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我们认为，与广州市数个政府合作的租赁项目相似，周浦项目亦为政府主动邀约公司参与、难度较高的商业项目，因而公司租入成本低廉，承租时间长。

　　上海周浦项目为轻资产“租入-租出”模式

　　5月25日公司公告与上海周浦城镇建设投资发展有限公司签订了《海印.周浦滨水新天地项目合同》，周浦项目总用地面积约52,594平方米，总建筑面积约78,000平方米，公司在物业建设完毕后起租，租期20年，租期满后，若公司申请续租，则租赁期限无条件延长10年，前20年合同金额约为12.44亿元，第21至30年（若有）约10.32亿元。

　　低成本模式省外扩张

　　此项目为公司与周浦镇政府的合作。我们认为，与广州市数个政府合作的租赁项目相似，周浦项目亦为政府主动邀约公司参与、难度较高的商业项目，因而公司租入成本低廉，承租时间长。公告租金价格前10年平均约合1.5元/天，我们估算合用地面积69元/月/平米；其中第1-3年租金为0.7元/天，并有6个月免租期，第11至20年及第21至30年（若有）每两年递增5%。

　　周浦项目再次增加远期经营面积

　　我们预计周浦项目起租时间为2014-15年。目前公司共拥有商业运营面积27.9万平米，如按照公告的建筑面积计算，将新增约28%的经营面积。我们认为，2014-15年间，随着番禺国际展贸城、肇庆又一城及上海周浦项目等逐渐进入起租期，公司的运营面积及租金收入将出现较大幅度的增长。

　　估值：维持“买入”评级

　　我们维持公司“买入”评级和目标价26.20元，目标价基于瑞银VCAM工具经DCF贴现得出，WACC假设为8.4%，目标价对应2012年约23倍市盈率。

　　瑞银证券-海印股份：公告点评低成本模式的省外扩张

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