王珏林：大家好，刚才朱会长把情况介绍了，对我们企业提出了很多的期望和建议，非常好。朱会长是老专家，也是我们协会的领导。我题目叫“市场哲学”，不知道这个题目谁出的。确实是，因为我是一直坚信唯物主义的，所以谈哲学，我们不爱听，因为我们希望听的是实际情况。结合这个方面，我谈一点自己的看法。

　　主要三个方面。主题是机遇与挑战。

　　你要看今年的市场以及我们企业的发展，首先要知道去年的情况和今年一季度的情况，季度的情况，刚才朱会长已经整个都说了，我就不说了。一季度的情况应当是什么呢？去年第四季度全国市场出现低迷，延伸到今年的一月份的春节，实际上整个今年一季度前半部分市场和去年的第四季度一样，都是不景气。但是后一个半季度，市场出现了回暖，应该是这样的。所以这个数据还是有原因的。

　　第一个方面，我谈一下对去年形势特点做一个分析。去年呈现出三个特点：第一是市场从高涨到平缓，大家清楚，09年10年是我国房地产市场最高潮的时期，也就是高涨时期，所以地王、房价这些大家看的非常热闹。去年这些地王看不见了，价格涨幅也没那么大了，出现有升有降各种不同的情况。很多地方出现了房价城里涨、城外降，比如北京，四环以内涨，四环到五环基本平稳，变化不大，五环以外降，上海也是这样的情况。所以我们地王去年就没有了。第二个特点，各地差异性比较大，这也是我们这次调控大家说的一刀切，这个一刀切，就是政策是一刀切的，但是各地差异性还是非常大的，说明我们的政策虽然是一个，但是下面执行方面还是有度的。从我们各个市场反映来看，二三线城市好于一线，中西部的市场好于东部。我说几个数据就清楚了，商品房销售面积，东部去年增长是0.1%，中部增长11.3%，西部增长8%。从城市来看，去年降副比较大的有北京，下降30%多，上海41.5%，浙江下降15.3%，江苏下降0.7%，福建下降7.7%。涨幅较快的城市地区，河北涨幅64.9%，吉林增长39%，湖北增长17.5%，内蒙古增长12.7%。所以从这些数据看出，各地的变化不一样。因为有这样一个东西部变化的情况，所以可以说出我们第三个问题，全国商品房销售是历年最好。整个市场情况还是不错的。因为去年全国商品房销售是10.99一平米，高于最好的年头，也就是10年，这是可能大家在这么严酷的政策下想不到的结果。所以这么来看，在全国的市场层面上来看，应当说，我国的房地产保持平稳发展。

　　第二个方面，对今年的政策形势做一下分析。首先谈一下政策。我们今天有很多的开发企业，包括新闻单位，都在问一个问题，中国为什么行政管理市场，这就是我们国家发展阶段，尤其是我国房地产发展阶段所决定的。我只能告诉大家一个道理，什么道理呢？如果我们市场成熟了以后，我们的行政手段是干预不了市场的。反而说明我们市场现在处于发展时机，行政能干预，就证明了我们的市场不成熟。所以我们还没有市场管理的手段来代替行政手段。现在要想市场保持稳定，使我们的需求平衡，我们必须有行政手段来解决目前的矛盾和问题。所以谈一下今年的政策趋势，调控政策需要保持连续性和稳定性，为什么需要？因为我们以往的失败，调控的失败，就是因为我们没有保持连续性和稳定性。所以出台一个政策以后很好，执行不到位，或者出新间断性的。所以我们市场永远就保持调一次涨一次，越调越涨，前几年就是这样的情况。而且政策和法律的效果完全不一样，法律是对管理非常硬的手段，但是我们的政策没有一个连续性或跟踪性进行，就会出现问题，在执行的时候就会打折扣。另外松绑的条件尚不存在，所以大家考虑，我们是不是可能在今年，比如两会期间，比如十月份的十八大，或者我们的经济指标7.5GDP，这种要求，是不是我们政策会有所变化呢？我告诉大家，现在不具备，不具备的原因有这么几个。第一个，我们去年的GDP不错，经济发展还保持较快速度，第二，我们的物价CPI还在高位运行，压力还很大，第三，我们的市场还不错。所以说，我们从各方面的原因来看，我们现在不具备，也没有理由松绑。另外房价的反弹可能性随时存在，原因是什么？因为我们现在市场是因为城镇化和城市规模不断扩大和旧城不断改造带来的巨大需求，需要建筑，需要房地产。

