中国的房地产市场健康发展，要深化改革，我们的问题要解决眼前迫切需要解决的问题，要推动房地产发展，这是一个迫切的问题。

　　主持人：本次昆明行论坛，我们特别安排了"观点答问"讨论环节，本环节将请出一位嘉宾主持人，与三位演讲嘉宾进行现场讨论。

　　接下来，我们将进入大家期待的"观点答问"讨论环节，有请提问嘉宾金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，以及参加讨论的嘉宾中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏先生、住建部政策研究室主任秦虹女士和瑞士银行首席经济学家陶冬先生。

　　本次讨论环节时间为20分钟，下面，有请李战洪先生为我们开启这场讨论，谢谢！

　　主持人（李战洪）：由我主持代表三位嘉宾进行问答，我们有政策研究方面的秦主任，也有房地产业的开山鼻祖我们的孟董，还有来自银行业的代表陶冬专家。现在我开始主持对话。

　　我有一个观点，首先我想请教孟总，孟总很早以来就在挑战我们的模式，他在十多年之前就提出挑战，提出房改、房改税，但是我认为有两个不足，这个其实也是业界的说法。当时提出房改的时候，没有提保障房，所以造成了现在的麻烦。所以这方面孟总要负很大的责任，他可以说是政府没有做，但是很多人认为是因为孟总当时没有提。

　　第二个不足，孟总是第一个推房产税，为人民卖到房子增大了人民的负担。

　　请孟总解释这两个问题。

　　孟晓苏：我们在房改之前，就政府建设廉租房，我们当时还呼吁成立国家住房局，专做保障房的建设，在后来的建设部，成功推进了房改，当时没有做保障房。当时提供了两个亿的经济适用房。但是后来这个事情发生了变化，原因在于主管部门的负责人。人的智慧不是一样的，有的人智商不是那么高，所以多年不建保障房。我记得当时中房的前董事长拿着这个报告在大会上讲，我们都听了九年了，就是不执行，就是不建设保障房。现在开始建设了，现在还要恶补旷课。保障房在建设过程中，肯定会出现一些问题，但是从不建保障房到建保障房，这在政策上是飞跃，是一个很大的进步。现在贫困户都要建保障房。我们要把住房建设作为房地产开发的重要门类来坚持。

　　我讲完了！

　　主持人（李战洪）：我想问一下陶冬先生，我看到他今天的报告里面也说了，我也注意到他最近的一些文章和观点，他都基本上是畅通，比如说今年的好日子已经不多了，比如说今天的经济走势是L型，就是银行业的畅通，我们是来自开发商，最懂得他们的顶层设计，我们最懂得最底层设计，媒体畅通是引导下有正式趋向，银行业畅通，我会想这两年的调整，银行业这两次的调整不足，有很大的爆出银行业一个行长说，我们的利润已经高到我自己都不好意思了，我能不能把我们的收入再降低一些。

　　我第一个观点想问陶先生，银行业畅通是不是在这里面有了很大的好处？

　　陶冬：李总，首先我要想做三个澄清，第一，银行的投资和投资银行是两个不同的概念；第二，给国内银行和海外银行是不同概念，我们是海外银行；第三，银行的业务和独立的分析是不同的概念，我做的是独立的分析。在此，我仅代表我个人的观点。我个人认为，不需要去解释中国经济为什么今天反弹乏力，在座的各位在生活中就可以体会到，我只是把各位在生活中体验到的想法提炼出来，我只是想把这些想法非常直截了当地讲出来，如果你认为这个是银行利益所之致的话，我就没有办法回答了。谢谢！

　　主持人（李战洪）：我想另外一个问题，在房地产周期调整的时候，我们过去的十年告诉我们，周期性调整的时候，房地产的走势是因为新政的影响，政策的影响，不是风、就是雨的一个走势，我们的周期性，我们是胆战心惊，希望第二年就好，希望上去，但是这个结构性调整，我们面临的是转型，模式的转变，所以在这个过程中，就考虑到国际形势、国内形势，我们在这个过程中，要做一些什么？

　　陶冬：在开发商中有很多人有这个观点，我认为这个观点是错误的，我们看到的峰谷之后，就是一个智慧，中国的房地产接近了一个十年的牛市，所谓的峰，不是真的峰，所谓的谷也不是真的谷。我们中国的房地产基本就是这样的情况。

