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恒大业绩会：暂无融资计划 对800亿销售有信心
作者: 武瑾莹     时间: 2012-03-29 04:16:38    来源: [ 观点网 ]

“公司的销售计划是不会改变的，而且我讲过凡是恒大定的计划一定是能够超额完成指标的。”　

　　观点网 武瑾莹 3月28日，去年在香港上市的内房企中销售最好的恒大终于也发布了2011年年报。

　　向来大手笔高调宣传的恒大此次更是邀请了全国多家媒体，仅媒体发布会现场就聚集了近百人，而恒大主席许家印也饶有兴致地回答了现场的各种提问，其中在谈及恒大投资的足球事业时，兴致更显高昂，语调了高亢了几分。

　　许家印说，去年恒大投资足球5、6亿元，只亏损了1亿元左右，这是很不错很值得庆祝的事情了。

　　显然，对于2011年销售业绩突破800亿元，年底现金结余仅300亿元的恒大来说，这1亿元的亏损似乎完全是可以忽略不计的数字了。

　　3月28日，恒大地产发布2011年年业绩报告显示，其净利同比大增，首次超过百亿达到117.8亿元人民币，超过了万科的96亿元人民币，仅次于中海的125.5亿。

　　受益于较早布局三四线城市，恒大在去年严厉的紧缩调控中超额完成了全年销售目标，达到804亿元。恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%；在其现有的187个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。二三线城市的项目，去年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。

　　截至2011年12月31日，恒大账上现金余额达到282亿元，同比增长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2010年同期增加119亿元。

　　恒大目前的土地储备面积1.37亿平方米，平均土地成本616元/平方米。总土地款为981.7亿元，但已支付68%，也就是668.1亿元，需要支付的仅剩313.6亿元。从付款期限来看， 2012年只需支付110.2亿元，2013年支付139.6亿元，2014年及以后支付63.8亿元，不对公司构成财务压力。

　　因此，许家印也反复表示，恒大目前没有发债或配股的融资计划，并保证绝不会今天说没有，明天却又开始出现融资的动作。

　　以下为恒大业绩会现场问答整理实录：

　　现场提问：面对继续调控的房地产市场，恒大对今年房地产市场的看法怎样？另外公司今年的销售目标大概是多少？在调控的影响下，会不会调整目标？

　　许家印：今年春节前的时候在媒体会和投资会上，我谈到对今年房地产市场看法的时候说过一句话。我说：去年的12月份和今年的元月份是近若干年房地产最萧条的时候，然后我说春节后的二月份不会好到哪里去，三月份会有点好转，四、五月份会有所好转。我现在还是相信这个判断是正确的。

　　公司的销售计划是不会改变的，而且我讲过凡是恒大定的计划一定是能够超额完成指标的。

　　现场提问：去年下半年恒大拿地是采取比较保守的策略，今年恒大在土地方面的策略是怎样？

　　许家印：恒大已经完成了土地储备、项目数量和规模相匹配。进入到去年下半年，公司再三强调会保持土地规模基本稳定，而且公司也是按照这个原则去做的。同时，今年也是这个原则，我们维持这个水平基本保持不变。

　　现场提问：许主席前段时间刚刚去了海南，是否在海南考察的时候有意向比较明确的项目？

　　恒大1-2月的销售大概是40多亿，能解释一下为什么会出现相对较低的销售金额吗？在前两个月这样的销售业绩之后，接下来的销售压力会不会比较大呢？

　　夏海钧：海南是中国旅游热岛，公司去海南主要是加强和政府的沟通。本身我们已经在海南有项目，未来有机会也可以加大在海南的投入。

　　许家印：我前几次也讲过，作为一个企业不可能不发展，也不可能不和政府沟通。各个城市的地方政府也希望大的企业能够到各地经常看看有没有什么好的项目投资。所以，和政府的沟通是非常必要的，而且也是公司发展所需要的。

　　所以，我经常到很多省市看一看，走一走，可能你们就会经常看到报道恒大来了，要投多少亿。

　　像这种战略性的跟政府研讨是不能没有的，如果没有，那么以后真的需要发展的时候可能会想拿项目还拿不到，其实企业必须要在之前花一段时间对项目研究。

　　比如说前两天我接待了几个省领导和十几个市的领导，当地媒体也报道说恒大要来投资，这个可以报道，但这只是沟通。在还没有正式签合约之前大家别乱猜，只是考察而已。

　　夏海钧：销售情况我们在去年年底和今年年初都有讲到，由于一、二月份是中国传统销售淡季，再加上我们对大形势的判断认为第一季度形势是逐渐好转的。所以，公司的整个推盘策略是根据对大势的判断和国家季节性的特点，进行有计划、有步骤的销售策略。我相信从三月份开始，公司的销售金额和销售量会稳步增长。

