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富力业绩会:今年看菜吃饭 320亿目标可以完成
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-03-21 02:57:31    来源: [ 观点网 ]

现在水比较浅,那大家就都乖乖地慢慢游吧,不要搞那么多水花,弄得到处都是。

  观点网 梁嘉欣 就在业绩公布的同一天,市场消息传出,富力地产董事长张力旗下的力量矿业能源有限公司计划于23日在联交所挂牌上市,初步拟筹资金额达14亿港元。

  虽然富力表示自身并不持有力量矿业能源股份,只是老板的自身的投资行为,但张力这一"涉矿"的举动,还是被业内解读为富力曲线缓解地产业务高负债压力的方式。

  根据富力3月20日公布的2011年度业绩报告数据披露,2011年公司营业额增加11%至274亿元,全年纯利亦增加8.5%至48.3亿元,物业发展利润增加19.8%至45.1亿元,而净负债与权益比率则下降至86%。

  净负债率的下滑,确实值得富力和市场欣喜,然而,从另一组数字来看,富力依然存在着不可忽视的资金压力。

  年报披露,负债方面,富力地产短期借款虽然从2010年14.9亿减至3.5亿,但长期借款当期部分同比增长71.4%至97.4亿元,手持现金亦从去年56.5亿减少至48.2亿元。此外,发展中物业和已落成待售物业规模达391亿元,同比增长15.6%。

  不过,富力并不认为这对公司造成太大的威胁。

  "经过第三方估价师评估,我们今年的负债率有望从86%下降到71%左右,我们觉得60、70%的负债率范围还是可以接受的。现在我们手上的现金也有90亿左右,其实企业如果手持现金接近100亿,就不会有危机,当然还要视乎你是否进攻,不过现在主流做法还是以防守为主。"富力地产董事长李思廉于当天发布会上如斯表示。

  与此同时,虽然2011年未能完成年度销售目标,但李思廉对于富力今年320亿销售目标的达成显得相当有信心。

  其透露,今年前两月富力录得总销售额约36亿,截至3月18号,三月共销售了20亿左右,希望上半年的销售可以做到目标的40%,大概是120亿左右。

  至于业务拓展方面,李思廉称,会优先考虑广州、北京、天津这些有较大团队进驻的城市,但今年还是要"看菜吃饭",销售好的话就积极一点,反之则放缓速度。

  以下为业绩会现场实录:

  现场提问:之前温总理有提到房价要回归合理价位的说法,而近期亦出现首套房贷利率放松的迹象,您们是怎样看待今年的楼市?公司旗下项目的均价走势如何?是否有降价的计划?

  李思廉:我相信今年整个房地产市场都会向着一个平稳的方向发展。总理报告指出今年中国的GDP增长速度为7.5%,我们将之解读为下限数据,并相信在中国强大的政策体系及金融体系之下,GDP的增长速度将达到7.5%以上。

  如果看全球形势及中国今年的进出口贸易情况,和目前中小企业面对的环境,我们也相信房地产会是以一个平稳的方式发展,要不然国家整体要达到一些数据也是不容易的。

  在这些前提下,政府传达了一个信息,希望发展商多盖一些符合刚性需求的产品,来满足部分首次置业人群的需求。现在市场也不断地释放信号,如首次置业的首套房按揭可以相对便宜一些。

  但在大部分城市,对外来资金的限购限贷态度也很清楚,各大发展商都是往这个方向调整。我相信产品调整了以后,如降低一下装修标准,也可以符合市场的需要,大家也可以稳步地达到公司制定的目标。

  现在内房公司的主流应对楼市策略都是以打特价、轻微降价为主,除了部分相对优质的项目开盘时价格会上升,暂时看不到大幅加价的情况。而且企业在旧盘出售方面都是采取维持现有价格来买,而不会想着加价之类的。

  降价方面,今年富力会配合国家的政策慢慢作出调整,销售均价方面的调整幅度在5-10%左右。由于当中也涉及一些装标的调整,开发商有责任维护股东的利益,也会适当做一些合理的微调。

  现场提问:今年富力的资本开支是怎样的情况?

