巴曙松：谢谢会议的邀请，我又回到了杭州。因为97、98年我曾在杭州工作，所以每年都来。也感谢会议安排我在陈淮教授后面讲，我一般在他前面讲，被他批评也说不过他，今天在他的后面讲，我就能够说得过他。

　　反正每次他的演讲都是以批评金融开始的，但是实际上金融市场在今年以来，对房地产行业的看法比房地产商自己要乐观。为什么呢？从今年开盘的1月4日到昨天收盘，上证指数只涨了4.39%，而地产指数涨到了18.9%，今天我估计地产还会有所表现，昨天涨的大部分都是跟地产相关的。刚才陈淮教授讲的这些未来的确定的因素，我想大家也都了解。不过对于我们的角色来说，英国有个哲学家凯恩斯说的，长期来说我们都死去了，杭州能不能建成马可波罗说的那种东方威尼斯我们还是感觉到有压力的，由此你销售的策略，融资的策略。

　　第二，刚才陈淮教授讲，今年反通胀不能掉以轻心，这是肯定的。但是从今年中央经济工作会议排序来看，去年是“稳健的货币政策，但是要把抑制通胀放在重要的位置”，而今年“关键是要处理好速度、结构和通胀的关系”，所以通胀是排在地位了，速度排在第一位了，所以决策者更关心的是变成增长速度了。对的，这是为什么资本市场在这一块转得有点乐观的原因。

　　同时，我也觉得房地产商手里拿的是优质资产，股票的经纪人也认为手里拿的是优质资产，但是不一定是赚钱的资产。西湖边的地很贵，拿着是优质资产，但是房价下来了，也是要降下来了。水平不高的人是虽然不能调整自己的演讲时间的，只有水平高的人才能说我就讲十分钟。所以我自己因为是水平明显比前面的低一大截，我就规规矩矩的讲二十分钟。

　　要了解房地产目前面临的情况和决策者面临的挑战，我们不是第一次面临房产调控，在座的基本上都是“老运动员”了，都经历了历史上的多次调控。现在我们跟历史对比一下，也大致的参照一下我们目前所处的阶段。从房地产投资的下降周期来看，第一次的时候，房地产市场的投资波动的影响是非常明显的，04-06年的2月份，整个持续了24个月，房地产投资最高的57.1%，最低跌到了19.1%，整个的调控了24个月。这个我们把它视为大致可以接受的一个“软着陆”的过程，各方面感觉到了压力，但是压力没有那么大。你们在那时候的经营状况，是一个软着陆的状况。

　　第二次的下降周期，是从08年的6月，到09年的2月，这又分成了两个阶段，08年的6月的时候，那时候是运行平稳，每个月均的降幅都是2个百分点，但是最后就是出现了断崖式的下滑。这又是另外一个类型，就是房地产的硬着陆的格局。显然，站在决策者的角度，第一是希望房地产有所调整，第二，又不希望房地产出现明显的硬着陆。我们看到有的银行监管部门领导来说，房地产价格跌个30%-40%，银行的资产质量不出大问题，这往往只是一半的话。房地产为什么不能硬着陆，这是因为贷款本身不成问题，但是房地产上下游的这些贷款会大量的不良资产增加，那才是真正的问题。

　　我最近在上周去了北方的一个省，钢铁大省，整个的经济还没有怎么下滑，他的企业的盈利下滑了50%-60%，所以一方面希望调控产生很好的效果，另一方面又不希望出现硬着陆。这就是目前政策在权衡的。陈淮老师又出去了，刚才他说确定的，其实也有很多不确定。总理在答记者问上说，一挥手说“房价远远没有回落到合理的区间”，我们的证券市场最听话，这一挥手，马上跌了10个点。一些城市房价远远没有回落到合理的区间，我就找一个主管的领导，我们来好好的算算帐，我们也是希望回落的多一点，我们也住得舒服一点。我们算一算哪一块能降，降到一个合理的区间。

　　第一个是地价能降吗？地方能收的能不能让出一部分来呢？好象有点难度。

　　第二个是各种税费，要加的这种银行的成本要降在今年也不太容易。

　　第三个是房地产商盈利有降的空间，但是不会说过去测算出来的整体的房价，这个是怎么测算的呢？是平均收入的4-6年来买一套90平米的房子，北京是3700/平米，上海是4300/平米，我想应该是2000年左右的水平。现在真正能降的，是建筑安装成本了，就是建一些垃圾房子吗？也不合适。

　　这一轮的调控有意思，2010年的5月份直到今年的4月份，整个的回落了24个月，已经跟04年的一轮调控差不多了，但是房地产的投资没有下来，最高的是38.2%，今年1、2月份还是27.8%，所以现在要引导房地产的行业面临一个什么问题？是希望房地产市场出现一个价格调整，又不希望出现硬着陆。所以在这个中间希望有一个平衡。既不希望有大的冲击，又希望价格有明显的回落空间。现在的经济增长的速度不是很好看，我估计这几个政策聚焦上还是释放刚性需求，这是唯一能够调整的空间。

