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成都雍华府"维权" 招商弃利润保销售的困局

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招商舍弃利润力保销售之后带来的另一个问题就是，从降价之后，招商地产在全国项目的“维权风波”频频四起。

　　观点网 见习编辑 彭飞 招商地产近日可谓风波不断，继传出全国在售项目降价促销的消息之后，其成都项目又因变更规划，再次引起老业主的集体维权行为。

　　3月19日相关媒体报道称，成都招商雍华府在未与老业主沟通协商的情况下，随意变更二期规划，导致项目商业用房建筑面积缩水近5000平方米，而这正是该项目前期业主所期待的配套设施。

　　深圳著名地产律师颜宇丹表示，开发商无权擅自变更规划，如果因变更规划给购房者造成损失的，购房者有权要求开发商承担违约责任，如果情节严重的，有权要求解除购房合同。

　　不过，该消息目前尚未得到招商地产成都公司的确认。

　　对于招商地产近期出现的一系列降价、维权风波，相关人士指出，这或许与今年招商地产面临较大的存货压力有关。

　　压力：514亿存货待售

　　据招商地产3月19日晚间发布的2011年度业绩报告显示，截止2011年末，公司存货约为514.4亿元，同比增长33%，为历史新高。

　　对于存货增加的原因，招商地产在年报中称，主要影响因素是公司规模扩大，房地产开发投入增加。

　　年报具体提到，2011年招商地产在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地资源285万平米，其中权益面积231万平米，较2010年的176.74万平米有较大幅度增长。

　　此外，今年2月14日，招商地产又与九龙仓联合以23.7亿元拿下北京一宗面积为10.7万平方米的居住用地。

　　据查询公开资料，从2011年1月至今，招商地产拿地的土地价款已超过100亿元，这几乎占到招商地产2011年全年销售额210亿元的一半。

　　招商地产相关高层在年报的投资者见面会上表示，514亿元的存货中，已建成未售的房源货值约为200亿元，其余的均为未开发物业及土地储备。

　　有分析称，在招商地产的整体存货中，大部分均是因其去年大举逆市扩张拿地所致。

　　而今年招商地产似乎将继续大举拿地的动作。据年报中表述，招商地产将继续深耕已进入的一二线城市，并拓展三四线城市，关注市场的并购及合作机会，挖掘新的资源获取点，伺机取得项目突破。

　　随着大举拿地、存货增加，招商地产的负债率也进一步升高。据年报显示，公司资产负债率进一步提升至69.53%，同比增加4.88个百分点，亦为历史新高。

　　此外，年报还显示，2011年全年，招商地产经营活动产生的现金流量净额仅为-21亿元，其短期借款却从2010年的11.7亿元骤增145%至28.7亿元，长期借款则从99.96亿元上升56%至156.2亿元。

　　两难：弃利润与保销售

　　或许正是由于面临高库存、高负债的压力，招商地产将保销售定为了2012年工作的重中之重。

　　在对今年房地产行业趋势的展望中，招商地产用“严峻”一词形容，其在年报中提到，由于过往两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。

　　基于此，招商地产的年报指出，保销售是2012年工作的重中之重，公司上下将一切以销售为中心，并营造全员营销意识；同时还提到，资金是安全过冬的核心，2012年“保融资”也显得尤为关键。

　　关于今年销售的问题，招商地产董秘刘宁去年底亦曾表示，“2012年，公司要不择手段把销售做活，想尽办法抓销售将是明年公司的重中之重。”

　　事实上，加快销售除了一些营销方式外，最直接、最高效的办法还是在项目售价上作出调整。虽然招商地产对全国在售项目降价促销的消息进行了否认，但在具体项目上，招商地产还是有实际动作。

　　据一位参加招商地产年报投资者见面会的分析师向观点新媒体透露，招商地产相关高层在见面会上表示，目前确实有4个项目在进行大幅降价促销，有部分房源甚至是亏本销售，其中之一就是位于上海的佘山珑原项目。

　　该分析师还透露，招商地产今年的销售任务确实比较艰巨，其对各区域分公司的考核将以销售额为主，利润率是其次，因此招商地产在今后可能会继续采取以价换量的策略。

　　据悉，佘山珑原已于3月17日正式开盘，推出面积为220至280平米的联排别墅，最高折扣可达六折。此次六折起售的房源共有20栋，折后价格为600万/套起，另推出10套叠加别墅，430万/套起。

　　资料显示，佘山珑原自去年6月份拿到125套别墅销许证后，至今一套未成交。而此前，该项目的报价在4.8万/平米至5.2万/平米。

　　对此，招商地产上海公司相关负责人表示，这个价格是调控之下的无奈之举，该项目地块的楼板价为16378元/平米，加上财务费用、建安成本、景观等，目前的售价几乎是亏本的。

　　不过，招商舍弃利润力保销售之后带来的另一个问题就是，从降价之后，招商地产在全国项目的“维权风波”频频四起。

　　一个降价的典型案例则是其位于深圳的招商雍景湾。

　　今年3月初，招商地产将雍景湾项目的售价调整到了2.6万元/平方米，相比去年6月份开盘时3.5万元/平方米的均价，让利近万元。

　　雍景湾售楼处人员曾对观点新媒体表示，大幅降价销售主要是考虑到目前一期项目以去尾货为主，且所剩房源楼层和朝向不好，因此在价格上有比较大的优惠；另一方面也是为配合集团140周年的庆典进行促销。

　　虽然有如此的促销理由，但这并不能使得该项目的老业主接受这次的降价行为。在降价之后，随即传出老业主因降价而起的“维权活动”。

　　显然，在总部的“维权风波”刚刚平息过后，成都又成为近期招商业主维权的主战场，随着上海等其他项目也先后降价销售，是否还有更多此类情况出现或许很快便能知晓。

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