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补短板 京投银泰联合大股东再续轨道雄心
作者: 见习编辑 李雯露     时间: 2012-05-16 02:02:49    来源: [ 观点网 ]

近年来，京投银泰作为国内首家以轨道物业为主营方向的地产公司，同时也被视为港铁模式内地复制的鲜活案例。

　　观点网 见习编辑 李雯露 如何提升获取优质土地的竞争实力，合理控制拿地成本，是一直以来缠绕京投银泰的难题。

　　近来，这一难题似乎有了初步的解决方案。

　　联手大股东

　　5月12日，京投银泰发布公告宣布，拟与北京市基础设施投资有限公司以组成联合体或其他合作方式参与开发地块的竞标，竞标成功后合资组建项目公司。

　　该公告称，此次合作的投资范围以轨道交通上盖(车辆段、车站)和沿线物业项目及北京市域范围内的其他普通住宅物业项目为主。京投公司将为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，京投银泰则主导项目公司的经营管理。

　　“目前，具体地块还没有最后确定，不过，可以确定是在北京的地铁上盖，预计今年下半年会有一些机会。”京投银泰董秘邓志高在接受观点新媒体采访时如此表示。

　　至于项目公司，邓志高表示，注册资金规模以及具体股权比例将待项目确定后，由双方根据项目情况协商而定。

　　此外，公告还披露，京投公司以不超过12%的年利率向京投银泰提供借款，用于补充公司流动资金，京投银泰可用自持的项目公司股权质押给京投公司等方式作为担保，借款期限等其他具体条款由双方另行协商确定。项目公司获取开发贷款、销售回款后，将及时按银行相关规定和协议约定偿还借款。

　　对于此次合作，京投银泰方面表示，实施合作方案将进一步提升公司在轨道物业及北京普通住宅开发项目等项目的竞争优势。不过，同时也加大了公司偿还资金的压力，如项目进度滞后，项目销售速度不能达到预期水平，公司现金流可能面临断裂的风险。

　　资料显示，京投公司是由北京市国有资产监督管理委员会出资成立的国有独资公司，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资和资本运营任务，目前持有京投银泰29.81%的股权，为该公司第一大股东。

　　短板与未来

　　近年来，京投银泰作为国内首家以轨道物业为主营方向的地产公司，以“地铁+物业”的开发模式引起业界的广泛关注，同时也被视为港铁模式内地复制的鲜活案例。

　　据了解，其大股东京投公司在北京市地铁集团的基础上改组而成，拥有运营轨道交通的资源优势，京投银泰作为二级开发商，主要在地铁周边拿地，目前该公司项目储备已超过200万平方米。

　　不过，尽管京投银泰由于其专业背景在轨道交通站点及站点附近拿地占有优势，但在轨道交通沿线拿地时，相比其他龙头公司并无优势可言。

　　此外，由于轨道物业项目的盈利只能建立在地铁开通后物业价格出现大幅上涨的基础上，所以一旦遭遇市场波动或地铁未如期开通等情况，即可能造成重大损失。

　　基于上述众多方面的考虑，京投银泰多以合作的方式进行开发，从而降低风险。

　　“京投银泰目前资产规模相对比较小，资金实力也不强。此次与京投公司合作可以增加公司在土地拓展方面的实力。只有跟他们合作我们才有可能获取一些优质的地块。”邓志高坦言。

　　此外，他还表示，京投银泰后期的土地目标以京投公司负责一级开发的地块为主，比如轨道物业项目，大部分都是由京投公司作为开发单位来进行的。此次合作有利于京投银泰在这类地块的获取上形成优势。

　　事实上，此次并非京投银泰与京投公司的首次合作，早在去年，京投银泰就曾与京投公司以及万科组成联合体，开发北京郭公庄项目。

　　据介绍，郭公庄项目是京投银泰拿到的首个此类项目，目前正在办理前期手续。

　　“总的开发体量非常大，地上地下加起来在70万平米左右，计划在今年下半年开工，整个开发周期最迟可能到2014-2015年。”邓志高如是说。

　　谈及公司的发展计划，邓志高显得充满信心：“我们希望通过对轨道物业的开发形成公司的核心竞争力。”

　　他认为，尽管目前此类物业并不算多，但轨道交通行业拥有广阔的发展空间，京投银泰希望通过此类项目的开发，树立公司在轨道物业方面的品牌。

　　据相关统计资料显示，目前国内已有30个城市的轨道交通建设规划获批，此外尚有9个新申报城市的规划正在审核，预计未来城市轨道交通建设投资规划将达到1.27万亿元。

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