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博鳌特稿 张学民：力迅注重的不是速度
作者: 见习编辑 张媛娜     时间: 2012-07-05 15:54:43    来源: [ 观点网 ]

“我们的规模还不能在全国七、八个城市同时发展，首先把精力集中在大本营广州，把基础打好再去拓展。”

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 见习编辑 张媛娜 2012年已过半，房地产调控在各种猜测及声音中依旧未见松动，众房企亦在此等情况下各展生存之术，转型商业无疑成了选择之一。

　　而2011年正式宣布回归广州市场的本土房企力迅，也准备开始踏上商业地产之路。

　　“这两年我们已经刻意在非住宅层面去加强拓展力度，包括写字楼，商场、城市综合体，现在都在寻求这类的项目开发。”力迅地产副总裁张学民如此表示。

　　张学民称，下一阶段，力迅会提高一些大城市非住宅类物业的关注度或市场占有率。但其强调，住宅仍是力迅未来发展的主流产品类型。

　　作为前期投入大、回报周期长的商业地产，对于任何房企而言都是比较大的考验。

　　对此，张学民表示，力迅在一些地方谈的项目都是成熟区域里的项目，一拿下来建好马上就可以看到回报。

　　“因为刚进入商业领域，有合适的项目就行。比如说一年做两三个项目，如果没有找到合适的，有一个项目也可以。”

　　或许，这就是力讯长久以来坚持的经营策略，体现在产品上就是以住宅作为主流，尝试发展商业，不追求冒险和大体量的项目，量力而行，稳健经营。

　　正如张学民所言：“我们的规模还不能在全国七、八个城市同时发展，首先把精力集中在大本营广州，把基础打好再去拓展。”

　　以下为观点新媒体对广州力迅投资有限公司副总裁张学民先生的采访实录：

　　观点新媒体：今年以来，我国经济呈现下滑状态，同时温总理提到宏观调控政策转向稳增长。当时温总理提出要稳增长的时候，市场上出现了很多声音，比如宏观调控要放松等。对于房地产行业，您认为会产生什么样的影响？

　　张学民：从去年2月份到现在，调控持续了约一年半。在政府层面上，我们接收到的信息一直是调控不会变，也不会放松。这一年多对开发商、房地产市场最直接的影响就是资金的问题，因为销售速度放慢了，银行融资以及其他融资渠道收紧了。

　　而且，调控导致整个房地产行业开发量和销售量减少，有部分发展商出现资金链紧张的问题，这是最直接、最表面的影响。

　　当然，在这个过程中肯定会出现不同的声音，有观点认为政策会放松，或者一些地方政府会采取不同的刺激楼市的措施。

　　但现在中央政府在调控的措施和力度上也会思考。第一，从数据上来看，调控确实取得了一些成果，很多地方房价降下来了，这在某种程度上达到了中央调控的目的。

　　第二，中央政府和地方政府的博弈也产生了一些效果。中央的出发点是整个经济环境，而地方政府更加关注的是地方经济，包括地方财政收入。如果调控过严，这对地方财政收入是一个很重要的影响。

