欢乐海岸不欢乐 华侨城模式之内忧外患
作者: 见习编辑 彭飞 时间: 2011-11-25 02:58:56 来源: [ 观点网 ]
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华侨城重视文化产业的发展当然是好事，但能否取得真正的实效，目前还不得而知。
观点网 见习编辑 彭飞 近日，华侨城集团对外宣布最新的商业定位，称要成为以文化为核心、旅游为主导，中国领先的现代服务业集聚型开发与运营商。
这一举动立即引发业界热议，有人看好其新模式的前景，但也有人对此提出了质疑--作为旅游地产项目的实践者，实现向文化旅游产业的转型到底意味着什么？这一模式又是否能真正成功？
至少，从目前的发展情况来看，华侨城的模式并不像想象中的那样乐观。
深圳欢乐海岸不欢乐
作为一个新项目，欢乐海岸是华侨城目前正在建设的旅游重点项目。该项目于今年9月面向市民开放，计划于2012年春节前后全面开业。
在8月份的试业典礼上，华侨城集团总经理任克雷曾表示，“欢乐海岸是华侨城的一种新商业模式，也是集团将来在经营发展方面新的增长点。”
资料显示，欢乐海岸位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间。占地125万平，建筑面积约20万平。具体由欢乐海岸购物中心、曲水湾(餐饮酒吧)、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿地五大区域构成，将形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
据华侨城方面透露，欢乐海岸项目只租不售，盈利模式为收取租金或者扣点。
但就目前的情况来看，欢乐海岸的发展不容乐观。
据深圳业内人士观察，由于这种模式前期的投资规模大且回收期长，在加上华侨城想完全持有，因此对资金的需求极高。
另外，相比华侨城以往的欢乐谷项目，欢乐海岸在前期的建设中并不包含地产项目。这就不能像欢乐谷项目一样用地产项目的资金去支持旅游或者商业项目的发展。
上述深圳业内人士就对观点新媒体表示，欢乐海岸是华侨城一种全新商业模式试验，并没有配套地产项目，因此在资金投入上不是很足，目前店铺出租进展也不是很顺利。
兵败青岛 上海压力渐显
华侨城模式扩张迅速，近年来已经或正在投资建设的项目包括北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、青岛华侨城等多个大型综合项目，每个项目均动辄投资数十亿元。
大规模的圈地投资和长期负债经营模式，使华侨城的资产负债率持续升高，截至目前其负债率已达到72%。
而国家叫停地方审批主题公园项目，也给华侨城的规模扩张平添了一层阴影。
目前就有报道称青岛华侨城项目已暂停。究其原因，主要是因为国家房地产调控政策和信贷规模收缩，一方面是青岛项目贷款难度加大，另一方面是该项目前景不明。
不过，华侨城董秘倪征在接受观点新媒体采访时称，他们并不认同上述青岛项目暂停的原因。
“青岛项目暂停是事实，但主要是因为一些技术问题，当时签订的也只是一份不具有法律效益的意向协定。”倪征谈到。
而据观点新媒体向青岛当地的业内人士了解，确实华侨城的青岛项目在当地并没有大张旗鼓的宣传，只是听闻近期该项目已经撤销。
目前在华侨城A官方网页上已经查阅不到青岛华侨城的任何信息。
除了青岛项目暂停的风波外，华侨城模式在上海的复制，目前也遇到了前所未有的困境。
有统计表明，上海欢乐谷2010年入园人数为220万人，不仅远低于北京、深圳欢乐谷的入园人数，更是与开业之前预计的入园人数相去甚远。
有分析认为，而将于2014年开业的上海迪斯尼势必会对上海欢乐谷目前低迷的状态增添更大的压力。
基于上海欢乐谷的发展缓慢，今年9月7日，华侨城与日本环球影城签署谅解备忘录，双方将探讨华侨城全资子公司上海华侨城与环球影城成立合资公司事宜。
对于与环球影城的合作，华侨城给出的解答是：一方面环球影城迟早会进入中国，与它合作，使得双方不会成为独立的竞争对手；另一方面，华侨城可以学习国际先进经验。
华侨城还表示，通过引入国际一流主题公园，可帮助华侨城走上内涵式增长的道路，改善公司目前过度依赖门票的收入结构。而这也是华侨城近期提出大力发展文化产业的原因所在。
对于华侨城此举，国元证券分析师沈亮亮对观点新媒体表示，华侨城目前提出发展文化产业，是想给欢乐谷项目增添更多的文化因素，以此来丰富欢乐谷的内涵，增加其游客回游率。
“但此举相比迪斯尼而言就存在明显的劣势，因为迪斯尼是在文化业态非常成熟之后才大力发展的，这应该是目前欢乐谷与迪斯尼的主要差距所在。”沈亮亮称。
上海业内人士陆骑麒也对观点新媒体提到，“与环球影城的合作可以看成是华侨城为应对未来迪斯尼竞争所采取的一种方式，另外也是华侨城在迪斯尼的竞争压力下一种不自信的表现。”
旅游地产的天花板
一直以来，华侨城所坚持的是一种“旅游+地产”的独特业务模式，即通过主题公园类景区与房地产的联动开发实现资金的平衡与可持续发展。
而华侨城近期提出的所谓新的商业定位，可以看成是一种增加文化产业之后的旅游地产模式的升级版。
社科院旅游研究中心特约研究员刘思敏就表示，华侨城重视文化产业的发展当然是好事，但能否取得真正的实效，目前还不得而知。实际上，这个新定位是将原来发展模式的升级，通过加大对文化和科技的投入，相对减少普通地产的投入，但是本质上变化应该不大。
尽管华侨城一直不承认自己是房地产企业，但华侨城上半年房地产业务收入比例已经上升至58%，首次超过旅游综合业务收入，主营业务地产化趋势日趋明显。
另据华侨城今年1-10月份经营情况显示，旅游板块营业收入为13亿元，旅游事业部营业收入为11亿元，酒店物业事业部营业收入为10亿元，但是房地产板块却实现销售金额145亿元。
由此可看出，华侨城营业收入的绝大部分还是来自地产板块。不过也正是得益于旅游地产模式，华侨城的地产板块才会取得相对较好的业绩。
“华侨城的地产项目都是与其旅游项目联动开发的，因为旅游项目的发展可以带动地产项目周边的人气，提高后期地产项目的升值空间，从而使地产项目获得更大的收益。”对于华侨城的旅游地产模式，陆骑麒如此表述。
在新的商业模式提出之后，对于未来文化和地产的比重如何定位。华侨城自己曾表示，今后两年，地产仍将是支撑。
而按华侨城2011年的发展计划，其重点开工建设的项目有上海苏河湾、欢乐海岸、武汉华侨城、云南华侨城、天津华侨城等。但随着大量项目开发及土地储备的增加，华侨城的资金压力将不断加大。
另外，随着房地产调控的持续，也将增加华侨城房地产项目的销售难度。
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