　　站在金融的角度，从金融的角度来看，今年的2-3季度，应该是一个调整的比较敏感的时间窗口。理由并不复杂，我们站在银行的角度，08-09年开工的房地产项目，平均的贷款期限是2-3年，今年开始进入到了一个还款的高峰期，全国下来是2-3万亿差不多，而且是放贷也是控制的比较严，所以这是一个还款的压力。第二就是信托，这是除贷款以外的最主要的融资渠道，这两年也是增长特别的快。今年不同的信托公司还款的高峰期不一样，但是全国加在一起，3月和8月是一个比较密集的高峰期。3月份的一些小阳春销售回暖，加上3月份的贷款局部的增长速度比1、2月份要快，这一关基本上过去了。当然，也是出现了个别公司出现倒闭的现象。8月份如果是销售接下来没有明显的改进，一个是贷款的还款压力，一个是信托的还款压力的话，2、3季度的调整，应该是一个比较稳妥的结论。销售不太可能出现大幅的放松，还款压力还在，主要是通过价格调整来维持这个现金流的选择了。

　　这个结论算是一个，有的是地产商已经想到了，有的可能未必愿意承受。有不好的消息，也有好的消息。我们换个市场进行了调查研究，我们把国家统计局公布的133个城市，月度的住宅用地，我们是拿着真金白银去买地的，从1999年的采集数据跟房地产的波动，经济的周期波动来比较看，往往是领先房地产投资的一两个季度，比如说图上的指标（PPT图表），乐观的时候是60%-70%，2010年的波动大家有印象吗？是年初很高、很热情，年中的时候看下来，年末的时候又上上来。好一点的消息是什么呢？是去年的12月份和今年的1-2月份，这个溢价地又回落到了水平了，跟形势最坏的时候差不多。3月份有一个明显的回暖，上升到了6%以上。以前这样的周期判断大致的规律还有效的话，接下来的1-2个季度就是房地产投资看低，就是探到了一个谷底，再触底的大的趋势。以前都是这样的一个基本的走势，然后重新的上升。所以跟前面所讲的结论也是一致的。也就是说，在目前的短期的压力下，我们如何生存下去？

　　从目前的情况来看，刚性的需求还是在的。昨天的渣打银行也发布了这个调查的结论，他们的调研的摸底，价格是调整在20%以内，市场的需求是比较大的，很快能够维持一个比较好的现金流。所以，今年是一个房地产金融比较活跃的一年，销售不会有很明显的上升，开发不会有很明显的增加。怎样的找到新的资源，既看到了资金的探索，也看到了信托收回来的房子被银行的资产管理公司重新的管理处置，这些活动会非常的活跃。总体的政策基调，我刚才也是同意陈淮老师的看法，今年全年的房地产调控政策，目前来看不太会出现很明显的调整，整个的房地产行业在今年来看还是处于一个调整期。这个理由是几个方面：

　　一个是房地产目前占全国的投资的四分之一左右。已经是很高了，所以你对全社会的固定资产的投资是四分天下有其一，你肯定不可能再持续的保持一个高速的增长，肯定会有一个短期的调整。第二个，我们原来一度的希望保障房来对冲一部分的商品住宅调整带来的投资下滑，这也就是为什么这一轮的房地产投资还是27.8%，但是实际上十二五期间测算下来，保障房是难以完全的对冲商品住宅投资下滑的。十二五期间计划开工建设的是300万套，2012年是投资开工了7000万套，全社会的固定资产投资是六万二千四百七十亿，所以说这也跟我们的开发周期有关。商品住宅在建的规模比较大，一个是接下来的一定周期下，供应会放量，同时资金的压力也是会有很大的一个周期。2012年的商品住宅的销售规模是10亿平方米，是在建规模的4倍。商品住宅的施工面积平均是销售面积的3倍。在建的2011年是比历史平均值多出了三分之一以上。这一部分是供给的放大。这一部分的消化是必然的，需要时间的。银行的信贷紧缩，受到了这部分的制约，房地产企业就不得不需要其他的融资渠道了。也会导致房地产投资的一个调整。所以，总体上来看，宏观经济层面来看，今年延续去年的一个态势，这是逐步探底、软着陆的一个走势，这是探底回升的。在目前的增长速度的水平下，再把经济往下拉的现象，外部是投资的下滑，内部是一个回落的空间，然后是推动经济的触底。今年的房地产行业和整个的宏观经济的走势，是一个相互影响的互动过程。

　　好，正好20分钟。谢谢各位！

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