　　至于全年，我们还是那句话，充满信心完成800亿的目标，大家不用在这方面担心。

　　现场提问：今天有消息广州恒大清远项目进行8折团购优惠，那么这是不是代表恒大从现在开始会加大促销力度，包括会在价格上做一些折让来加快销售？

　　夏海钧：个别楼盘根据不同环境推出具体的优惠措施是有一定的区域特性，不代表恒大全国性的销售策略。比如说清远项目可能阶段性推出一些优惠措施，因为这段时间团体购买比较强，或者说有大客户来谈的时候，公司会根据这个情况来推出一些优惠政策。

　　从现在开始到今年年底，公司的整个政策是前抑后仰，但并不因为个别楼盘推出的政策代表全国都可以这样推行，也不代表个别区域不推楼盘，其他区域就不推出优惠政策。而是会根据恒大不同楼盘、不同市场环境推出不同优惠措施确保我们在全年达到800亿的战略目标。

　　现场提问：之前许主席说过公司可能在未来增长步伐会放慢一些，那么具体未来的增长速度大概会维持在多少？另外，今年有没有融资比如说发债或配股的计划？

　　许家印：恒大去年的业绩指标，在2011年国家宏观调控包括大的经济形势尤其是下半年经济特别萧条的情况下，能够实现各项指标40%的增长是很不错的，其中包括负债率比上半年还继续下降，应该说恒大之前的年增长还算是不错的。

　　从恒大2009年上市，这三年的平均增长大概是在60%到70%的水平。去年公司认为项目数量已经达到了与规模相匹配，以后的增长要控制稳定之中。这个稳定的幅度就是管理层研究认为，在未来的三到五年，恒大的销售、预售、利润增长基本上为20%到30%的水平。

　　至于发债，因为截至去年年底恒大有282亿的现金，在春节期间两个月怎么都花不完，所以没必要融资。我们从来没有考虑发债和配股的事情，而且恒大的管理层对外的讲话都是算数的。不是我今天说不发债，其实后天就开始发债了。

　　现场提问：去年毛利率比前年上升4.1%，今年有没有进一步提升的可能性？公司在控制成本方面有没有什么样的计划？

　　谢惠华：我们毛利率水平的长期目标是30%-40%，去年是33.3%，也在这个范围中间。今年会保持这个目标。

　　许家印：恒大是民生地产，楼盘均价6500元，平均1500元的装修，而且我们大部分还是在二线城市。所以，这个均价绝对是民生地产价。

　　我以前说过，恒大的利润主要来自于我们的战略合作伙伴，集中采购或集中发标，这样成本本身低了很多，这都是在利润里面体现的。包括我们的标准化运营也在我们14%利润里面。再加上恒大超前进入二三线城市，土地价格比较便宜，便宜的部分都在利润里面。

　　其实，恒大是少赚老百姓的钱，多建老百姓买得起的房子，这个理念的确是贯彻到我们整个指导思想和指导方针里面去的。对老百姓来说自己去建房子，去买地都不止我们卖的价格了。所以，我说我们是民生地产不是吹的。

　　因为这样的指导思想，所以恒大要多建老百姓买得起房子，而且恒大的市场定位是符合今年总理的说法，由于中国工业化和城镇化的发展，需求是刚性的，恒大定位就是刚性需求，所以才有这样好的业绩，这和政策也是相符合的。

　　现场提问：这两年恒大的销售金额是全国第二，那么在未来三年之内，恒大在国内房地产市场中占有的地位和展望有怎样的考虑？

　　许家印：我们从来不比这种排名。包括前几年大家说我们要争第一，但我们自己从来没有说过要拿第一。我们是脚踏实地的做好自己的事情，其实未来三到五年的增长我们已经把基调定下来了。

　　排第几我认为不重要，重要的是一个企业打好自己的基础，抓好管理，抓好队伍建设，抓好产品的质量和品质，理性管理比什么都更重要。我们从来没有说几年要超过谁之类的，我们没有这个想法。

　　现场提问：在接下来，恒大既要保持稳步增长，但也要面对二三线地价高涨的问题。那么恒大怎么看待开发模式可能出现的调整？面对地价不断上升，在整个开发进程中会不会对成本和毛利率方面产生一些影响？

　　许家印：我对开发模式没研究得这么深，反而企业管理模式我比较清楚，比如恒大和其他大企业管理模式最大区别为，我们是紧密型的集团化管理，也就是说集团对于整个土地购买到规划设计、项目300万元以上的招投标、营销、交楼、物业管理、财务管理、材料配送都是集团内总体把控。

