在彩云之南旅游地产已成为最热的话题，当资金大量流入，当大小房企纷纷踏足，旅游地产到底该走向何方？

　　主持嘉宾：

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研先生

　　讨论嘉宾：

　　奥宸地产(集团)有限公司副总裁杨鲁宁（先生）

　　时代地产集团有限公司总裁助理周四阳（先生）

　　昆明中原房地产经纪有限公司董事总经理刘天旸（先生）

　　昆明合富辉煌房地产经纪有限公司副总经理刘铭（先生）

　　中国对外经济贸易信托有限公司事业部总经理董风华（先生）

　　金地稳盛投资管理有限公司上海业务部总经理陆一帆（先生）

　　德信资本董事长陈义枫（先生）

　　北京正略钧策管理顾问有限公司副总裁郝炬（先生）

　　主持人（周大研）：非常高兴今天参加这么一个论坛！

　　我想，我们是最后一场，我们就抓紧时间。我想今天的话题，主要是旅游地产的问题，旅游地产，首先我想，旅游地产的第一个问题，想出一个判断题给大家做一做，像云南的大理、丽江，大家都很熟悉了。在云南的抚仙湖周围，地已经没有了。再说在阳宗海，大家都知道，华城市和云南城投已经做了很多的项目。再看西双版纳，最早也有云南本土的开发商，做了1200亩地的项目。云南省城投也做了1054亩的项目。最近特别热闹的，我们看到，一个是叫做中恒股份的公司，整个投资是150亿，现在跟政府的合同也签下来了。最后万达集团也是拿了6平方公里的地，准备做一个150亿的投资。早期像世纪金源的楼盘也已经卖得差不多。还有普洱的地方，有一个中坤集团，要打造一个原生态的项目。

　　这里，我想问大家一个问题，中国房地产的问题，专家学者、老总已经讲得很多。整个中国旅游地产、云南的旅游地产，现在是黎明、黄昏、还是黑夜？是春天？还是冬天？

　　我想请问周总。

　　周四阳：我想这个问题，我从宏观层面看一下，从整个全球地产的发展看，欧美的发展看，中国是90年代末才做这个发展，我们是处于初级阶段。处于阶级阶段，随着我们居民的收入增加，大众的消费观念发生了变化，由以前的观光旅游的休闲改变为旅游度假式的。另外一个更重要的，就是这个行业，现在存在两个很不利的方面，第一个就是说，实际上我们中国在做旅游地产的概念，是模糊的。这个概念来自两个方面，第一个方面，我们消费者不是很清楚旅游地产会如何？第二是开发商本身，在推到旅游项目的时候，所传导给消费者也不是很清晰的。很多的消费者会把旅游地产的项目作为投资项目，而非旅游度假的消费项目，最后发展成住宅式的。这是第一个问题。

　　第二个问题，要进入旅游地产的门槛是非常高的。所以我们看，去年已经有企业产生了比较大的资金链的问题。

　　主持人（周大研）：这个问题还要请一下金地稳盛的陆总也给我们介绍一下。

　　陆一帆：对于旅游地产也少，我们要分成两个方面，一个是偏向于本的价值，另一个是偏重于销售的。这样会看到，从国外来说，这个行业在国外来说，旅游地产通过一些方式，可以把你的投资需求，加上你的度假消费的需求结合，这是比较好的。从我到昆明几次，我发现很多开发商，在西双版纳，他们买了不少地，他们希望通过产品的产业概念，快速地销售，去实现。这样会产生一个问题，首先会有许多开发商，像华城等规模比较大，会有资金上的压力。这是第一点，他们缺少一点，除了银行，他们缺乏资金链的对接。从国际的市场上来说，资本有比较小的抛放，这个金融操作层面的问题。我就感觉像今年的夏天，今年的夏天来得比较早，特别热，现在做旅游地产比较热，要如何发展？要跟金融界结合，要跟金融管理方面好好地考虑，否则会出现很多的房屋在那里，但是没有很好地经营。

　　谢谢！

　　主持人（周大研）：今天在座的都是云南的投资企业和开发商，我们很关注专业和操作层面的东西。

　　所以，第二个问题，我们在场的嘉宾都有很多的经验，对旅游地产的开发模式和经验方面，大家来一起分享一下，我们做旅游地产有战略性的考虑，必须要明修栈道暗度陈仓，我觉得这有很多的经验分享，请奥宸地产的杨总，跟我们分享一下问题。

