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专访钟东霖:商业地产的金融化趋势
作者: 李宁     时间: 2011-11-24 00:06:34    来源: [ 观点地产网 ]

我相信中国的商业地产也会逐步基金化、证券化,许多专业的地产团队透过资本运作收购老旧的商业地产项目。

  作为深圳甲级写字楼中的标杆典范,大中华国际交易广场无疑是颗璀璨的明星。而这一杰作的缔造者——大中华国际集团,更是在国内商业与旅游地产方面低调前行,至今鲜有人知。

  就大中华在国内的幕后布局,观点地产新媒体专访了大中华国际集团(中国)有限公司首席执行官钟东霖先生。钟东霖介绍,公司是以房地产开发为主,除此之外还涉及了金融投资、电视媒体、港口物流、电子商务等多元化经营,公司目前投资的项目主要集中在香港、深圳、北京、上海、惠州等诸多城市。

  至于地产业务方面,钟东霖称,地产占集团业务的百分之七十,主要为商业地产和旅游地产,未来大中华国际集团将致力于商业地产、旅游地产、生态休闲、农村城市化的项目建设。

  对于目前许多房企争先恐后地进入商业地产的现象,钟东霖指出,如果房地产商没有自己的发展模式,只是利用一些概念来争取较低的地价,最后将被沉重的商业运营成本和利息给拖垮。

  商业地产是双刃剑,做好的可以同时享受运营利益和地产增值利润,做不好的则可能成为一座空城,死气沉沉,还会影响住宅配套的地产价值。

  钟东霖还认为,中国的商业地产会逐步基金化、证券化。

  而大中华将继续深化在金融领域的投资发展,并透过金融运作参与其他领域的投资;因此公司并不排除在矿业、低碳、新能源领域的投资。

  以下是观点地产新媒体对大中华国际集团(中国)有限公司首席执行官钟东霖先生的采访实录:

  观点地产新媒体:目前,大中华除了房地产以外,还涉及多个行业,大中华的产业结构中,房地产占多大份额?住宅以及商业又是怎么的比例呢?今后大中华的整体规划是怎样的?

  钟东霖:大中华国际集团是一家以房地产投资开发为龙头,集商业经营、酒店管理、休闲度假、物业管理、金融投资、电视媒体、港口物流、电子商务等多元化经营为一体的大型外商投资企业。

  集团的投资遍布香港、深圳、北京、上海、惠州、乐山、汕头、汕尾、遵义、贵阳、满洲里、正蓝旗、曹妃甸等热点区域,不断以大手笔的实力杰作,推动中国城市化发展的现代化进程,提升城市的内涵价值。

  地产占集团业务的百分之七十,主要为商业地产和旅游地产,未来大中华国际集团将致力于商业地产、旅游地产、生态休闲、农村城市化的项目建设。

  观点地产新媒体:大中华在房地产行业日益激烈的竞争中,您认为能够保持最大的优势在哪里?

  钟东霖:目前商业地产和旅游地产逐渐成为房地产产业的主流方向,而这正是大中华国际集团在十年前就开始投入的领域;基于大中华对于这两块业务资金运作的优势和管理运营优势,我们将继续整合相关资源,结合各地文化来做出个性化的产品。

  集团也非常注重低碳、环保领域,我们已经和国内外知名的设计院合作,将在未来几年推出国际一流的低碳小区和生态度假园区。

  观点地产新媒体:大中华是很早做商业地产写字楼的,对于当今国内的商业地产是如何看待的?在许多传统住宅型房企转战到商业地产领域,您怎么看待这种现象?蜂拥而至的同时您是否担心这个行业会存在一些问题?

  钟东霖:目前中国的主流商业地产可以归类为七种主要发展模式:万达模式(百货商业模式)、恒隆模式(顶级购物中心)、红星美凯龙模式(专业市场)、万象城模式(ShoppingMall)、凯德置地模式(金融运作)、SOHO模式(小区商业)及大中华模式(酒店商住综合体);这还不包括过去的传统商业模式。这些新的商业模式给予城市注入了新的生命元素,也提升了商业地产的文化层次。

  如果房地产商没有自己的发展模式,只是利用一些概念来争取较低的地价,最后将被沉重的商业运营成本和利息给拖垮。商业地产是双刃剑,做好的可以同时享受运营利益和地产增值利润,做不好的则可能成为一座空城,死气沉沉,还会影响住宅配套的地产价值。

  观点地产新媒体:日前深圳已建成的有京基100、在建的有平安金融大厦、华润总部等摩天大厦,对这些地标性建筑,您是怎么看他们未来的发展?深圳商业地产的发展空间,您觉得还很大吗?

