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专访世茂股份：2012专注去化与基金探索
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-04-01 02:18:26    来源: [ 观点网 ]

因为已经可以保障今年和明年的可售房货源，在这一前提下，我们就不需要那么冒进，大量开工。

　　观点网 梁嘉欣 2012年的房地产市场前景显然依旧不容乐观，基于对市场的看淡，大部分房企均表示，今年的销售目标与2011年的实际销售额持平，即使有所增长，也只是“略有”上涨。

　　不过也有例外，世茂股份今年的销售目标比去年的实际销售金额多了整整20亿。

　　世茂股份日前公布了2012年经营计划：实现合约销售70亿元，合约销售面积达到46万平方米及新增经营性物业8万平方米。

　　而实际上，2011年世茂股份仅实现合同签约额50.7亿元，合同签约面积34.3万平方米，只完成去年销售目标约七成左右。与此相比，今年世茂股份的目标似乎进取了些。

　　“其实去年很多货量因为各种原因没有推出市场，所以导致今年的可售货量大大增加，共超过100多万平，约合100多亿元。”上海世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠在日前接受观点新媒体独家专访时如此回应。

　　据了解，世茂股份2011年设定经营目标未能达成，主要因为2011年下半年房地产宏观调控加剧、信贷趋紧等不利因素，使得市场观望、成交下滑，加上受南京住宅项目销售未达预期以及厦门项目因工程建设原因推迟开盘等因素影响。

　　陈汝侠指出，今年公司这么庞大的可售量，只要达到约50%-60%的去化率，要达到70亿问题不大。据透露，今年世茂股份将有十多个项目开盘，主要集中在二三线城市，包括南京、厦门、武汉、天津等地。

　　“我们现在的目标是去化，加快周转。”陈汝侠强调。而在项目拓展方面，陈汝侠称，今年原则上不一定会拿地，但是也要看市场情况和销售情况，如果市场销售不错，或许会在下半年考虑拿地。

　　在房地产基金迅速发展的今年，世茂股份也有考虑在这方面寻求突破。据称，世茂股份正与合作伙伴洽谈，尝试和接触发行股权基金来支撑未来的可持续发展。

　　以下为上海世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠专访实录：

　　观点新媒体：今年公司的合约销售目标定为70亿元，而世茂股份去年仅实现50亿左右的销售额，与之相比，今年的目标是否更积极进取些？

　　陈汝侠：其实去年我们定的目标是80亿，最终50亿的销售并不理想。虽然今年的目标跟去年50亿的销售额相比增加了20亿，但其实去年很多货量因为各种原因没有推出市场，所以导致今年的可售货量大大增加，共超过100多万平，约合100多亿元。

　　换句话说，去年只有50亿的销售，对世茂股份来说，是不太理想的，而今年我们拥有这么多的可售量，要达到70亿的目标应该没问题的。

　　观点新媒体：这是否意味着公司今年的去化率要达到70%以上？

　　陈汝侠：其实只要达到约50%-60%的去化率就可以，而且这次的可售货源各季度推售的节奏比较平衡，除了一季度推盘相对少一些，往后三个季度的推盘量都较去年更为均衡。去年的推盘基本都是靠后的。

　　观点新媒体：去年销售不达标是否也有出于减少经营开支而放缓销售节奏的考虑？

　　陈汝侠：其实世茂股份去年不存在这个情况。去年销售不达标最大的原因是厦门项目没有如期推出，主要是一些技术上的问题一直在处理，而该项目的可售货量应该超过40亿。去年年底该些问题终于处理好了，但是此时已经太迟了，不能及时拿到预售证，所以40亿项目的货源就掉队了。

　　其次就是南京项目，去年预计销售额可达20亿。但由于当时住宅市场已经处于调控当中，去年4月29日推出的17号楼因定价太高，不被市场所接受，最后只卖了2个亿左右，比预期差了很远，所以导致17号楼几乎停顿了。

　　由于第一栋楼的策略失败，公司及时对计划在三季度推出第二栋楼的南京项目6号楼的户型等进行调整，以便更迎合市场的需求，因此推迟到今年才入市。所以，去年就是这两个项目拖了很大的后腿。

　　第三个就是苏州项目，由于政府要求修改规划等，所以也没及时推出，而上述这些项目都会在今年一二季度相继推出。

　　苏州项目上周末开盘，我们推出了一栋楼，去化率达到80%，剩下的20%估计也会很快消化完。至于去年仅卖了2亿的南京17号楼，我们在今年2月对价格进行调整后，现在几乎全卖光，销售金额达5亿多，剩下的6号楼我们也会赶紧推出。