　　我可以给你讲一个小小的股市，我的一个朋友买了一块地，这块地不是在海边上，但是在海边上，在这块地上建了四栋小洋楼，平均的回报是7-9%之间，你猜他花了多少钱？15万美金，这个钱在我们的一流城市可以买一个厕所了。不知不觉间，我们的房价在过去的五、六年漂移得很远，在过去的价格之间，出现了巨大的差距。你比一比，这中间的确差了很远，这不代表明天房价一定跌，但是在一定的时间内，房价客观因素存在的时候，我们再谈什么叫谷底。谢谢！

　　主持人（李战洪）：陶先生所说的，大家没有真正体会到谷底。

　　孟晓苏：这个谷底，在中国充分成长之后，日本在房地产业通过经济发展，到了1988年，才开始的。这里，如果我们正式处在日本60年代的水平，我们还有20多年的发展。当然，中国有了日本、美国的经验教训，那个时候我们会进行一些抑制性的政策，我们不会出现“曼哈顿”的景象。

　　主持人（李战洪）：今天看到凤凰卫视的报道，车速只有60公里了，所以他提出来，很多律师提出来，要求收费的质疑，一直得不到政府的回答，或者政府的动作，他们希望得出一个结果，他们发现这个投资化拉动回报，政府拿了49%，政府的利益让他对这条高速公路不做工作。所以我想问一下，来自住建部的秦主任，这个政策是对开发商发力，还是对消费者发力？把开发商的利益输出，对土地发力，对银行这块，在运作中获得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什么时候把政策的发力点，放到银行的发展上，有没有这个打算？

　　秦虹：刚才就说，有些投资性的需求，在市场上提高房价，有推动作用，现在限购也好，限购如何限？家里第三套房不准买，外地人不准买。现在的限购是第三套不准买，第二套房要提高利率。所以政策总规的方向在控制政策性的需求。这样的政策目前是抑制市场上投资性需求的角度。你说的其他方面，比如说土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如说土地问题，现在的土地政府招、开等环节上，要改革这个，不是政策可以解决的。要改革，一个改革是我们国家财税体制的改革，如何让地方政府的市权和财权相统一，一味地责备地方政府统一财税，地方政府的财税从何来？财权，要找到的财权就是土地，他们找土地，要让地方政府不在土地上找财权，那你要在其他的地方给财权，这是改革，这不是一项政策能够解决的。

　　第二是土地使用的改革，我们现在的土地是农村的集体建设用地，还有国有土地，同地不同权，一条马路的之隔两块土地，其性质不同，价格不一样，开发的用途也是不一样的。你征了国有土地就可以经营、转让，而集体土地是不可以的。所以是同地不同权。这是涉及到土地制度的改革，这两个问题不是一个层次的问题，不能够相提并论。

　　的确你提了一个很好的问题，中国的房地产市场健康发展，要深化改革，我们的问题要解决眼前迫切需要解决的问题，要推动房地产发展，这是一个迫切的问题。

　　主持人（李战洪）：我刚才到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地扩展，这个土地的旷课，跟进改革，现在还没有开始，不是保障房旷课了12年，现在没有跟上，我旷课了。金融政策也没跟上，是不是也旷课了，在旷课的过程中，是不是也要补上？

　　孟晓苏：要积极的发展在中国的经济发展中的龙头企业和主导产业，才能带动未来产业和经济。刚才陶总在演讲中说到增加了1亿的贷款，却放不出去。为什么企业用不到钱？因为产品卖不出去。像武钢，我现在钢铁卖不出去，我要养猪了。要放给国美电器，但是他们的电器卖不出去。老百姓买农空调放在什么地方，要有房子。还有节水洁具，你搞高科技，高节水洁具，你总得有房子，才能安进去，你不能让老百姓把洁具都砸了，再买新的。节点在老百姓的消费，消费的最终原因在房地产。温州的老板跑路了，是因为温州老板没钱了，温州的房地产搞金融改革，可以融资。温州的老板为什么要跑路？因为他的产品卖不出去，他的瓷砖厂、建材厂关门了。如何解决温州老板的销路，这样资金才能够正常地周转。所以我认为必须要牢牢抓住国民经济发展的龙头，这个龙头是我们目前明确的主导产业。这个主导产业不能死了，保障房是汽车的四个轮子之一，如果把这个轮子掐死了，就死了。像浙江金华的案例，我希望我们的家长不要对孩子下手，下手就会死。

