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旅游综合体在目前普遍的状况是“旅游亏钱地产补”，其真正的目的是以旅游地产的名义圈地、然后进行滚动开发。

　　观点网 见习编辑 彭飞 在接连被爆出资金链问题后，阳光城并未停止扩张的步伐。

　　日前，在福建省龙岩市举行的一个招商会议上，传出阳光城将投资130亿元在龙岩建旅游综合体项目的消息。

　　随后，阳光城于5月23日正式公告称，拟与龙岩市人民政府、新罗区人民政府签订合作框架协议，将合作开发龙岩“花漾江山”旅游综合体项目。该项目拟建设规模约为6500亩，其中建设用地约2500亩。

　　但是对于具体投资金额，阳光城在公告中却表示，由于公司尚未完成该项目的规划方案设计，因而项目具体投资总额尚不能确定。

　　圈地6500亩

　　关于“花漾江山”项目，阳光城如此规划：拟建设包括欧洲风情商业街、企业总部会所、五星级酒店、养生住宅社区、颐养公寓社区、农民新村、四季花卉大观园、体育运动公园、以及水上运动公园在内的大型旅游项目。

　　“江山这个地方环境好，风景优美，非常适宜居住。”对签下的这一旅游地产项目，阳光城执行董事长何媚也显得颇为满意。

　　而对“花漾江山”项目的开发计划，阳光城表示，其将负责该项目的整体开发投资和运营，包括项目土地征收、基础设施建设、项目整体规划、投资开发等各个环节。

　　同时，阳光城还将承担项目开发所需的征收费用、流转费用、基础设施建设资金、项目开发建设资金以及项目分区规划和控制性详细规划等费用。

　　由此可见，阳光城不仅仅只是单纯的投资旅游地产项目，而是从土地的征收环节就进入，换言之，就是会参与整个项目的一二级联动开发。

　　对于阳光城此举，相关机构分析师就直言，这种用框架协议的方式取得大片土地的开发权，在福建省内并不少见，因为福建省农用地征收的普遍均价在3-5万元/亩，以阳光城该项目6500亩计算，前期征收费用也不过3亿多元，但是，当这些土地在二级市场公开拍卖后，所得的土地出让金会远远高于前期的投入。

　　该分析师还表示，以“花漾江山”项目的体量而言，在后期土地集中或分批入市阶段，阳光城还可获得不菲的出让金分成，其也有可能以较低价格从二级市场获取土地，而这或许也是阳光城敢于放言投入130亿元的底气所在。

　　“这个项目的土地体量很可观，即使没有后期旅游项目的产出，仅靠土地获取的收益也不少，这才是一些开发商热衷做大规模旅游项目的真正原因。”

　　上述分析师进一步指出，阳光城参与这种项目，显然是“醉翁之意不在酒”。真正吸引阳光城的是由土地增值带来的周边商业地产和住宅的高回报。

　　同时，从阳光城公布的项目业态来看，是属于典型的旅游综合体，但这种模式在目前普遍的状况是“旅游亏钱地产补”，其真正的目的是以旅游地产的名义圈地、然后进行滚动开发、从而以旅游促进地产升值。

　　而这一点，在阳光城的公告中或许也能找到应证。

　　阳光城表示，其将采取滚动开发的方式进行投资，项目前期的投入以公司自有资金为主，随着项目的继续推进，未来将采取多种筹资方式对项目进行分期滚动开发。

　　高负债模式

　　提到资金，不仅使人联想起阳光城近期爆出的资金链问题。

　　据阳光城不久前公布的年报显示，其目前存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元。而阳光城2011年年末的现金余额仅为6.8亿元，也就是说，阳光城存续信托总额为所持现金余额的约7倍，而该信托额更是超过了阳光城目前的整体市值。

　　中信建投证券在4月底的一份研报中也指出，阳光城2012年需要偿付的信托还有7亿，分别是5月份将要偿还新界的4亿，以及7月份将要偿还阳光房地产的3亿。其净负债率目前高达123%。

　　“阳光城资金链的确比较紧张，它的这种高杆杠运作能否成功渡过行业周期低点，是市场的主要分歧所在。”长江证券地产分析师苏雪晶曾如是分析。

　　但是，对于外界质疑的资金链问题，阳光城方面直言不讳地进行了否认。

　　“阳光城每天进出的资金达10个亿，我们的资金链会有问题吗？”这是阳光城执行董事长何媚在“花漾江山”项目签约时的回应。

　　然而，阳光城的资金是否真如何媚所言那样充足，从其公布的财务报表中可以发现真实情况。

　　据阳光城4月24日披露的一季报显示，其一季度营业总收入为4.81亿元，同比下降11.62%；净利润为992.74万元，同比下降37.93%。

　　另外，阳光城4月25日还公告称，中原信托将向其提供信托贷款人民币1.3亿元，期限12个月，年利率为14%。此款项，将用于阳光城子公司福建宏辉房地产开发有限公司所属的南屿滨江城二期项目的开发建设。

　　“扩张得非常快，已经走向全国布局，但财务也更加激进，似乎就是要豪赌一把。”一位福建本土开发商曾如此评价阳光城。

　　而是次宣布大手笔投入龙岩旅游地产，也证明了阳光城的“赌性”。

　　因为，阳光城在公告中还提及，随着“花漾江山”项目的推进，未来还会通过信托、基金、股权合作、贷款等多种筹资方式对项目进行分期滚动开发。

　　另一方面，旅游地产的开发模式均属于后期盈利型，地块通常在景区，远离中心城区，由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长，对开发商的资金实力和运作能力均是考验。

　　相关分析师就不无担忧的提到，在如今整体市况不佳的情况下，阳光城的此次投资很可能会进一步影响其资金链。

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