  钟东霖:商业地产的发展总是那些较大的、较现代化的项目会分流那些老旧的、过时的项目:购物中心如此、酒店如此、写字楼如此,专业市场也是如此。在国外,有许多专门收购老旧的商业物业翻新再推出的基金,国内REITs则还在试验阶段。

  既然新的项目取代旧的项目是商业地产的规律,新的商业地产的竞争力就不是个问题;需要担忧的则是那些半新不旧的商业项目,他们将直接面临诸多新的商业地产项目的冲击。

  因此,我相信中国的商业地产也会逐步基金化、证券化,许多专业的地产团队透过资本运作收购老旧的商业地产项目,注入一些生命力,可以维持他们的生存空间。

  观点地产新媒体:目前大中华在金融、电视传媒、电子商务方面投入也比较大,对于金融、传媒、电子商务这些行业的未来发展,您是怎么看的?目前是否会再投资一些其他产业?

  钟东霖:金融和房地产是分不开的,更正确的说房地产商最核心的竞争力就在于资本杠杆上的操作,集团在其他领域的投资则是产业多元化的尝试。

  大中华将继续深化在金融领域的投资发展,并透过金融运作参与其他领域的投资;因此我们不排除在矿业、低碳、新能源领域的投资,这些行业都和政府政策相关,可以结合集团既有的资源。

  观点地产新媒体:大中华这两年是否有上市规划?您希望大中华将会成为一家怎样的企业?

  钟东霖:大中华国际集团有上市的计划,主要是希望透过资本运作更快速地拓展其商业地产版图;未来集团的目标是发展成以地产为主轴,引进新科技、新理念来打造商业地产王国,集团将致力于推进城市现代化和农村城市化进程,为提升人民生活品质、建立和谐社会做出贡献。

  未来,大中华更将结合两岸三地的资源,以“我爱大中华”的使命进军海外主要城市;大中华的国际化也就是中国的国际化,“大中华”的精神就是“大爱无疆”的精神。

  观点地产新媒体:对于这一轮的调控,您是如何理解的?各种手段用尽,房价似乎依旧坚挺,您认为是什么原因呢?地产调控似乎已经成为常态,您觉得这个行业健康吗?对于未来的展望,您怎样看待它的发展前景?

  钟东霖:这一轮的调控目标在于调控房价,它却对各行各业带来严重的影响;银行资金紧缩造成了民营企业贷不到款,也助长了高利贷的盛行;然而这些调控对于房价却影响有限,要是非得弄到房地产商与民营企业玉石俱焚才终止调控将会是一件非常可怕的事情。温州民营企业倒闭已经是一个警讯,未来更多的企业还将面临资金链断裂的风险。

  事实上,房地产行业和其他行业是一样的,当供过于求时房价就会下降,反之就会上涨;要调控房价不必将房地产商拖垮,只要释放出更多的合理价格土地、落实限时开发政策就行。宽松的资金还可以加速开发商的盖楼进度,利用市场经济的自然发展法则以竞争来制约房价将是最有效果的调控手段。

  当今土地价格占开发成本的大半,也是房价居高不下的主要原因;一味地责怪开发商哄抬房价是不公平的,因为房地产商之间的竞争态势还是挺剧烈的。

  目前通货膨胀和许多因素都有关系,主要还是资源的供求关系在作祟;如果政府能够从疏导消费者、教育消费者着手来改善消费者的恐慌心态,也就能够导正购买者囤积居奇的心态。

  当前许多人都有几套房产,如果大家能够消除“房产是稀缺资源”的概念,将它变成是消耗品、时尚品,正确看待房地产的功能性、货物性;那么中国就可以建立一个正确的投资观,美国的次贷危机也就不会在中国发生。

  对于中国房地产行业,我是保持着审慎乐观的态度的,房地产行业是拉动经济的龙头产业,我相信最终政府会考虑到各行各业的生存发展而改变其紧缩的货币政策;转而加大“廉租房”、“保障房”的建设,失去了暴利的房地产商也将面临新一轮的洗牌,那些不高不低的房地产商将面临被市场淘汰的风险。

  只要中国的经济持续发展,中国的房地产业就会得到支撑,它将在市场经济机能下被迫转型;甚至到海外扩张业务,中国在许多行业如汽车业、高铁业都能后来居上,相信房地产业也能走出国门,和国际一流的开发商一较长短。

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