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底价一线抢地 万科的“好机会”
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-09-19 02:54:05    来源: [ 观点网 ]

万科的“好机会”似乎已大量出现，开始正式启动了大步拿地的序幕。

　　观点网 梁嘉欣 “上半年确实有意少买地，我们认为下半年的市场机会更好一些，会持续关注市场可能出现的机会。未来有好机会的话就多花一点钱。”郁亮在万科中期业绩会上如此所述。

　　眼下，万科的“好机会”似乎已大量出现，开始正式启动了大步拿地的序幕。

　　加速抄底

　　9月18日，万科以12.7亿底价竞得广州白云新城白云大道地块，楼面价1.35万元/平方米。这是万科今年以来在广州第二次拿地，此前万科曾以底价拿下广州开发区一宅地。

　　就在两天前，即9月16日，万科才与京投置地联合以33.51亿元竞得北京近两年来规模最大的住宅地块，折合楼面价1.01万元/平方米。

　　包括该宗地块在内，短短一个月内，万科已在北京连夺4宗地块。另三宗分别为北京丰台郭公庄二期项目、北京房山区长阳高佃项目及北京大兴区旧宫3号地。

　　据不完全统计，8月至今，万科已斥资70多亿在合肥、西安、北京、太原、广州等地共取得10个项目。

　　纵观万科近期所拿的项目，不少是底价成交或溢价较低的项目，且大部分位于一线城市。相对于上半年的谨慎，万科最近动作频频，让人不免产生疑问：万科的抄底时机是否来临了？

　　业内人士指出，对万科来说，现在确实已经进入一个适合拿地的周期。

　　该名人士表示，目前依然处于调控期，市场对于未来存在着各种的忧虑，中小开发商不敢拿地，因此万科的竞争对手就大大减少。加上出于产品线的考虑，万科所拿的项目并非焦点土地，土地的成本也就因此得到控制。

　　但对于“抄底”一说，他表示不大认同，“不一定是到低谷或者很低价格才出手，不可能等到那个时候，只要是有机会，符合产品战略就会拿地。”

　　据接近万科的相关人士透露，其实万科目前的土地储备已经可以满足未来2-3年的开发需要，但是为了保持一定的土地总量控制，所以下半年会适当地补充一些土地。

　　该名人士亦指出，调控出台后，市场存货压力增加，供应量开始降低，土地价格也出现回落，个别地方更有流拍情况，一些好的土地机会就会出现。

　　他透露，如果土地市场持续下跌，那么万科会更加审慎，但发现还有上升的空间，就会多拿些项目。

　　另外，倘若整个消费市场的需求在萎缩，尽管土地很便宜，但是拿了之后未来就会面临无法消化的风险。

　　该名人士续称，以前大家喜欢往不限购的二三线城市发展，但也因此二三线城市的价格也开始上涨，且增幅比一线城市要快。一线城市的价格虽然已经处于高位，但增幅没有二三线城市大，反而在一线城市会出现较多好的拿地机会。

　　以北京丰台郭公庄二期项目为例，万科以3.24亿元竞得该项目，成交楼面价仅8969元/平方米。而同一区域其它项目的土地成本是1.5-1.6万元/平方米，“发现一些特别好的机会时，该出手就出手了。”

　　存货压力？

　　有分析人士指出，万科上半年销售回款顺畅，现金流充裕，为下半年把握土地市场机会打下了坚实基础。

　　然而，各地关于万科降价促销的消息再度席卷而来。在上海、杭州、成都等地，万科带头降价的传言不止。

　　与此同时，继深圳万科“万团大战”宣布升级之后，广州万科也加入“团购”队列。

　　据悉，广州旗下八大楼盘8000套房源将在10月举行统一的团购活动，据了解，办理了万科“团幸福卡”，就可享受在售8大项目每套房源8000元/套的优惠。

　　八大项目、分别为万科柏悦湾、万科金域蓝湾、万科府前1号、万科红郡、万科兰乔圣菲、北部万科城、万科华府、以及万科东荟城。

　　相关人士表示，从万科各地的促销情况来看，促销力度并不大，更多是一种“金九银十”期间的营销手段。

　　有相关人士曾指出，房企会选择率先降价来缩短销售周期，迅速回笼资金，继而投入相对低位的土地市场获得新储备。

　　然而，业界也指出，种种促销动作，实际上说明万科的存货压力同样正在不断上升。

　　相关数据显示，万科二季度的存货量达到1713.66亿元，同比增长达53.65%。万科8月销售104.8亿元，按此速度要完全消化库存将需要接近一年半的时间。

　　有市场人士人就认为，目前在存货压力仍处高位的情况下，万科依然选择积极拿地的做法显然不合时宜。

　　不过，万科日前已就库存压力做过解释，表示上述总量是包括了土地和原材料。如果以净存货计算，截至9月13日，实际库存净为47.6亿元。

　　郁亮早前亦指出，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。

　　相关分析人士表示，其实对万科而言，不存在因销售压力而减慢拿地的说法，在万科内部，拿地和销售各有一个决策体系，每年都会有一定量的资金用于拿地。

　　负责拿地的部门不会考虑到销售的情况，只是把钱用到适合点。相反，销售部门也不会因为拿地，所以就加紧促销出货。至于是否降价促销，是由当月的市场情况决定的。

　　该名人士还指，万科年末促销不断，也不如业界所指的为年度目标冲刺。“房企的年度销售目标不一定要完成，而是判断现在的市场价值是否符合股东的利益，不会为了完成目标而亏本销售。只要能保持每股利润率，可以下调销售额。”

　　他续称，现在不是2008年，房企不会盲目促销，而且现在的市场并不是那么悲观，资金链也没有大家想的那么紧，上市公司的资金链反而没有三四线企业资金链那么紧张。

　　“从某种程度上讲，万科是觉得现在还没到最危险的时候，不认为现在是地产很悲观的时刻，所做的一切都是由成本及适度销售来做的。”业内人士称。

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