  李思廉:今年我们全年的资本开支约在230至240亿之间,其中在地价和建筑费方面的支出为130至140亿左右,余下的100亿左右支出则包括了税和利息、管理费用等等。做着300来亿的生意,支出200多亿,收回200多亿的现金流,也算是"稳打稳扎"。

  现场提问:目前富力的去化率情况如何?今年预计的目标去化率达到多少?

  李思廉:去年我们的去化率大约在六成左右。因为我们公司很多产品都是精装修,而且很多商业的项目装修期比较长,所以导致项目刚开售的时候去化不会太快。不像有些公司的产品以几千块钱为主打的,加上不是精装修,去化率就会高些,一下子就卖完了,然后去做别的。但我们公司的产品都是精装修为主,去年的均价都达到1.3万元/平方米,这种价格也不可能去化得太快。

  现场提问:之前证交会公布了一批IPO名单,当中涉及的三家房企中就包括富力,能否透露一下富力在回A方面的情况?

  李思廉:回A方面,其实大家没有什么举措的,只不过证监会来了新主席,可能会对旧有资料进行清理,实际上我们三家房地产公司都是排了很久的队。

  其实大家都符合回A的条件,但由于现在行业管制,如果它按键开门我们就进去,但如果锁了门就不能进去。但我们相信它最后还是会开下门的,但时间方面预测不了。

  现场提问:你们在年报中提及,今年仍将会活跃在一线城市,那么是否有考虑在广州等城市继续拿地?

  李思廉:其实我们在广州还有很多土地,而且我想今年也不会有太多的公司积极地去扩充土地储备,如果付款方面能优惠一点,大家会考虑,但如果付款较急的话,应该大家都会放慢拿地的速度。

  而在土地储备方面,我们会优先考虑广州、北京、天津这些我们有较大团队进驻的城市。此外,配合目前政策的倾向性,一些二三线城市的土地我们也会适当购入,但还是"看菜吃饭"吧。如果楼卖得好一点的话,就多些现金流可以买地,如果楼卖得慢的话,就会放慢一点。

  现场提问:今年公司的合约销售目标为320亿,那么是否有信心今年能超额完成该目标?

  李思廉:我们今年前两月总销售36亿多,3月份到18号为止,共销售了20亿左右,我觉得这个销售成绩还算不错,所以我们希望上半年的销售可以做到目标的40%,大概是120亿左右,从目前的走势来看,应该还是可以完成的。

  住建部部长也说了,今年应该不会有新的调控政策出台,而且大家"冻"了十几个月也都习惯了,现在水比较浅,那大家就都乖乖地慢慢游吧,不要搞那么多水花,弄得到处都是。

  现场提问:您刚才提到预计今年的价格会有5%-10%的调整,这是否会对毛利率和净利率产生影响?另外是否会有发债融资的计划?今年是否也希望继续降低负债比率?

  李思廉:其实内房股公司每年都是赚钱的,按照现在的趋势,负债率肯定会下降,但也不会降得太快,不过长期都是以下降为主要趋势。

  今时今日我们说房价会升也没有人相信,就希望它慢慢地跌,当然5%-10%的降价幅度大家感觉也不会很明显,但其实每个月减1%,公司全年都也少了10%的销售额,不过可能买家会觉得这个降幅不够,反正现在的市场处于博弈当中。

  其实房地产也有很多开销,特别现在国内金融政策把资金成本逼高,加上现在全世界主要金融区包括美国、欧洲、中国在内,都是一种印钱的趋势,期望这种通货膨胀可以一下子大幅下降也不实际,毕竟始终市场印多了很多钱。

  随着价格慢慢下降,那么公司在装修标准、固定的行政开支方面就会相应地管得严格一些,希望可以保持现有的竞争力,包括售价和毛利润可以与2011年相持平。

  所谓的价格微调,发展商的应对都是把装修成本微调,当然每一个地方的装标不一样,像北京、上海的豪宅很容易就降几千块钱,这种调整幅度就比较大。但如果是在广州一些不是市区盘,你卖7千块,原来的装标可能是1200、1300元,你调也是200块钱左右而已,楼价的200块就等于是6、7千的3%,所以就是1%、2%慢慢地减。

  而亚运城我们从推出到现在,价格是下调的,我相信是下调了10%左右。

  资本方面的融资计划暂时没有,发债也是随缘吧,现在的成本稍微有点贵,今天暂时就没有发债的计划,但再过1、2天或者一个星期之后,成本相对便宜一些,我们也会有另外的想法,因为这些浮动比较大。