　　杨鲁宁：很高兴跟大家分享旅游地产的话题，因为从奥宸集团的布局中，云南是大本营，旅游开发是最具备的优势和特点，因为主持人也说了旅游地产开发模式的问题，我们要结合第一个问题谈一下。云南的旅游地产，现在在什么季节，我回答是春天，刚刚开春？因为云南大多数的旅游地产还没有找到合理的开发模式。

　　主持人（周大研）：我非常同意这个说法，现在住宅地产是冬天，商业地产是春天。

　　杨鲁宁：我们有很多公司在拿地，就旅游地产的模式讲，拿几亩的开发不是旅游地产，旅游是一种人的休闲的生活方式，为什么说旅游地产的春天，中国的旅游业刚刚介入到这里面，我们以前是到一个地方是观光，看两天、看三天，当转化为旅游人的生活方式的时候，旅游地产才能真正地发展起来。中国的经济发展的阶段和生活的发展阶段，刚刚到这个阶段，刚刚要开始，所以对旅游地产的开发来讲，要考虑的是生存模式和生活模式。要规模效应，要分析旅游地产，才能做起来。

　　如果只是旅游观光，来两天、三天，不是旅游地产。人是需要什么样的旅游地产，怎么来利用旅游地产，它的度假和休闲。我们还要注重养生，我们的度假，正是旅游地产最大的需求。对青年人、中年人不多，但是对于退休的老人非常多，所以我们要和老人结合起来、跟医疗保健结合起来，这样才能形成正确地发展模式，对未来昆明旅游地产和云南旅游地产发展的途径。对于地产公司来讲，这是我说是春天的原因。当然不排除倒春寒，但是并不意味着到冬天了，而是我们没有走到一个正确的道路上。我们摸索了很多年，在腾冲、芒市也在考虑问题。在第一场嘉宾谈话的时候，特别有同感，张总是做设计的，我也做产品设计一年，我们的设计超过了美国的2500倍，我们一年做的东西，超过了人家一辈子，我们这种情况下，谈不上产品模式的研究。所以我们要借鉴国外的先进经验，这是一直做的，对人们的生活方式进行研究，这是我要跟大家分享的。

　　主持人（周大研）：我个人有一个观点，我觉得做住宅地产是学士，做旅游地产是博士，我个人对做旅游地产是很敬畏的。

　　在做旅游地产的时候，这个资产是很大，我想请中国对外经济贸易信托有限公司的董总谈谈这问题。

　　董风华：我们从支持开发商从住宅产品到商业地产，到现在我们开发商转型做旅游地产、养老地产，我们是持续地跟进服务。这里我仅代表我们单位，副主任跟开发界的同仁说一句心里话，这个市场，从来不缺钱，第二我们是真真正正想用资金支持产业的发展。但是我们有一个前提，你的商业模式，你的产品是要能够把握我对你资金的支持，到期你能够还本付息的。所以我们从商业模式的支持角度来看，我们要看你的商业模式是否成熟，你的商业理念是否能够落地。

　　我给大家一些小的建议和提示，现在的旅游地产大家炒得比较热、谈得比较多，但是到现在没有看到非常成熟的商业地产的开发模式的出现，旅游地产，我们做开发的投入，不要把地产放在第一位，首先要把旅游、把它搞清楚。而且旅游不是过去单单的旅游，名胜古迹、一种小的风景看看。

　　主持人（周大研）：因为旅游地产是一个长线的项目，需要现金流的引领，你的角度看，它是适合做长线的资金，还是？

　　董风华：从我的角度看，我觉得更适合做长线资金的支持。但是我们觉得能够落地很强，能够短期地实现现金流回笼，这也是可以的。

　　主持人（周大研）：现在的旅游地产，比如说养老、养生，云南的民族风情园等等，这涉及到产品的研发，我想请问刘天旸总经理。

　　刘天旸：我想跟大家分享一下，昆明中原房地产在中国的开发商，在洱海的发展项目，对整个云南省的旅游产品来说，我们也有一定的了解，刚谈到旅游地产，我们看，我比较赞同旅游和地产是两个概念，我们不建议把地产加在旅游上面。云南的旅游，是非常丰富的省份。刚才提到了云南的旅游市场，云南的气候很好，很多时候你会发现，你要做得高端，会把国外和欧洲的一些风情小镇搬到国内外地这样国内的档次就会提高很多。但是我们忽略了一个问题，旅游不是看项目、而是看风景，云南，26个少数民族，里面有很多的民族文化，文化非常多，如果有人真的从这方面做开发，有人只是打了一个擦边球，没有做深度开发。