　　以广州为例，土地出让金一直占广州政府财政收入的很大一部分，如果发展商都不看好楼市，资金又紧张，那么政府的财政收入会减少。

　　其实，这个现象去年就已经很明显。政府推出很多土地，发展商的反应却很冷淡。而且，发展商开发量减少，销售所产生的税费也减少了。

　　最近有一些政策上的微调，我觉得对房地产后市有一些参考意义。现在普遍的观点认为这一届政府任期内调控政策不会变。

　　观点新媒体：您认为调控放松的可能性很小？

　　张学民：还是要看调控的效果。如果楼价、成交量数据都基本达到中央的预期，或者最起码表面上达到预期效果，我觉得会有逐步放松的理由和台阶。

　　观点新媒体：您刚才提到地方政府在适当的放松政策，这其实是跟中央政府博弈的过程，对后市有一定的参考意义，具体的参考意义指的是什么？

　　张学民：对于大家评判后市到底是看好还是看淡，民间有很多声音，还有很多专家也一直在说房价远远没有到底，还有跌的可能。但是，我觉得发展商不应该太悲观。

　　调控一年多，最起码在广州或者周边地区效果都不明显，房价还是比较理性。与很多同行交流时发现，大家对后市还是谨慎乐观，目前来说也没有顶不住了或资金链要断了的感觉。

　　可能在江浙和北京等房价比较高的地方，调控较严厉，有一些过度扩张的企业会有资金链紧张的情况，但是不代表全局都这样。

　　观点新媒体：中央一直不放松调控，市场也有很多声音。有观点认为房价还没有到底，大家都扛得住，房价还有下调的空间，您是否也比较认同这个观点？

　　张学民：业内对后市没有这么悲观。现在说房价要大跌的，更多的是一些站在购房者角度来看问题的所谓的专家。

　　从开发商的角度来讲，有很多东西是可以算账的，比如劳动力成本、材料成本等，包括土地成本都是一直在往上涨，所以房价往上涨的空间还很大。

　　十年前大家都说房地产是暴利行业，现在利润率则到了合理水平，可能只比一些生产制造业好一点。但是，房地产行业风险度、资金占用量、持续周期比生产型企业也有明显不同，我觉得这很难对比。

　　如果政府想要让一些开发商退出市场，那么房价还可以往下压。

　　政府调控是因为房价过快增长，有泡沫，另外，越来越多的中低收入的人买不起房，可能会引起社会不稳定，所以才出台调控政策。政府这一两年一直在加快保障房的建设，实际上是想解决中低收入阶层不稳定因素。

　　现在大家都有一个共识，中低收入阶层关心的不是几万元每平方米的房子，而是有没有基本的居住地方。这个居住的地方可以是经济适用房，也可以是廉租房，只要解决了这个问题，高端物业完全可以让市场来调节。

　　观点新媒体：从去年到现在为止，房地产市场环境也处于一个下行的过程，当然这期间会有一些小的变动。在这种情况下，力迅有没有遇到什么挑战和困难，在这种情况下是如何面对的？

　　张学民：在2007年到2009年房价涨得最快的时候，我们没有往外扩张，因为力迅的策略相对比较稳健。所以，现在很多发展商觉得日子没以前好过的时候，我们却在不停地找地。

　　力迅一直都是做城市精品住宅的开发商，注重的不是速度，而是质量和品牌。

　　这也是力迅13年来的追求，现在市场的变化反而给力迅带来了一些机会。我们不擅长跟别人拼规模、拼速度，但是比产品、设计、质量、口碑、社区文化等一些内在精神层面的东西，我们很有信心。

　　这一两年我们把重点集中在广东地区，正在很积极寻求一些新的开发项目，目前也有几个地块已经进入最后的谈判阶段。

　　观点新媒体：力迅现在也有一些新的开发项目，指的是不同类型的开发项目吗？

　　张学民：力迅会一直追求建筑城市精品住宅，但下一阶段，我们会提高一些大城市非住宅类物业的关注度或市场占有率。

　　这两年我们已经刻意在非住宅层面去加强拓展力度，包括写字楼、商场、城市综合体，现在都在寻求这类的项目开发。

　　观点新媒体：力迅也想做商业地产？如果力迅要发展商业地产，会先从哪些城市着手？

　　张学民：以前商业基本上没有考虑，这几年会相对放多一点精力寻求这方面的发展，但住宅还是主流。

　　近期来说，广州还是我们最关注的区域，但也要看具体项目的获取。也会考虑其他大中城市的非住宅项目，目前在其他城市就又有一些项目正在洽谈。

　　观点新媒体：在这样的市场环境下，我们看到，很多开发商都是非常谨慎很少拿地，但是力迅好像是反其道而行之。

　　张学民：今年很多发展商拿地的意愿明显比去年高，去年政府公开拍卖的土地绝大部分是流拍，后来有几块地也是底价成交。

　　今年成交率高了，有溢价产生，包括恒大以13.22亿元竞得的广州珠江新城D4-B2地块，溢价率高达169.7%。那块地的竞拍情况在某种程度上也反映了开发商对后市的态度，听说有几十家企业报名，真正参与举牌的有18家。