　　所以，这才保证了恒大在高速增长的情况下管理不落后。在这种高速增长的情况下，保证了对成本的控制，也保证了质量。这是恒大企业管理的模式。

　　另外，任何一个企业都希望买最便宜的地。但是，恒大有自己的优势，是什么呢？我们在全国100多个城市有分公司，而我们现在在土地储备总量不变的情况下每年只需要补充适量土地。这样因为整个团队遍布全国各地，在全国范围内选择我们认为比较合适的土地，这是有优势的。

　　第二，在成本控制和快速开发方面能反映出企业的执行力、管理模式、管理水平，包括成本控制能力、领导团队的素质以及员工队伍的素质，这是一个很综合的东西。

　　实际上在任何一个行业都有这样的问题，所以核心问题是我们怎样在市场中竞争。要提高竞争力就要抓好队伍建设、抓好企业管理、抓好企业执行力和成本控制能力、抓好自己产品的打仗能力。

　　至于便宜拿地快速开发是每一家房企都应该追求的。谁不追求买便宜的地？谁不需要快速开发？谁不需要把成本控制得低一点？

　　我认为这是每家都向往的，至于能不能做得到是每家情况不一样，做得到我认为肯定是最好的。

　　现场提问：在两会中，总理说中国房价远远没有到达合理价位，许主席对这句话怎么理解？恒大会不会响应这个合理价格？在2012年恒大觉得给消费者的合理价格是多少？

　　许家印：我认为中国这么大，经济发展这么不平衡，房地产起步早晚也差别很大，每个城市的房价和收入比是不一样的。

　　有一些城市房价的确很高，房价我想也会下降。但是也有很多城市房价还是比较合理的，比如说三线城市的均价才3000多元，这个均价我认为还太低了，会影响房屋的综合质量。比如恒大的建筑成本，不算地价就已经3000元了，而且我们还是精装修。

　　精装修交楼也是建设部在好几年前要求的，为防止二次污染，这真正的是绿色建设。现在恒大在积极响应，全部使用精装修交楼。如果全部精装修交楼，3000元均价的城市不就是赔本吗？这显然直接影响到房屋的质量和环保。

　　另外有一些城市房价好几万元/平米，这和老百姓的收入比差距很大，那的确应该降价。至于降到多少是合理的？老百姓说合理就合理了，老百姓说不合理就不合理。

　　现场提问：想请教一下许主席足球的事情。去年在足球上的总投资额是不是按照您之前说的7亿，具体投资情况如何？今年的投资额大概会多少？今年有没有盈利或者亏损的预期？

　　另外年报里面其他收入7亿元具体是什么？

　　许家印：去年俱乐部有广告收入，也有门票收入。我原来说过，我们每一场主场比赛的时候广告是排了三层，而三层广告也是要收钱的。所以，这也有一部分收入。

　　俱乐部去年是亏的，但亏的不是很多，大概一个亿，其实亏一个亿应该表示祝贺。足球已经投资五亿，亏一亿已经是相当不错。

　　足球还是很不错的，没有辜负各位的期望，还到韩国争了一下光，现在我更加坚定不移的要做。因为，企业大了要有一种社会责任，要为中国足球事业的发展多做一点贡献。

　　现场提问：今年会投资多少？

　　许家印：今年应该会比去年增加一点，大概就是多投资一、两个亿。大家要站在振兴中国足球的角度来看，欧洲一个豪华球队一年要投资十几亿欧元，当然收入也高。而我们今年力争少亏，亏是肯定的，但是要少亏。

　　夏海钧：我再补充一下，刚才是从投入产出分析足球的投入，但其实许主席也讲了企业的社会责任，在更广泛的层面上来看足球的投入为我们的股东创造了良好的社会和经济效益，这是看不见的隐性效益。

　　比如说品牌，在2010年的时候只有搞房地产的人才知道恒大，但现在恒大的品牌已经遍布全球，所有人都知道恒大。这个品牌的效应对公司在销售上的推动作用是显而易见的。大家可以在网上看，很多球迷都说要买房就买恒大的。

　　谢惠华：关于其他收入的问题，这和足球有很大的关系。7亿多的其他收入里面大概4亿多是来自于足球的广告收益，还有1亿多是银行的利息。

　　现场提问：恒大今年的资本开支是多少？您刚说三月份销售可能要开始好转，会不会进行价格上的调整，幅度是多少？另外，虽然您刚刚说不会考虑配股或者发债，那么如果有融资计划会首选哪种？