　　主持人（周大研）：要在旅游上下功夫，要在人文上下功夫。

　　刘天旸：我们要了解它的文化。所以我觉得真正在云南，把旅游地产能够运作成功，应该让大家能够发展，而且有互动的活动在里面，真正的净化还是在文化。

　　主持人（周大研）：昆明合富辉煌的刘总你们也做了很多项目，请你谈谈你们的心得。

　　刘铭：我们做了这些多年，做房地产的深化，我们要做的东西，我们要把产业引进来，我去北京清华上课的时候，我听过孟总的课，我听到生态开发产业和房地产结合，还有养生养老。我借这个机会，给相关行业的同行能不能研究自己的情况，分出一部分精力来带产业的养生养老的理念，所以我觉得这个东西，容易把我们的专业和资本整合在一起。

　　主持人（周大研）：最后一个问题，想有请郝总和陈总，中国旅游度假的目的地，像加勒比海和地中海沿岸，请两位，郝总怎么看这个问题？我们有没有可能成为国际性的度假区？

　　郝炬：对于云南的旅游业发展，我是比较看好，我们有非常优秀的自然资源，我们还有相对良好的人文资源。在整个的运作过程中，除了整个我们的自身资源以外，通过的旅游行业和地产行业一起推动，如何联合旅游资源的升级，来动整个旅游行业的升级。我们很清楚地看到了中国旅游发展的背景，但是对于地产企业在开发过程中，我有几个建议，一个建议我们在做的时候，在开发模式上，实际上是地产多、旅游少。这更多的，因为我们知道旅游开发，大片开发的时候投入很大，更多的是房地产。但是真正做到把地产和旅游相关的产业结合的企业，其实并不多，在这里面，我们有说到华侨城，比如说我们对原有资源的圈地改造升级，我们引进或者说独创，在我们独特的文化和背景前提下，独创高端的休闲、旅游的产业和方式。我想，对于这点来讲，旅游地产的下一步发展，在这方面的突破是重点，否则会回到商业地产的老路上来。我们的定位差异化、品牌差距化，这是我们的现状。我们要两点合理建设。

　　第二点，我们在建设的时候，要有合理的快慢和动态的结合，在旅游地产的开发过程中，总体的投入，比商业更复杂的综合体，对于对商业来讲，投入的过程中，时间比较长。介于旅游的公司层面、开发层面、融资层面，三个层面要做好整体资金和规划的平衡。

　　两点建议。

　　主持人（周大研）：也请德信资本的陈总谈谈这个问题的看法。

　　陈义枫：很荣幸我成为最后的发言嘉宾，忠实到最后的听众是最真实的。

　　德信资本，我们提供专业的地产资金的支持，我们认为云南的旅游地产空间很大，大有可为，刚才嘉宾也说了，旅游地产往往是大盘，而且是远郊，它有它的内在必然性，大盘和远郊有一个比较长线的开发周期，逐步成熟、逐步增值，这样的一个模式。需要稳定地、长期的资本支持，所以资本运营能力是旅游地产的两个核心能力之一，第一个是产业的能力。

　　我讲讲我们德信资本有什么特色？如何支持旅游地产的发展。我觉得除了一个是稳定之外，我们还有产业的运营模式。我们有预想的时候，很多产业可能就把预想收走了，但是我不把这个预想收走。

　　我们私募基金是受到行业调控运行规模最小的模式，因此从规模来讲往往是反周期的，我们做到一刀切调控的时候，我们的模式会发生，但是规模会扩大。现在云南成了我们公司，全国五个重点省份之一，重点省份大概是河南、河北、山东、广东、云南，云南的旅游地产，是我们的投资重点，我们在云南做投资，我们感觉到非常好，为什么好？需求旺盛，资金供应链也非常旺盛。去年我们的基金有五个投资者认购，在全国的发行里面，两天5个人1.5个亿。

　　主持人（周大研）：我们的云南的房地产资本市场是非常落后的，希望陈总这样的私募资金多进入云南，支持云南的发展！

　　今天大家在论坛上都积极地献计献策，对云南的发展将会起到非常好的作用！

　　云南是非常好的地方，气候宜人，云南的气候非常好，各种活动都可以。云南还有很多的文化资源，现在云南每年在最近几年，海外的旅游人大概350万人左右，还有的旅游收益很高，国内的游客也很多。所以云南地产是非常有前途的。

　　另外从政策面看，云南是国家发改委首批的第一个旅游示范区。另外一点，我在这里斗胆地代表我们云南全体人民和云南的政府说三句话：

　　第一句话，从旅游的角度来说，全世界有的，云南基本上都有，全世界没有的，云南也许还有。

　　第二句话，你错过了这个海南，千万别错过云南。

　　第三句话，你一定要到云南来！

　　谢谢！

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