　　观点新媒体：这块地拍出来之后，很多人对广州的土地市场比较看好，您怎么看下半年广州土地市场的情况？像前几天土拍会珠江新城那块地那么热的情况还会不会发生？

　　张学民：我的判断是不会，珠江新城那块地是非常特殊的一个例子。首先，国土局说了这可能是珠江新城最后一块公开拍卖的土地，所以这个唯一性会引起大家的关注。

　　还有一个重要原因是土地的总价低。地块总建筑面积是4万平方米，报价才4.9亿，如果竞争不激烈，几个亿拿珠江新城最后的绝版地对很多开发商来说都是有很大的吸引力。

　　观点新媒体：目前来看，很多房企都转型做商业地产，您怎么看待这种现象？

　　张学民：这是正常的。随着经济发展，住宅利润空间和可挖掘的潜力已经不大，住宅已经形成相对比较稳定的模式。

　　商业如果做得好，利润空间还是很大的。很多大开发商已经在几年前转型往商业地产方面发展。力迅发展到现在也要丰富产品线，去积极拓展市场，还是会寻找适合的项目做。

　　观点新媒体：一般商业项目有培育期和成熟期，培育期基本上在三到五年，三到五年之后项目才会有正常的收益，这种情况对于一直以来都做住宅的房企，包括力迅，会不会有一些资金压力或者挑战？

　　张学民：商用物业对资金的需求肯定比住宅项目高，决定往商业地产方向发展肯定事先要有准备。

　　另外，需要三五年培育期的更多是商场、城市综合体、购物中心。而力迅在一些地方谈的项目都是成熟区域里的项目，一拿下来建好马上就可以看到回报，像力迅在荔湾区的项目，一年之内基本上可以实现盈利。

　　观点新媒体：力迅目前拿地方面的考虑是什么？重点是在什么区域？

　　张学民：我们希望每年能够拿到两三个新的项目。因为刚进入商业领域，有合适的项目就行。比如说一年做两三个项目，如果没有找到合适的，有一个项目也可以。

　　广州一直是力迅的根据地，只不过在2005、2006年往外拓展。这两年重新调整策略，把优势资源集中在广州地区。

　　所以，未来几年之内根据地首选是广州，外围也要看条件，如果条件合适就会做，条件不是特别合适也不强求。

　　观点新媒体：重新调整策略，把重心放回广州，是不是在外围的项目做起来遇到的困难会比在广州本土多一些？

　　张学民：没有，外围项目的利润还可以。

　　2007年到2009年，力迅在广州发展速度比较慢，知名度也低一点。因为把精力放到外围去了，外围是闷声赚钱，对公司的品牌没有很大贡献。

　　这两年我们调整了策略，既然是一个本土企业，就应该把本土知名度和美誉度建立起来，然后再往外扩张。

　　而且，我们的规模还不能在全国七、八个城市同时发展，首先把精力集中在大本营广州，把基础打好再去拓展。

　　观点新媒体：从去年到现在，力迅在面对市场形势时，销售价格和营销策略有没有做调整？

　　张学民：当然会有调整，我们不可能违背市场规律。

　　力迅只能说比同类产品做得好一点，有资格将价格定得稍微高一点。但是，如果整个市场都拼命往下跌，谁都不能幸免，现在广州市中心区域的房价还是能够站得稳。

　　观点新媒体：您认为，未来半年降价还会不会持续？

　　张学民：从数据上反应来看，应该还会有适当下调的空间，但是更多是结构性的下调。

　　从城市中心地段，或者从真正的成交价来看，我觉得下调空间很小。现在中央想把房价控制住，只要数据控制住就行，至于数据为什么降下来无所谓，专家也不关心这个事情。

　　观点新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为影响企业发展甚至存亡的关键，您如何看待？

　　张学民：我不太认同这个观点。在这几个月，存款准备金率已经两次调低，五、六月的房价明显看到回暖；土地有很多企业在抢，也没有感觉到开发商资金紧张，为什么会出现未来几个月日子很难过的说法？

　　观点新媒体：您认为下半年房地产市场会很乐观？

　　张学民：也不是说很乐观，是谨慎乐观。但不会很恶劣，不会出现很多人熬不住的情况。

　　观点新媒体：下半年对于中小房企而言，是不是会比较难过一点？会不会有很大的资金压力？

　　张学民：其实也不难过。只是大家的战略定位不同，大房企关注的是规模，所以对价格的敏感度更高一点。中小企业可能项目较少，不至于销售不好资金链马上就会断。销售不好了可以先放一放，不会出现承受不住的状况。

　　而资金压力，我相信绝大部分开发商是可以承受的，只要把利润挤压一点，或者把内部的成本控制得好一点。

　　中央调控的原因是因为广大市民有太多的不满和不稳定因素才提出的，但是中央绝对不会想让房地产企业有很大规模的兼并、破产和退出。如果真的想让开发商日子这么难过、让一大批开发商倒闭或被兼并，那么社会不稳定因素可能更大。

　　所以，如果局面失控了，相信中央政府也会出手调整，不至于要救市，只要把调控政策稍微放松一点就可以。

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