  经过第三方估价师评估,我们今年的负债率有望从86%下降到71%左右,我们觉得60、70%的负债率范围还是可以接受的。现在我们手上的现金也有90亿左右,其实企业如果手持现金接近100亿,就不会有危机,当然还要视乎你是否进攻,不过现在主流做法还是以防守为主。

  我们觉得,十八大以后中国很多政策层面的内容都稳定下来,我个人也相信今年年尾会有小阳春的,大家还是坚持一下吧!做生意也要有自己的目标,所以我们就有这么个预期,到时候如果资金和市场都容许的话,我们可能会积极一点。

  现场提问:能否透露一下您们与平安合作的房地产基金目前的最新进展情况?

  李思廉:房地产基金方面,我们跟平安集团也谈了相当长的时间,这支基金总规模是45亿,我们分两期面市。今年1月份,基金第一期推出市场,3月1日,第二期也入市,现在这支基金已经全部卖完了。

  其中75%优先部分投资了富力四个项目,分别位于天津、龙门、哈尔滨、重庆,因为我们有个种子包的结构。如果双方合作愉快,我们不排除还有扩大合作的机会,因为我们已经建立了一个平台,也谈了相当长一段时间。

  未来再做基金合作对象也是以平安为主,因为还是有一些排他性,大家都不能随便乱跟别人谈的。

  现场提问:您预计今年的投资物业的收益达到10亿,对应去年是多少?能否透露今年投资性物业的运营情况?

  李思廉:由于今年投资物业的收益贡献第一次有机会达到双位数,所以我们特别提出来。而该些投资物业大致分布在广州、北京。在广州,抛开两家酒店以外,包括富力中心、儿童世界为主的收租物业,今年大概会录得收益3亿7千万。而在广州的两家酒店的收益也预计能达到2亿左右,但广州投资性物业的收益就搭5亿7千万左右。

  北京方面,富力广场和其他出租物业如富力城,及其他散租物业,预计总收益达2亿2千万。我们在北京的两家酒店今年预计的收益也有7千万,这就有3亿2千万了。两地加起来就有接近9亿的收益。当然,我们成都地区也有一定的贡献,而在其它省市也有一些管理费的收入。而去年公司酒店物业收益总额也有7亿左右。

  现场提问:近期有消息传出国内计划在全国推行房产税,您对此有何看法?

  李思廉:我个人不相信房产税会在中国大幅推行,当然每个人都会自己的看法,但我个人不相信,房产税面对的是广大的百姓,一推出来引起的震动性太大了。应该中国不会把它作为主流的政策,当然讨论是会不停的讨论的。

  现场提问:亚运城项目的拿地价就达到250多亿,但去年全年仅销售20来亿,是否会觉得不好卖?包括亚运城、天津项目是否会因为太多开发商参与而需要协调,导致销售相对慢些?

  李思廉:基本上绝对不会,每家公司在合营之初就决定谁负责哪一部分的内容,不过按照目前这种商业模式,一些太大型的地块推出的时候,如果销售得不够大量,不够快,实际上大家也没有什么好处。

  试想一下,像亚运城这样的超巨型项目,如果销售仅20多亿就太慢了,不过也没有什么办法,因为它限购,限这个又限那个。可以这么说,如果这个行业长期限购、限价、限外什么的,没有人会受得了的,好生意也不容易。

  但是我们相信中国政府也会慢慢地让房价稳定,包括在居民的收入升高了等各种条件下,差别化的政策就会出台。差别化就是在一些比较穷的地方不再限购,有人去投资都不知道有多高兴了,还限什么?

  但一些大的城市如北京、上海,在限购方面也可以有些差别。但要是完全长期地限制,像上海一方面要打造成金融中心,另一方面又不让外来人买楼,这是不行的,始终都要调整一下。

  另一方面,我们看到这次总理报告也提到了所谓异地高考的问题,如果异地高考解决了的话,也带动了很多的家庭对客户指标、人口指标有调整去一些主要的城市,主要城市的需求量始终都是有的。

  我相信全国的政策会慢慢调整,但2009、2010年房价飙升得太猛,揪动了物价指数升得很厉害,所以中国必须要大力压制下去,但我相信最终还是会慢慢地满足政府需要的。

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