　　另一方面，我们三十年改革开放的成果，家庭投资无渠道，现在银行存款80万亿，居民存款34万亿，往哪儿走，大家知道水往低处流，钱往好处走。所以一旦稍微有点风吹草动，市场就会迅速反弹，消费者不等你，他担心房价还会涨，就赶紧抢，这一抢就把价格抢上去了。限购应该是长期的任务，需要外部环境支持。虽然我们限购在市场的影响不是最重的，第一个，我们现在不是全国各个城市都在限购，第二个，即使北京最严格的限购措施也是允许你买两套房的，第三，现在有房的都是岁数大的，四十岁以上的，需求房子的都是40岁以下的，40岁以下的不差房票，主要是抑制了投资性和异地购房的行为。所以在这个阶段，应该是这个办法非常有效和可取的。所以我说需要外部环境的支持，什么是外部环境，就是现在的供求矛盾怎么解决，你市场讲供求矛盾，现在的供求矛盾怎么解决？一旦放开，消费马上集中，而且投资马上就上来了，怎么解决供求？这是我们发展过程中必然要遇到的问题，也就是我们城市建设的差别太大，有钱肯定愿意买北京上海的房子，到省会抢房子，等北京人都说到石家庄买房子的时候，说明我们城市建设的更好了。限会跟随CPI的变化而变化，存在微调的可能性，现在我们限贷主要是因为我们的通货膨胀压力太大，一出现通货膨胀国家采取的办法是提高存款准备金率和提高利息，实际上就是吸纳社会流动资金，反过来说就是我们的社会资金过剩，实际上我们国家头等大事，包括去年，包括今年，我们国务院的头等大事应该是物价问题，因为经济问题虽然有难度，但是毕竟我们定在一个合理的区间，也就是7.5。但是我们通货膨胀的压力始终在影响着我们，围绕着这个要调整，尤其是金融政策。所以现在看，为什么现在一季度后一个半月形势变转，就是经济政策有所变化。根据现在政策，也就是看CPI的变化，如果物价还继续走高，那存款准备金率不会放。我们去年是调控，加息。但是今年来看，现在比去年要相对好的多。房地产税增加试点，我们搞试点的目的是向全国推广，总结经验，而不是说你长期的搞试点，那有什么意义？这个要解决市场管理的重要问题，税收是重要手段。对市场的影响，现在对市场的影响，房产税实际上是影响我们的预期，也就是我们开发什么样的房子，做什么样的房子，另外我们的消费，现在买房不买房，未来会不会增加成本，这是我们消费者肯定要考虑的因素。所以这个对预期是有影响的。保障房进入精细化管理阶段，以前是以建为住，现在是建管并行，尤其是做好分配工作，不多说了，这是政策趋势，市场趋势。我们这一次市场调整属于主动调整，为什么主动调整呢？因为我们和欧洲的市场，和美国的市场完全不一样，他们是被动调整，没有办法，我们国家是因为市场过快，所以我们调整到稳定的一个发展阶段，既然是主动调整，就有把控的能力，所以大家不要担心。其实很简单，不要把房地产说的那么复杂，只要想管就能管住，尤其政府的能力那么强。所以他就有把能力，就不会出现大的起伏。原因就是我们的发展基础、动力、投资、消费的需求存在，为什么是发展基础存在呢，就是我们主要看经济，因为房地产就是钱，不管开发和消费，就是钱。我们经济好，就带来我们的发展基础，给我们房地产增加基础了。动力就是我们现在买房的热情和积极性以及对这个市场开发的热情和积极性并不减。但是同时，我们确实建好了，现在大量的资金在等待，都想选择最好的项目，不过还是出在这个土地上，这个土地还是存在房地产上，我们现在处于大建设、大开发、大发展时期。所以我们的市场是什么阶段呢？我们学过外语的知道，我定义为正在发展的进行时，不是完成时。这时候还需要我们房地产业，需要这个市场，在我们城镇化过程中，城市建设发展中，承担更多的任务和责任。二是房价起伏趋稳，要保持平稳，区域间不会发生重大变化。所以说，二三线城市在未来支撑的市场比例会更大一些。

　　资金仍然是制约开发企业发展的主要因素，现在我们的市场和以前的市场发生了明显变化，现在决定胜败的，对企业来说决定胜败主要是实力，实力关键在资金，大家知道去年的困难，我们的政策对行业影响最大的是什么？限贷，限购、房地产税、加息和限贷四个政策中应该是限贷，因为我们去年企业贷款非常之难，成本增加非常之大，以前是银行追着我们跑，现在反过来我们追着银行跑，人家不理你，而对消费贷款和首套房贷款，没有八个月一年根本下不来。首套都贷不了。所以影响最大的是限贷问题，资金问题。这个是决定我们的企业发展的关键因素。

　　第三个，对开发企业提点建议。

　　市场哲学，我有三个观点，理性看市场，主动调目标，发展靠创新。

　　因为，新形势下要懂得竞争，学会竞争，过去市场从一开始的起不到中间的快速，到现在的平稳，可以分为三个阶段。尤其对中间快速阶段，我们的市场是什么房都可以卖出去，现在才靠我们企业竞争。战略上发展思路要转变，战略上作出调整，以质量、品质赢得市场，以数量扩大市场，以管理服务占领市场。第二，发展区域下移，二三线城市可成为布局重点。三是资金决定发展，要多方面筹措，我们那些大企业都有合作方式，不是和政府合作，就是和大型国有企业合作，对中小企业来说，还靠自身这么发展，什么时间变强大啊。第四，城市综合体是当前的投资热门，因为这里面有寻求政策的机会，不多解释了，大家都清楚，有其潜在的原因。但是对我们企业来说，介入要谨慎，要进，要有实力，经验和精力都要注意，因为进了以后，对你企业影响太大了。但企业对产品项目要多样化，现在单靠住宅不行，大型企业可以进军商业地产，中小企业可以选择和商业地产相关的旅游、养老等其他的市场。

　　就讲这么多，时间到了，谢谢大家。

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