　　许家印：我们今年不会只看单独的月份，比如元月份销售20多亿，二月份也只销售了20多亿，但是作为公司要按照全年计划去安排。

　　我刚才说了凡是恒大公开的计划任何时候都没有说完不成的，而且将来也不会，因此恒大不会下调目标。

　　我们对市场的把控，包括各方面的判断一定是相当保守的数据。 比如说今年销售800亿，大家可以算一下，去年年初我们是56个项目已经开售，去年全年有65个新开盘项目，到年底总计是121个项目。老项目平均一个楼盘销售9亿，新项目平均一个楼盘销售4.5亿，加在一起是800亿。

　　今年我们定的计划是800亿，那么年初有121个项目，全年可能还会有60到80个新项目开盘，这怎么算800亿都要完成。别看现在一、二月份完成不多，但全年肯定能够完成。也许哪个月形势好的时候一个月就冲到200亿，这也不稀奇。因为，项目数量已经有那么多了。

　　去年四季度形势不好，在这种情况下平均每个老项目是卖9亿，如果今年稍微努力一个月卖1亿，到下半年我们可能有200个项目。200个项目我们咬牙多推几个点优惠一个月就可以是200亿的销售额。

　　所以，我感觉大家不用担心。而且市场会逐渐回暖，老百姓观望的心态也需要恢复过程。国家调控不是来打压这个行业，总理讲得很清楚，希望房地产业健康稳定的发展。

　　至于调价，我们的计划也是控制在去年均价的基础上略有增加，因为物价也在上涨，所以我们也要跟物价保持同等上涨的水平，大概是这样的总体控制。

　　刚才说了融资的事情是不存在的，当然香港有银行要用两厘利息贷一两百亿给我们也同意接受，两厘我拿过来可以把内部的贷款还掉。所以，目前没有大的融资计划，公司不发债不配股。

　　国内项目贷款还在正常运营，去年下半年我们新贷款90多亿，还贷款80多亿，同样有新增10多亿。在银根收得比较紧的情况下，我们公司还是正常运营。所以，今年也是保持公司项目贷款正常运营的情况下满足资金增长的需要。

　　谢惠华：资本开支方面主要有两块，第一是要付的土地款估计是170亿，里面有两项，第一项是之前已经购地的未付土地款大约110亿元，另外大概50到60亿是预计在今年购土的费用，我们如果看到好的机会用这50亿到60亿去买地。

　　另外，工程建设费用大概是410亿，那么在今年的预售款回笼之后，估计今年的资本开支最终是230亿。

　　现场提问：最近国内多家大型房企都爆出了质量维权的问题。有观点认为这些质量问题反应国内房地产企业规模快速发展，但是质量监控体系水平跟不上的情况。恒大作为国内最大的房地产企业之一，怎么看待最近发生的质量事件呢？恒大又会怎样防止类似的质量问题发生？

　　许家印：恒大是2006年向全国拓展，在拓展前从2004年开始研究未来拓展战略性的东西。比如说管理模式，一个公司的管理模式是取决于未来高速增长以后怎样控制风险，怎样控制成本，怎样控制质量的很核心条件，这里面包括恒大的标准化运营。

　　比如说恒大在质量控制上有标准化的设计，也就是说在设计上肯定很规范，不会有什么问题。

　　第二，我们的工程发包企业都是中国国企民企前十大企业，也是中国最好的品牌企业，施工单位已经签定了。

　　另外，在材料供应方面，恒大是中国最大房地产企业之一，钢筋水泥集团公司是制定好了使用当地哪一家生产，水泥是哪家混凝土站生产的，其它的装饰材料和建筑材料都是集团集中采购配送。

　　那么设计不出问题，施工企业是中国最好的，材料是保证没有假冒伪劣的，质量还什么问题呢？所以，恒大在2006年全国拓展之前，2004年为什么要研究很多模式的东西，这归根结底是模式的问题。

　　所以，我对恒大是心中有数，充满信心，我们在质量上绝对不会出现重大问题，我可以保证。因为想用假冒伪劣产品是进不去的，我们的材料有一个验证体系，很多人拿模板到现场，设计院有模板，地区公司有模板，现场也有模板。

　　因此，每一种材料有几个模板在现场，材料到达以后第一关是在厂里验完，因为是集中配送，验完到工地以后又有不同部门复验，复验完还要签字之后才能用到建筑上。

　　在质量上无非出现三个问题。一个是设计问题，一个是施工偷工减料，一个是材料货不对版，假冒伪劣。这三个环节恒大是非常严格的管理，这个模式已经避免了各种事情的发生。

　　恒大材料集中配送一个月下单来回就5000份左右，这是很系统的工程。这么难做的事情为什么一定要咬着牙做好？第一，控制成本。有一些材料我们买比市场价便宜很多，有两折的、有三折的，我们的材料平均是四折左右。

　　在成本上控制了，更重要的是控制了质量。

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