　　厦门项目也在3月推出，现在市场的消化情况非常不错，认购已经超过9亿。

　　在没有太多新盘推出的情况下，一季度主要是消化库存为主，而这些数据给了我们很大信心。估计今年一季度的销售额不会比去年同期差，而去年一季度我们销售了15亿，今年70亿应该能达到。

　　观点新媒体：今年公司主要销售的区域或项目都有哪些？

　　陈汝侠：今年开盘销售的项目达到十多个，主要集中在二三线城市，包括南京、厦门、武汉、天津、青岛、苏州、常熟、杭州、济南及上海等。

　　观点新媒体：今年世茂股份的资本开支是多少？

　　陈汝侠：今年公司的资本开支大概是54亿，其中土地款只有10多亿，而且基本付完了，剩下的30-40多亿就是工程款。

　　观点新媒体：今年公司在项目拓展方面是否也有相应的计划？

　　陈汝侠：今年原则上不一定会拿地，但是也要看市场情况和销售情况。如果市场销售不错，或许会在下半年考虑拿地，但是现在还确实不好说是一定拿或者肯定不拿。

　　因为，现在对我们来说，还没有到一些企业所说的“生死存亡”阶段，拿地连考虑都不会。从我们年报里也可以看到，我们手里的货币是历年来最高的，达到50亿。我们的资本开支加起来也才50多亿，当然还有一些要到期的贷款。

　　但是，如果注意看我们的年报内容，我们还有很多资产，也都还具备抵押条件，我们还没有真正把资产用足。举个例子，我们一年要到期的这些几十亿里面有很多资产可以释放出来，包括股票质押等等，这些都可以释放出来，重新贷款。

　　除此之外，我们还有一些资产没有充分抵押，如一些经营性物业资产、土地等等，我们可以用于贷款。所以，贷款应该是没有问题的，以我们的商业地产及多种业态经营而言，在去年那么严峻的调控下我们贷款还是不错的，今年信贷规模相对放松一些，应该是更加乐观的。

　　再且，银行的贷款到期，还贷，再放，这个完全能够自给自足覆盖。更何况我们还有销售回款，这样资金链基本就是富裕的了。

　　观点新媒体：目前世茂股份的融资成本大概是多少？

　　陈汝侠：融资成本现在确实比较高，但其实在信托成本方面，我们还算比较低，因为很多是去年年初拿的，最低只有8%，新近拿的就会相对高些，个别达到13%，但也只有少量的，所以平均下来我们的信托成本还是很便宜的。

　　银行贷款方面当然是相对便宜的，去年第二季度以后拿的是比较贵，一般是在基准利率上浮15%左右，但也不高，原来是7%多，上浮15%就是8%左右。但是，有一些贷款是我们以前拿的长期经营性物业贷款，那些基准则下浮5%或10%不等，现在还持续存在。

　　观点新媒体：很多企业认为，今年是一个“保命年”，稳定目前的经营水平，不会再做大规模的拓展，同时积极消除库存，世茂股份是否也会这么认为？另外观察到，世茂股份去年新开工面积是180万平方米，而今年则仅有127万平方米，开工面积的调整是否意味着你们对市场前景的不看好？

　　陈汝侠：其实，公司肯定有这个考量，不敢再开工太多，但是最主要的原因还不在于此。我们从2009年重组开始，到前年一直都在增加我们的开工面积，因为以前没有货源卖。去年则达到最高峰，共180万平方米。不过在今年开工量可以降下来了，因为目前的开发量已经能确保今明两年的可售货源。

　　所以，我们今年没有必要开到180万或200万平方米。就算我现在开120万平方米，我们也能够确保明年的货源比今年还要多。我们确定开多少面积是根据今明两年的销售情况来定。而去年180万平方米的开工量，已经能保障今年和明年的可售货源。

　　我们不会因为市场不行了所以开工量做大幅度的下调，当然我们也有这个考量。我们不开160万、170万平，只开120万平，就是因为已经可以保障今年和明年的可售房货源，在这一前提下，我们就不需要那么冒进，大量开工。

　　观点新媒体：那会不会以后每年你们都会保持这样一个开工量的水准？

　　陈汝侠：这个不一定，要看土地储备的增加幅度及市场的消化能力。我们现在的目标是去化，加快周转。我们新拿的这些项目都实现了迅速开工，迅速开盘预售，半年到九个月内就能达到预售条件。像青岛、天津、济南这些项目都是去年下半年拿的，现在都已经全面开工，而且准备要预售。未来我们拿地也会这样，以提高周转率。

