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“现在调控的气候不好说，所以我们宁可比较保守一点，这也是公司一直以来比较保守的作风。”

　　观点网 见习编辑 陈泽佳 武瑾莹 “现在的调控气候不好说，所以宁可保守一点保增长。”对于今年的销售目标，中渝置地副主席兼董事总经理林孝文如是说。

　　3月30日，中渝置地在香港召开了2011年全年业绩发布会，副主席兼董事总经理林孝文、执行董事梁振昌以及投资者关系主管陈绮华共同出席了发布会。

　　截至2011年12月31日，公司全年收入创新高达52.753亿港元，较去年增长175%。中渝置地表示，收入增加主要由于年内交付物业项目大幅增加所致。

　　其中，2011年中渝置地物业业务占集团总收入89%，已成核心业务。录得收入46.946亿港元，较去年同期增长252%。盈利4.202亿港元，入账毛利率由2010年的14.4%上升至27.5%。

　　针对物业已成为核心业务，林孝文表示，中渝置地现在已经成功正式转型成为房地产公司了。

　　年内，集团合约销售额实现63.78亿元，同比增长10%，已售建面积达74.08万平方米。2011年共推出13个项目，其中有4个新项目。同景国际城、山顶道国宾城及四海逸家为2011年贡献最大的三个项目，其合约销售最多。于2011年的合约销售分布为83.8%、15.7%及0.5%分别来自重庆、成都及其他地区。

　　林孝文称，年内合约销售的平均售价较去年同比增长21%至8600元/平方米，其增长部分原因在于公司推出一些高端物业产品，另外也跟各个项目后期房价上升有关。

　　另外，入账总销售建筑面积为60.93万平方米，主要来自8个物业项目，其中重庆6个，成都2个。来自物业销售收入及入账总建筑面积较2010年同期分别增长256%、201%，已确认销售平均售价增长12.7%至每平方米人民币6280元。

　　而于2011年12月31日，集团未确认收入约85.24亿元，相当于预售建筑面积101.05万平方米，因此，林孝文对完成全年目标有信心地表示道，“基于保守的作风，加上集团未确认收入，今年只要能完成销售的60%就差不多可以实现目标了。”

　　关于拿地，他续称，今年要审慎增加土地储备，要看发展需要，有合适的土地，才会考虑拿地。

　　目前，中渝置地拥有土地储备组合发展总建筑面积约1190万平方米，应占建筑面积约800万平方米，平均土地成本约为2070元/平方米，其土地储备主要覆盖西部主要城市，包括重庆、成都、达州、贵阳以及昆明，足以应付未来五至六年发展之用。

　　以下是中渝置地2011年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：近期重庆在政治上有一些动荡，不知这对中渝置地在当地的业务是否有影响？公司去年用了49亿元收购土地，那今年计划预留多少资金来用于买地呢？

　　另外，与人和商业方面的潍坊项目现在的情况是怎样，是不是款项都已付清？林孝文先生刚表示这属于个人投资，但这个项目投资涉及金额较大，是否还有有其他的合作伙伴？

　　林孝文：首先，中渝置地去年是用了49亿购地，公司的财务状况仍然是非常稳健的，如果今年遇上好的土地、优质土地，而且价钱合理、发展潜力好，公司还是会考虑购买，但同时这也要根据今年未来预售收入的情况，毕竟都是要看菜吃饭。

　　至于重庆方面的官员调动，我认为对房地产的影响并不大。其实在这方面，公司也和当地政府有接过头，感觉仍然是对首次购房的人有优惠和辅助，所以一切都会很正常，因此在这方面是完全不用担心的。

　　至于潍坊项目，确实是属于个人的私人投资，这与中渝置地是百分之百没有任何关系的，并且该项目一切都是照合约的规定去完成的。

　　现场提问：由于重庆官员的调动，那么集团以后会不会改变重心，减少在重庆发展这么多项目？关于今年的支出，大概会是多少？另外，关于“确利达”另一个上市平台，现在的进展如何，打算集资多少？

　　林孝文：中渝置地不会改变一直以来的发展重心，因为公司的主要基地还是在重庆，同时也非常看好重庆未来的发展，所以公司不需要去考虑将重心放在其他的城市的发展，所以继续会努力不懈地发展中渝置地的重庆项目。而其他西部城市也会考虑，因为公司很多项目都分别分布在西部的几个主要城市，这些城市在客源方面会有所增大，可以帮助公司的成长。

　　关于支出，今年的银行还款大概是20亿，接着需要支付的土地款是30亿港元，而建筑费和其他费用加起来大概也有75亿港元，所以今年总的支出大约会达到125-130亿港元。

　　而今年公司的销售目标是68亿元人民币，即有80多亿港元的目标，如果达到这80多亿，加上手头上的现金，我相信是可以保持公司的负债比率在一个较低的水平。

　　关于确利达的另外一个上市平台，目前在申请步骤中，所以要看看事情发展的情况如何，而集资各方面的事情公司高层也都还在商讨研究中。

　　现场提问：看到报告显示，截止2011年年底，公司未确认收入已有85.24亿元，而今年会有更多新的项目推出，那这样看来，今年的目标只定在68亿元会不会太保守了一点点？

　　另外公司公布的拿地的成本大概是2070元/平，而售价其实不是很高，甚至未来会继续推出位于达州、贵阳等项目，估计房价也不会有太大的往上涨的空间，那是否意味着公司未来两年毛利的空间会继续压缩？

　　林孝文：没错，今年公司定的68亿元的销售目标的确是保守了一点，其实公司可以拿出来卖的资源大概已经超过100亿元，也就是说今年的销售如果能达到可售货量的60%就差不多可以达标了。但现在调控的气候不好说，所以我们宁可比较保守一点，这也是公司一直以来比较保守的作风。

　　另外，如果今年推出达州等二三线城市的楼盘，确实它们的价格肯定会比以前的价格平均低了一点，但因为它们的地价也相对低一点，所以公司还有信心保持毛利率在25-30%。

　　现场提问：据观察，公司在纯利上并没怎么增长，而且贷息也没怎么改变，为什么会出现这样的情况？

　　林孝文：这是因为土地增值税。可以看到公司的土地增值税拨备大概超过4亿元，这也是因为推出交付的项目有一部分是来自渝北区的地块，而渝北区地块公司在1992年以很低的价格投得。所以在公司方面，土地增值税在这个项目上要拨备一个相当可观的数目，因此这也影响了公司的纯利。

　　但随着对这幅地块的开发，现在剩下的200多万平方米，有一部分是会做长线投资的收租物业，所以在这基础上，土地增值税拨备的影响就会慢慢减小。

　　另外，在其他地方收购土地的成本也比较接近市场的价格，所以公司不会有更大的土地增值税的拨备。

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