　　宋广菊：其实在行业的竞争中，我们也在进步，但是有一些优秀企业进步得更快，有的甚至比我们还优秀。同时，像绿城、中海等公司与我们的情况还有所不同，因为内地和香港市场的结转方式，以及会计核算的方法有一些不太一样。但是，我们目前也在深入研究他们的一些优点，比如他们定位高端以后获得的一些超额回报等等，所以今后我们会取其所长，争取赶超他们。

　　另一方面，由于我们原来的规模比较小，在过去进入的市场里也取得了一些成绩，但随着我们规模的扩大，行业竞争的加剧，今后竞争的压力还是非常明显的。

　　所以，在十二五期间，我们还是将自己定位成一个成长型的企业，会继续保持净利润年均30%以上的增长速度，这个问题应该不大，我们也会一步步落实对股东的承诺。

　　现场提问：保利自上市以来，每年的净利润增长速度是低于主营业务增长速度的。但这几年也是房价不断上涨的阶段，请问保利对这个现象作何解释？

　　宋广菊：你提到的房价为什么涨那么多倍，而我们的净利润增长那么少，实际上，房地产开发商获取的土地不是跟着房价涨的，也不是说土地不涨，房价涨了。其实真正导致房价涨幅最大的因素还是土地成本在涨，房地产开发商真正拿到项目的时候，里面不会都是开发商的利润，而是包含了很大部分的成本因素。

　　现场提问：保利今年新增土地投资是200亿，一季度已三次出手拿地了，请问公司认为比较好的拿地时机大概在什么时候？如果今年没有出现达到公司拿地的标准时机，是不是会减少拿地？

　　朱铭新：关于新增土地储备，我们在一季度没有看到更多的市场机会，但是我们会长期跟踪一些项目，包括介入土地一级开发，这方面也将是获取土地储备的机会。目前，我们大概是以每个月获取一个项目的速度在发展，我们近期也会关注土地市场的一些变化，特别是政府土地市场价格调整的一些变化。如果我们觉得有合适性价比的土地，我们也会出手。

　　宋广菊：其实保利地产对于土地的获取原则，一直是基于我们看好房地产中长期的发展。所以，我们在这个过程中一定是坚持我们原来战略所提的等量扩展原则。

　　现场提问：国资委从2010年就开始提出非房地产主营业务国企要退出，但这两年进程还是很慢，在这种情况下，保利会不会获得一些好的收购机会？

　　宋广菊：其实我们也在寻求收购的机会。不过，我觉得收购过程中会遇到很多人力资源问题，会存在成本很高的问题等等。现在土地市场还有很多优质的土地，在这过程中，保利不会放弃任何可能的机会，国资委也会对这一块做出一些比较严格的要求。

　　现场提问：请问保利如何看待今后国内资本市场的情况？

　　宋广菊：其实，过去资本市场对保利起到了一个非常大的推动作用，刚才我们在董事会报告和总经理报告上也提到了。今后，我们会利用资本创新，包括地产金融形式创新去获取更多资金，以此支撑我们高速发展的需求。

　　我认为，国内的资本市场总有一天还会对房地产市场开放，而在没有开放的这两年，我们会寻求各种突破，去实现我们的相对快速增长，这一点应该是确定的，特别是在十二五期间，除非资本市场一直对房地产市场封闭，那可能最后会形成一种瓶颈。目前来看，整体趋势就是这样的。

　　现场提问：今后保利在商业地产方面也会有比较大的投入，请问公司在商业地产的发展上是否考虑过借鉴一些好的模式，比如万达的模式？

　　宋广菊：在整个房地产的发展过程中，万达走出了自己独特的模式，这是企业在不断竞争中摸索出来的，因为万达是在第一次进军商业地产覆没以后再回头去做的，我想这里有几个因素。

　　第一，他这种模式踏上了房地产高速发展的阶段；第二，在这几年，特别是在去年，又赶上了住宅市场限购的阶段。所以，只要商业项目盖成小写字楼似的，销售就非常快，万达是赶上了这样一个客观的，非常好的机遇，他们也正确把握了这个机遇。

　　这个模式还有一种特点，就是以产品导向型去获取商业项目，同时也抓住了各地政府追求城市快速发展的心态。所以，我认为未来对于万达来讲，这种模式还是可复制的；从现在的形势来讲，完全的复制也不太适合其他企业。

