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未来可能有更多的城市将对类似普通住房标准之类的不违反中央调控基调的地方政策进行微调预调，特别是符合刚需类利益的，变相以税费等为调整手段。

　　本报告导读：

　　北京市、武汉市普通住宅标准相继实质性放宽的调整，表明在不违反中央调控基调下，地方在自主范围内对政策进行微调的动力是很足的。

　　摘要：

　　11月29日，武汉市出台《关于调整武汉市享受优惠政策普通住房标准的通知》，自12月1日起执行。11月25日，北京市出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，自12月10日起执行。

　　标准调整放宽的路径：武汉取消单价限制，提高总价上限；北京取消总价上限，以单价为标准，都达到标准实质性放宽。（1）武汉7个中心城区的普通住宅总价上限从100万元提高至140万元，取消单价7000元的限制，并将远郊上限从80万提至90万，取消单价5700元的限制。

　　（2）北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以2010年全市住房平均交易价格1.8万元/平米计算，分环线区域和方位进行系数调整，相当于平均价格上限上调76%。

　　普通住宅标准放宽，更多住宅将享受优惠政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税即1.5%；满5年的非普通住房需要交差额（现价与成本价之差）5.5%的营业税，而普通住房则免征。

　　北京、武汉普通住宅标准的调整受益的标的包括首开股份、北京城建、华业地产、福星股份、名流置业等。

　　我们认为新标准将降低刚需购房者的购房成本，预判北京、武汉新政可能将带来一定示范效应。未来可能有更多的城市将对类似普通住房标准之类的不违反中央调控基调的地方政策进行微调预调，特别是符合刚需类利益的，变相以税费等为调整手段。我们认为保刚需的策略不会与中央的调控政策抵触，通过降低刚需购房者的购房成本，提高刚需盘的需求，缓解交易量快速下滑对地方财政带来的压力。

　　行业政策面基本到顶或结束，伴随通胀和房价回落，在地方财政压力日益加大的背景下，政策面局部松动越来越容易兑现。例如杭州拨出1亿元资金用于鼓励高端人才购房，首套房补贴可达20万元；南京、宁波等城市放松公积金贷款等表明地方在不违反中央调控基调下略松。

　　我们判断未来政策面反转的基本思路是：宏观货币信贷实际宽松----地方政府行业政策局部松动----中央政府行业调控政策局部修正。行业所处的政策面从过于严厉、行政打压的失衡状态回归到一个行政、市场手段兼顾的正常环境，即相对平衡状态。

　　维持行业增持评级，选股策略：（1）优质低估值龙头持有制胜策略，12年四季度前将获超30%的绝对收益：推荐保利地产、首开股份、中南建设、招商地产、金科集团、金地集团、万科、荣盛发展。（2）4阶段中的房价下降I阶段，建议优质地产+X公司：推荐华侨城、华业地产、北京城建、中国宝安、新湖中宝、中天城投、建发股份。

　　国泰君安：北京、武汉调整普通住房优惠政策的点评

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