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观点时评:GDP增幅跌穿房价拐点才可能出现
作者: 黎文江     时间: 2011-11-24 23:14:29    来源: [ 观点地产网 ]

 

  房价是否到了下行的拐点,这是大家关注和热议的话题。由于各自利益关切度不同,其采用的论据多带有片面性、主观性。如何从理论的层面对此作出客观的判断,是市场研究人员的责任。本文研究的结论是:GDP增幅跌破8,房价拐点才可能出现。而在此之前,房价是在20%上下范围内波动,而非下拐。

  一、除了供求,还有很多因素影响房价升降。

  近几年来,政府一直对“供求比例关系”实施宏观调控,试图营造“供大于求”的市场环境,遏制房价的过快上涨。前一阶段的调控措施,是通过增加供应,从而改变供求比例关系来影响房价,但是不成功。政府推出大量土地,希望增加商品住宅供应。实际上,开发商拿了地并没有全部开发,政府通过增加供应抑制房价上涨的期望落空。现阶段,政府换了相反方向,通过限购、限贷抑制需求,以求达到供求的平衡。目前看来,通过成交量萎缩来遏止房价上涨的效果非常奏效。实际上,供求关系本来应该由市场自行调节,现在却由政府直接行政干预,实施限购、限贷。当然,这样做可以尽快取得成交量萎缩效果。同时,今年政府通过1千万套保障房开工,从供应方面调节供求关系。所以近一个月来,我们开始感觉到房价的松动。

  但是,“供求比例关系”不是导致房价升降的唯一因素。GDP经济发展的快慢,城市建设规模的大小(很明显,如果地铁站出口在你家附近,你房子的价格就会上涨),城市化进程中人口进入城市的多少,城市可利用土地减少的程度,CPI高低等等,这些大大影响房屋价值升降的因素,都不容忽视。同时,这些因素也不是宏观调控可以取消得了的。对供求的调控,不可能阻止GDP和CPI的上升;不可能阻止城市建设;不可能阻止城市化进程;不可能使土地越来越多。所以,对供求的调控不可能阻止房屋价格的继续上升,而只能抑制它的过快上升。在这种情况之下,我们可以看到调控作用仅在于改变供求关系,由于人为的干预,减少了需求,房屋价格在一定的时间或会下降。但是,由于调控不能改变支撑房屋价值提升的各种因素,房价还是会再度上升的。

  二、“GDP”和“贷款利率”是影响房价从量变到质变,产生拐点,从而改变上行或下行走势的两个可以量化的因素。它们各自从正、反两个方向影响房价的走势,当它们合力达到一定程度,将共同推动房价从量变产生质变,改变原来的运行轨迹,向相反方向转化,这时候,“拐点”将出现。而在“GDP”和“贷款利率”这两个影响房价的可量化因素中,起主导作用的是“GDP”。当前,在限购、限贷、提高贷款利率等许多抑制需求的措施作用之下,成交量萎缩是正常的现象,因为减少了大量投机、投资以及改善型需求,成交量全部是刚性需求。只要经济环境不恶化,GDP增幅在8%以上,购房的刚性需求仍然能支撑楼市。目前的成交价己经为刚性需求所接受,所以,房价不会再大幅下滑。

  1、新《国八条》关于地方政府房价控制目标,与GDP及居民支付能力挂钩的要求,反映出三者的正相关联度极高。可以认定“GDP”及“居民支付能力”是左右房价升降的重要因素。

  据研究机构长期研究结果反映,房价与GDP正相关度达到80%以上,两者升降趋势基本一致。因为房地产对拉动GDP的投资和内需这两驾马车都有贡献,并且承受了大量就业人口,像海绵一样吸纳了巨额流动性资金,有效阻止CPI飚升。因此正相关度很高。例如2008年第四季度和2009年第一季度我国GDP增幅跌到8%以下,广州房价也从2007年10月的11574元/平方米,跌至2009年4月的7978元/平方米的近年底部,跌幅达31%。此时,政府在2009年3月出台了对首次置业贷款利率下调30%等多项针对楼市的“救市”措施,刺激刚性需求买房,使商品住房成交量从2009年第二季度开始回升,房价亦止跌回升,此后GDP增幅一直保持在8%以上,房价也随之保持上升态势。而房价与人均可支配收入的高相关度,不仅有因为收入增加可提高居民对房价的承受能力这层关系,更主要的是人均收入增加等于各行业人工费用增加,从而导致人工成本、建材成本等上升推高房价。可以预期,由于人工费用、能源(汽油等)费用、占房价40%的土地出让金,以及CPI的大幅度上升,必将推升房价。综上所述,房地产业带动数十个行业共同拉动GDP增长,GDP的增长则带动人均可支配收入增长,两者反过来又推动房价上升,这就是三者密不可分的关系。所以,房价随GDP和人均收入涨跌,是不以人的意志为转移的客观规律。至于房价涨幅应该高于还是低于GDP和人均收入的涨幅,尚没有人提出合适的量化标准。地方政府顺势而为,把房价控制目标定为不超过GDP及人均可支配收入涨幅的做法具有合理性。

  从上述例子,可以粗略以GDP的8%增幅作为房价由量变到质变,上行或下行的临界线(拐点)的量化指标。当GDP连续二个季度增幅在8%以下,房价将下行;反之,则上行。

  2、利率上调能有效抑制需求,从而影响房价下行。利率与房价是负相关联的关系,可视为另类左右房价升降主要因素。

  2007年9月的时候,五年期贷款利率是7.83,到2008年12月已经降低到5.94,下浮了24%。有研究机构研究结果认为,如果利率上下调节40%,房价一定会产生大的变化。在2009年一季度,政府出台首次置业者贷款基准利率下调30%的“救市”措施,刺激刚性需求买房,楼市成交量直线上升,房价随之回升。从去年底开始,由于抑制CPI上升的需要,利率连续上调5次,再加上不少银行对首次置业贷款基准利率也上浮了10%,抑制了不少购房刚性需求,成交量萎缩的变化导致房价开始出现了松动。

  利率40%的升降幅度,是房价由量变到质变,向上或向下行的临界线(拐点)的量化指标,即是事物内部矛盾着的双方(房价上行与下行)互相转化的必要条件。

  政府很清楚“GDP”与房价的正相关联的关系,因此才要求地方政府把房价控制目标与GDP挂钩。政府同样深谙“贷款利率”对购房需求的调节作用,因此在2009年的“救市”行动中,对首次置业采取贷款基准利率下调30%的鼓励措施,而在抑制二次置业需求的措施中,则采用基准利率上调10%,提高购房成本门槛的措施。

  可以预期,只要GDP增幅不跌穿8,中央不会放松调控。而面对地方政府的财政困局,则可以容忍二三线城市地方政府,以限制房价涨幅措施来替代限购。而面对首置刚需贷款之困难,将微调信贷政策。因此,明年成交量将会同比增加,房价将止跌回升。

  黎文江 观点地产新媒体专栏作者

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