　　其实，保利也有自己的做法。比如说保利影院项目，实际上我们最早也是这种模式，推动城市中心综合体的建设，同时使保利获取对商业和住宅的联动。

　　所以说，在商业模式方面，完全的复制应该不大可能，但大家都会有所借鉴，也可以相互指导。

　　现场提问：公司2012年度计划里面还提到了会尝试养老地产和旅游地产，这方面将具体怎样做？

　　宋广菊：关于养老地产，这会是今后一个新的利润增长点。而对于旅游地产，我们目前已经在广东阳江和成都等地都做了一些具体的项目，目前来看，效果都还不错。

　　另外，养老地产在北京和上海都有具体的项目在推进。我们采取的是高端养老加休闲养老的模式，今年北京的项目可能会进入实质销售和入住，上海的项目可能会在明年进行落实。同时广州的项目正在设计阶段，将参考日本比较高端成熟的养老模式。

　　现场提问：年报显示，保利的存货超过1500亿元，增幅达到38%，超过营业收入和净利润收入的增长水平，请问公司会采取什么措施来解决这个问题？

　　宋广菊：实际上，年报所显示的存货量包括了我们的开工面积，而真正具备销售能力的并没有那么多。

　　我个人认为，保利在第一季度的销售表现还是非常优秀的，包括今年四月份也很有可能突破100亿。所以，保利地产对自己的销售能力是非常有自信的。

　　另一方面，其实我们在2011年上半年没有多少可售货源。但是，我们在货量不足的情况下还是保持了销售的增长，所以，在今年可售货量充足的情况下，我们的业绩会更好。

　　朱铭新：关于存货的问题我再回应一下。实际上我们真正说的具备销售条件，拿到预售证的，我们到现在为止只有238亿的货量，我们觉得公司保持3个月左右，或者说3到6个月左右的适度销售存货是一个合理的库存量。另外，我们现在大概有38、39个已开工的项目，大概建筑面积是1200万平方米左右，这都将在未来一两年之内开工完毕，成为新增的货量。

　　现场提问：对于即将到来的五一楼市，保利大概会有多少货量入市，有没有一个销售的预期？

　　朱铭新：我们今年新推货源主要集中在五到十月份，五到九月应该都有100亿左右新推货量，我们也期待这几个月份有良好的销售表现。

　　现场提问：在区域增长方面，除了进入比较热点的区域外，保利还看好哪些地区？

　　宋广菊：保利在十一五的时候，是在北京、上海、广州重点发展。而在十二五规划上，我们做了一个重大调整，会加强中心城市的拓展方针。所以，这表示保利看好以广州为核心的一个辐射区。下一步我们将在江门、中山、东莞、以及珠海等地发力，把广东南面基本包抄完。这就是我们按照战略重点进行区域辐射的考虑。

　　而在环渤海区域，除北京和天津外，我们已经进入了石家庄，下一步可能会包抄唐山，进行一个大的动作。在长三角区域，我们已经在上海、南京、无锡、南通，以及常州开始了全面的布局。

　　现场提问：保利现在已经发展到了39个城市，而保利香港也在进一步发展，未来你们两家在拓展过程中肯定会碰到同业竞争的问题，请问公司怎么解决这个问题？

　　宋广菊：关于同业竞争的问题，保利已经在非常积极稳妥的推进。首先，我要说明的一点是，保利香港是一个独立的上市公司，而且又是不同的上市平台。在这方面，保利集团也在致力于解决这个问题，目前也找到了能够相对和谐发展的道路。

　　现在保利集团做了规定，过去双方已经共同进入的城市，要协商发展，在产品定位上，共同进入的区域会做一些划分。今后，原则上我们不会再有新的交叉，比如说北京、天津、沈阳这些城市，保利香港就没有进入。

　　另外，由于地产产品的特殊性，它不是普通商品，它的流动性非常差，所以地域性就会非常强。因此真正意义上而言，我们两家的同业竞争是没有太多的。

　　而且，国内城市非常多，我们现在也还有很多城市没有进入。所以，双方拓展和发展的空间都很大。我们将来还会和保利香港做深入的研究，进入哪些区域我们会做协商，在这个阶段我们会不断完善和推进。

　　朱铭新：关于同业竞争我想补充一点，中国房地产市场还是很大，排名第一的龙头老大万科，2011年不过占到2%的商品房销售份额，保利也只占到了1%多一点。实际上，充分的竞争对这个行业的发展是有好处的，我们并没有看到中建地产和中海他们两家发展有任何的问题。同样，我们跟我们的兄弟公司，保利香港也会携手同进，房地产的市场太大了，这样才能促进和改善这个行业的发展。

　　现场提问：现在海外市场的环境也不好，保利香港目前的股价也很低。作为公司管理层，是否考虑过在目前保利香港总市值比较低的情况下，通过在港股发行股票，以换股的方式合并保利香港？

　　宋广菊：我觉得这个问题有点超出我的权限了，因为保利香港作为我们的兄弟上市公司，他也有自己的决策程序。同时，我们大股东一直在致力于两个资本市场的规范化发展，推进两个平台公司的综合治理，所以你提的建议非常好，我会帮你转达。