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22亿贷款融资 深圳控股新钱还旧债
作者: 李宁     时间: 2011-09-20 02:17:18    来源: [ 观点网 ]

深控此次贷款的真正目的是要通过融资来偿还即将到期的4.65亿美元债务。

　　观点网 李宁 年销售额近50亿元的深圳控股，提出了未来两年销售目标为100亿、5年要完成250亿的增速计划。然而，在倍增式发展的同时，深控也采取了新钱还旧债的资本游戏。

　　9月16日，深圳控股有限公司发布公告称，公司于16日与由银行组成的银团订立一份融资协议。

　　新钱还旧债

　　根据协议，银团将向深圳控股提供2.09亿美元的可转让定期贷款融资及10.26亿港元的可转让定期贷款融资。而深圳控股须分期偿还该等融资，最后偿还日期为于融资协议日期起计满48个月当日。

　　协议还规定，深业集团需作为深圳控股的唯一最大股东或最少持有深圳控股35%的已发行股本，否则属于违约。

　　照此核算，深控此次融资的总额共计约21.7亿元人民币。实际上，深控的该笔融资早在8月26日的中期业绩会上就有端倪，据深控总裁吕华当时称，公司今年计划投资的储备资金为30亿元，将主要考虑在深圳、珠三角等地拿地。

　　虽然1—7月份深控的合同销售收入为30亿人民币，但已签约未入账的合同销售金额却达到了28亿人民币。并且吕华也称，公司上半年没有实际投资储备，因此30亿元的投资将主要集中在下半年。

　　因此，有分析人士称，“深控的此次融资将主要是为30亿元的下半年拿地做准备”。也不仅如此，据对深控有长期研究的第一上海证券投行部高级项目经理李兢认为，“深控此次贷款的真正目的是要通过融资来偿还即将到期的4.65亿美元债务”。

　　公开资料显示，2006年9月29日，深控与10家外资银行在香港签订了银团贷款协议，获得了4.65亿美元(当时约37亿人民币)的可转让定期贷款，深圳控股财务总监谈秉当时指出：“贷款的年期为5年，4.65亿美元的贷款当中主要用作偿还集团现有贷款，余下10亿元人民币则留作营运资金。”

　　深控也表示，当时具体协调安排的银行包括中银香港、恒生银行、中国建设银行(香港)、工银亚洲、汇丰银行、东亚银行、三菱东京UFJ银行等10家。该笔贷款的年利率为伦敦银行同业拆息(LIBOR)加0.48%。

　　李兢进一步指出，深控前期的债务到期，它必须要通过再融资来偿还，所以这次的银团贷款其实是更换而已。另一方面，深控偿债的打算应该不是近期才计划的，早在去年它进行4亿美元贷款的时候也有这方面的考量。

　　100亿计划

　　的确如此，几乎与这次是同等的时间段。去年9月28日，深圳控股发布公告称，公司订立融资协议，获授一笔为数4亿美元之可转让定期贷款融资。融资将用于应付公司及其附属公司的一般企业资金需求。融资的最后到期日将为订立融资协议日期起计48个月。

　　当时的协议内容也规定，深业集团须至少持有深圳控股35%股权，并维持为单一最大股东。

　　对此规定，李兢表示，深控规定大股东的持股比例不能少，基本上每一次的融资都是以这方面为前提。主要的原因是深控作为国企，融资会受企业性质的影响。另一方面，因为它是国企，银行也才敢放贷，协议应该是基于双方利益的共识。

　　虽然深控需要一直进行银团贷款，但其资金负债比例倒不算高。根据上半年深控的营业情况显示，截止6月底，公司持有现金(包括抵押存款)为83.33亿港元，净资产净负债比率为51.1%。

　　除了净负债较低以外，整个上半年深控也取得了不错的营收。按今年47亿元的销售目标，截止7月底深控已经完成了64%。上半年的毛利率为43.6%，同比上升2.1%，股东应占利润9.91亿港元，也同比上升13.4%。

　　在此背景下，深控提出了“未来两年销售目标为100亿元，5年要完成250亿元”的计划。

　　不过，该目标计划，在李兢看来，更多的是一种前景规划。他称，深控的规划其实已经提了两年，早前是希望在2013年的时候达到100亿，现在外界可能觉得难以完成，但它有那么多的土地储备倒也不算太难。

　　资料显示，深圳控股目前的土地储备总建筑面积为1016万平米，权益建筑面积约为955万平米(不包括集团在三家主要联营公司所占权益)。其中，一线城市土地储备约占17.1%，二线城市约占12.2%，三四线城市占70.7%。按深控规划，该土地储备可满足未来5到6年的开发需求。

　　但李兢也强调，深控的主要问题在于自身的内部结构调整，深控下面有三大地产公司，包括深业南方、泰然、鹏基三个品牌，它需要解决各个地产公司的调配和资源搭配的问题。

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