　　观点新媒体：现在900万平方米的土地储备里面已经开工的面积有多少？

　　陈汝侠：今年应该达到410万平方米左右的施工面积。

　　观点新媒体：目前公司大部分的利润还是来自物业销售部分，那么在经营性业务方面，尤其是自持物业部分，你们希望未来的占比会达到多少？

　　陈汝侠：我们希望30%自己持有，现在我们的持有性物业我们达到66万平方米，今年起码会达到74万平方米。其实，目前我们经营性物业的在建面积也达100万平方米了。今年昆山二期会完工开业，芜湖现在也在争取今年10月完工。明年这些都会陆续有完工的，而后面陆续投入的经营性物业的位置更核心。

　　观点新媒体：计划这些给集团带来的利润会有多少？

　　陈汝侠：持有性物业的贡献表现现在肯定不能一蹴而成，应该会逐年提升，特别是第一批的投入，如北京、昆山、绍兴等项目。北京2012的经营性收入肯定会大幅增长，因为北京之前租的第一批客户租期快到期了，所以租金增长很可观。绍兴和昆山应该在明年陆续到期。因为不少项目是在2010年开的，一般培育期大概都在三年左右，所以，在2013年下半年开始陆续租金得以提高了。

　　从非物业销售的占比来说，2011年的占比已经从2010年的5%多增长到7%多，今年应该还会再增加。我们的目标是希望今年能够超过10%。等到明后年，应该还会再持续增长，因为随着经营性的面积不断增加，同时进入第二个周期的租金还会陆续涨起来，因此在可预计的未来，租金还会持续增长。

　　观点新媒体：未来租金部分会成为公司收入的一个亮点和增长点吗？

　　陈汝侠：其实，不能只是说租金，其他业态经营方面的贡献也是不可忽视。在中短期内，房地产开发占比肯定是占了绝对比例，无论是利润还是营业额。但是，其它的业态经营，包括影院、百货、商场等的经营收入会逐年快速增长。我们期盼着该些收入的占比能与房地产收入形成平分秋色的那一天。

　　观点新媒体：这在某种程度上也能弥补公司物业销售方面受到调控的影响，导致收入下滑的局面？

　　陈汝侠：其实现在已经很显现了，在去年调控那么糟糕的时候，明显感觉到银行有政策导向的影响了，同样是优质客户，银行肯定会投向商业公司而不会选择住宅开发公司。

　　未来等商业地产体积越来越大的时候，体现出来的不仅是银行贷款的优势，在现金流的贡献方面也会占绝对优势。因为现在无论是拉动内需，或者是鼓励文化产业发展等政策的出台，这些对我们都是非常有利的。

　　2月6号商务部刚发了一个文件，关于十二五期间鼓励发展零售业的指导意见，预计后续应该还会有更多相关的政策出台。所以，这些都是以增加零售，拉动内需为主导的。所以，这个对商业企业是非常有利的。

　　观点新媒体：不担心现在商业地产发展这么迅猛，未来政府会出台一些控制商业地产发展的措施？

　　陈汝侠：其实，世茂股份的商业业务不仅仅是指销售型的商业，像服务式公寓、办公楼等，同时涵盖的是经营层面的，在指导意见里面明确来年鼓励大型企业介入到商业领域的发展，给这些大型商业集团绿色通道，成立财务公司，税务的优惠等，这些已经在指导意见里面已经提到了。所以，我指的是在经营层面，我相信未来会出台更多的政策来鼓励。特别是REITs的出台，我觉得这个应该是指日可待。

　　观点新媒体：是否也有考虑建立一些基金，帮助旗下物业的开发及发展？

　　陈汝侠：其实基金在去年就已经比较红火了，去年银行信贷融资收紧，取而代之的是信托的发行，还有股权基金的成立，这个也是市场的趋势。多种渠道的融资已经成为市场的主流，我相信信托和股权基金在占比方面会逐年提升。我们也都在尝试和接触发行股权基金来支撑未来的可持续发展。

　　观点新媒体：是否考虑由世茂股份来做主导？

　　陈汝侠：这些我们都在跟很多的合作伙伴探讨，这个也是今年的一个重要方向。

　　观点新媒体：但其实不少目前由房地产企业做主导的基金，在募资方面都显得较为困难一些。

　　陈汝侠：确实投资人会有关于利益输送问题的担心，开发商做主导有一定的优势，例如对项目的主导及拿地的优势。但另一方面，大家对投资人的利益保障方面还是有所保留。

　　但这不代表开发商不能做这个事，其实境外都是这样走过来，像铁狮门、凯德等等，这些都是很成功的开发商转型做基金。当然，因为我们的发展方向不是一样，所以需要经过一段时间，市场才会逐渐接受。而现在我们还和很多合作伙伴探讨合作的空间。

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