是万达。

　　除了一个MALL，还有万达公馆、办公楼等等各种业态，但是万达持有的只是MALL。万达的增长水平和总资产规模其实已经超过万科，而且它只花了十几年的时间，这说明万达的模式是非常成功的。

　　其实城市综合体的开发对企业的能力要求很高。首先要求有非常大的资金投入，这是很多小地产商做不到的。其次，城市综合体的开发比单纯的房地产开发复杂很多。没有充分的团队储备是做不到的。

　　单从产品而言，我们要好好学习万达，学习他们怎样把商业、办公楼、酒店、住宅产品做好，从而很好的把快速销售类产品和持有的优质资产结合起来。

　　商业的管理能力以及运营能力也很重要。住宅是不需要运营的，只要把它卖掉就可以，但商业是无法一劳永逸的，需要团队进行持续性的策划、招商、推广、运营等。比如招商：不是说第一次招商完了就算了，第一次有可能不成功，还要把20%到30%淘汰，通过优胜劣汰的工作，让它尽可能符合这个区域的业态。

　　另外，星光耀最大的特点是，我们的办公楼部分是民企总部，这同时还是一个民企信息聚合的平台。在里面，我们会建立企业家信息的交换平台，包括金融资产变卖的平台等等。同时还会做一些扶持基金，帮助一些中小企业创业，希望这个区域变成民企之间的聚集地和俱乐部，我们相信，信息只要一汇集就能够产生价值。

　　所以，星光耀广场是一个有灵魂的城市综合体，或者说是有生命成长因子的城市综合体，这是我们区别于其他公司的最大特点。

　　观点新媒体：您认为星浩资本现在面临的最大挑战是什么？

　　赵汉忠：城市综合体还需要有一个平稳地发展的宏观环境，改革开放还要继续深入。如果整个经济往下走，城市综合体就会显得有点超前。当然，以后能不能拿到工资、能不能找到工作、失业率多少，购物也会受很大的影响。

　　所以，从整个宏观形势上来看，我们希望中国的经济不是突飞猛进的发展，而是稳增长，同时继续改革开放，这非常重要。

　　其次，资本市场要越来越市场化。星浩资本这类的房地产基金在国内还属于先行者，所以还是会面临基础层面的问题。这主要是指目前我国的信用机制还比较差，契约成本非常高。即使签了合同，大家还是不能够很好地信任对方，这也导致募资中的附加难度。因为我们是股权投资，所以我们希望能够很好地建立起和LP之间信任机制。当然，这靠一个公司不行，希望大家都能参与其中，并逐步改善。而且我们自己的业绩非常重要，第一期有了品牌，那么在募集第二期的时候才会有信任基础。

　　但是，毕竟我们是一个新公司，还有大量的工作要做，必须确保募集而来的钱能够投资好、运营好，一定要给LP有好的回报，遵循当初募资时许下的投资承诺和回报承诺，这样才会走上一条良性的发展道路。

　　总而言之，星浩资本的发展前景非常光明，因为我们很好地解决了不动产资金来源问题。上市公司是靠上市和增发来募资，国企靠银行靠政策性拨款，而我们就利用最市场化的方法，通过一个大家信任的平台把中国民间资本聚合起来，这个力量也是很大的。

　　观点新媒体：如果用“徒步”来形容星浩目前的现状是否合适？

　　赵汉忠：我们正满怀豪情，如果以一天来计算，我们才刚走了个把小时，我们的路才刚刚开始，后面的路还很长。但毫无疑问，我们信心十足，并非常有激情。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达到发展与存续的平衡？

　　赵汉忠：其实目前我们国家的地产市场还有很多毛病，比如：土地高度垄断，地方对土地财政依赖性过高，行政干预太厉害等等。地产市场想要发展好，从国家层面上要给出解决这些问题的前提条件，否则这个市场总是不健康，毕竟这当中非市场化因素比较多。

　　作为企业而言，应该清楚地认识到，前十年住宅市场得到了充分发展，也取得一些非常好的成绩，但前十年并不代表后十年，所以我认为，企业应该思考自己的核心能力到底在哪里。

　　拿一块地，只要建好房子卖出去，然后糊里糊涂就赚了一些钱，以后这种事例会越来越少，企业还是需要专攻细分市场，并要做成这个细分市场的老大或者老二。

　　商业地产是一个很好的选择和发展方向，但其实也没有大家想得那么简单，商业地产还需要企业具备很多能力，所以如何把这些能力建立起来非常重要。

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