　　主持人（李战洪）：我想嘉宾们用最短的方式回答一下，在三个下降，分三个原因，成交量大幅下降，还会出现房地产投资的大幅下降，而房地产投资的大幅下降，才真的是下降了。

　　请三位嘉宾简单地回答一下。

　　秦虹：你说明年房产投资下降，今年一季度房产投资增速已经比去年下降三个百分点了。房产投资的负增长，我觉得今年还很难看到。

　　孟晓苏：如果出现这个三个大的下降机不光是中国房地产的悲剧，也是中国的悲剧。

　　陶冬：我觉得房地产方面的政策调整，我估计要等到新总理上政之后，至于流动性的研究，需要几年的时间，犹如温水煮青蛙的过程！

　　主持人（李战洪）：今天看到凤凰卫视的报道，车速只有60公里了，所以他提出来，很多律师提出来，要求收费的质疑，一直得不到政府的回答，或者政府的动作，他们希望得出一个结果，他们发现这个投资化拉动回报，政府拿了49%，政府的利益让他对这条高速公路不做工作。所以我想问一下，来自住建部的秦主任，这个政策是对开发商发力，还是对消费者发力？把开发商的利益输出，对土地发力，对银行这块，在运作中获得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什么时候把政策的发力点，放到银行的发展上，有没有这个打算？

　　秦虹：刚才就说，有些投资性的需求，在市场上提高房价，有推动作用，现在限购也好，限购如何限？家里第三套房不准买，外地人不准买。现在的限购是第三套不准买，第二套房要提高利率。所以政策总规的方向在控制政策性的需求。这样的政策目前是抑制市场上投资性需求的角度。你说的其他方面，比如说土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如说土地问题，现在的土地政府招、开等环节上，要改革这个，不是政策可以解决的。要改革，一个改革是我们国家财税体制的改革，如何让地方政府的市权和财权相统一，一味地责备地方政府统一财税，地方政府的财税从何来？财权，要找到的财权就是土地，他们找土地，要让地方政府不在土地上找财权，那你要在其他的地方给财权，这是改革，这不是一项政策能够解决的。

　　第二是土地使用的改革，我们现在的土地是农村的集体建设用地，还有国有土地，同地不同权，一条马路的之隔两块土地，其性质不同，价格不一样，开发的用途也是不一样的。你征了国有土地就可以经营、转让，而集体土地是不可以的。所以是同地不同权。这是涉及到土地制度的改革，这两个问题不是一个层次的问题，不能够相提并论。

　　的确你提了一个很好的问题，中国的房地产市场健康发展，要深化改革，我们的问题要解决眼前迫切需要解决的问题，要推动房地产发展，这是一个迫切的问题。

　　主持人（李战洪）：我刚才到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地扩展，这个土地的旷课，跟进改革，现在还没有开始，不是保障房旷课了12年，现在没有跟上，我旷课了。金融政策也没跟上，是不是也旷课了，在旷课的过程中，是不是也要补上？

　　孟晓苏：要积极的发展在中国的经济发展中的龙头企业和主导产业，才能带动未来产业和经济。刚才陶总在演讲中说到增加了1亿的贷款，却放不出去。为什么企业用不到钱？因为产品卖不出去。像武钢，我现在钢铁卖不出去，我要养猪了。要放给国美电器，但是他们的电器卖不出去。老百姓买农空调放在什么地方，要有房子。还有节水洁具，你搞高科技，高节水洁具，你总得有房子，才能安进去，你不能让老百姓把洁具都砸了，再买新的。节点在老百姓的消费，消费的最终原因在房地产。温州的老板跑路了，是因为温州老板没钱了，温州的房地产搞金融改革，可以融资。温州的老板为什么要跑路？因为他的产品卖不出去，他的瓷砖厂、建材厂关门了。如何解决温州老板的销路，这样资金才能够正常地周转。所以我认为必须要牢牢抓住国民经济发展的龙头，这个龙头是我们目前明确的主导产业。这个主导产业不能死了，保障房是汽车的四个轮子之一，如果把这个轮子掐死了，就死了。像浙江金华的案例，我希望我们的家长不要对孩子下手，下手就会死。

　　主持人（李战洪）：我想嘉宾们用最短的方式回答一下，在三个下降，分三个原因，成交量大幅下降，还会出现房地产投资的大幅下降，而房地产投资的大幅下降，才真的是下降了。

　　请三位嘉宾简单地回答一下。

　　秦虹：你说明年房产投资下降，今年一季度房产投资增速已经比去年下降三个百分点了。房产投资的负增长，我觉得今年还很难看到。

　　孟晓苏：如果出现这个三个大的下降机不光是中国房地产的悲剧，也是中国的悲剧。

　　陶冬：我觉得房地产方面的政策调整，我估计要等到新总理上政之后，至于流动性的研究，需要几年的时间，犹如温水煮青蛙的过程！

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