2011博鳌铿锵行主题讨论：调控围城 中国房地产政策选择

以下是博鳌铿锵行主题讨论现场实录。

嘉宾主持：香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

参与嘉宾：著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生；著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生；华远地产股份有限公司董事长任志强先生

2011博鳌铿锵行主题讨论现场

陈启宗：时间非常有限，我先问几个问题。一年前在这个地方发生了一件我认为是非常奇怪的事，不知道在座三位记不记得。我坐在这个台上，还有其他大概9位都是内地住房房地产商，主持人问了一个问题，他说你们看这一年政府的调控成功吗？九个人都说不成功，到了我，我不是在内地搞房地产，所以最没有资格说话，我说了我不敢低估政府对调控的决心跟能力。结果就是9：1，我输了。完了以后我想这个大问题，要是9位中国内地大的住房商都认为政府的调控政策不会成功的话，那政府一定不成功。因为大家都要去买地、抢地，结果又出现了很多的所谓的叫“地王”。当然这个恐怕要逼政府继续的加大力度，刚才朱会长等等都说了，逼政府加大力度，最终可能我是对了，但是到时候没有人记得我说了什么话。因为地王涌现。现在我提醒三位请你们再次回答去年在这里那位主持人问我们的问题，明年一年政府调控政策会成功吗，任志强你先答。

任志强：2003年开始所有调控政策哪一次证明它成功过？

陈启宗：你认为不成功吧？陈淮？

陈淮：很多政策也一样，有很大成功的地方，也有不成功的地方。

樊纲：现在房地产已经没有那么火了，说明已经部分成功了。

陈启宗：第二个问题，政府长远来看，能够让住房的价格达到比较平稳的发展吗？要是行的话，主要要做哪一两件事？

任志强：改变土地制度就很容易做，解决土地的供求关系不用政府垄断，就非常容易。如果我们不解决户籍制度问题和土地制度问题的话，不行。80年以前的法律不是现在这种土地制度，只要把土地制度回到80年代以前就可以解决问题。

陈淮：我觉得主持人问了一个上帝能不能想出一个他自己都回答不了的问题。悖论，全国哪一个城市把房价控制在老百姓接受的范围。古往今来，我不知道耶稣行不行，但是我认为用这个目标本身来评论成功就是错误。政府在第一个满足老百姓住房，增加更多需求。第二，消除发展中的不平衡。第三，缩短波动的高度，延长波动的频率。第四，让住房严重困难的群体优先改善住房，政府没有办法一夜之间让大家需求都同时满足，但是他可以使最困难的群体优先得到满足，这是比较合理的答案。谢谢！

樊纲：陈淮讲了三点，都是很难的，但是理论上是可能的，特别是少一点波动，实现有限目标，这都是可能的。但是很难做到，需要很多经济学知识。

陈启宗：现在请你们三位，任志强，有没有不同意两位说的话？

任志强：我觉得我可以同意他们说的话。价格是一个相对而言的东西，在解决了土地制度问题以后，可能会大大缓解价格飚升速度。倒过来来讲，陈淮先生说的为什么你要控制房价？因为全世界没有一个国家可以让房价使所有人都买得起房子，更重要的是我们要让收入增加速度高于房价增长速度，这是可以做的。你减点税就可以了。国家提出减税，但是上半年收的税结果比全年计划还多，今年下半年继续这么收的话，全年可能比人大提出的预算报告增加100%个税，给老百姓留点余地好不好，拼命这么加税，怎么让个人收入增加高于房价增长速度。我觉得中国不是没有能力让房价跟收入距离拉近一点，我觉得我们中国急于收税的心情太重了，这可能是一个很大的问题。

陈启宗：樊纲，你刚才讲到财税改革是需要的，你没有时间发挥，现在给你一两分钟讲一讲。

樊纲：财税改革是一个很大的概念，包括土地出让制度，包括中央地方的税收关系，财政关系。包括差别税率制度，包括房地产市场的差别税率制度，就像这个级差地租。如果没有一个好的对高档住房税收制度，真正用差别的收入，如果不能被公共收走的话，这是不行的。获益者是房地产商，而不是公众的话，最后会产生很大冲突。包括各种资源税收，其他国家石油价格上涨，利益归国家的，而我们是归石油公司的。包括富人对房地产高档房高征税，用这个高征税补贴保障房这一系列的制度从财税体制角度，最终稳定市场，你做不到，市场没有波动。但是使这个市场波动小一点、大家冲突小一点、贫富差距得到适当缓解，这是任何一个公共政策追求的目标，在这个问题上我们过去做了很多事情，但是在财税制度改革上要做的事情更多。

陈启宗：地方政府，土地是控制在他们手上，他们有诱因去把土地价格卖的越来越高，你认为这是一个难处吗？

陈淮：都让他们到中央党校学习。我们别企图用20、30分钟才3、4个人说话就把中国房地产问题都说明白。化解房价和老百姓收入之间的问题需要四个调整，第一，城市结构调整。大城市住不下了，而三线城市才能住下。第二，中央预地方财政关系调整。第三，土地制度要调整。宅基地，刚才任志强说的政府是土地唯一供应。第四，收税制度调整。这四个调整都不是我们可以在这里猜地方政府怎么让他们有科学发展观这样能回答。就算收税制度，不仅仅是收入，收入重要，但是与此同时还要提高老百姓持有资产的抗风险能力，就是现在买得起和已经买房的人，如果利率提高一倍，你还付得起月供吗？第二，要努力在一个更长期过程不断降低老百姓收入中正常生活支出所占比重，如果老百姓吃穿用住还在比重70、80%，即便提高，也不具备资产累计能力。我们这20分钟的主题本来我看到写的是政策选择，我昨天晚上一晚上没有睡觉，就想了半天还有什么选择，房地产政策还有选择吗？反通胀是因为房地产价格高低就不反了吗？该反的还是要反。因此货币政策不是你房地产可以选择的，和你没有多大关系。第二，保障房，政府是公共产品唯一供应者，调不调控房地产，政府也要永远建保障房，永远承担兜底职能，永远履行社会公共基本角色。你就接着干就完了。我们是一个人多、地少、发展不平衡的国家，限制在短缺情况下扩大供不应求缺口的投机性需求，这样的政策我想也没有什么选择，大概我们这一辈子眼不闭之前，这个政策没有多大变化，谢谢！

陈启宗：樊纲，你同意吗？

樊纲：不知道你这个政策是不是问的是认为政府地价要高。咱们说地价这个事情。现在地方政府仍然想卖高价，但是他能决定吗？他决定不了。唯一能决定的一件事情就是放多少块出来。中国放多少块地出来，国土资源部放多少地出来，中国有多地放出来。这个涉及到农村土地、宅基地等等地的转让。多年强调了这个问题，农村有这么多地闲置，而转换不进来，这个问题是需要解决。有些政府为了地价高，少放地。如果是这样的话，可以说是操控地价。但是如果土地供应没有像他这么操控的话，区别于货币市场。这个问题没有那么简单，不是说因为政府要搞高地价了，这个地价是市场供求来决定，而不是单独来决定。

任志强：现在地价是因为政府把市场给压缩了，有钱也不让你买。这就是供求关系一个方面。但是正常情况下，如果政府不采取限购政措施，土地供应量是不足的。现在限制市场，扭曲后，名义上好像土地供应大于求，因为今年楼盘已经大量出现了。但是实际情况是因为如果你说任何人不去买房子，那供应更多了。关键是你是不是限制需求，还是说在正常允许需求下。

樊纲：即使正常情况下，你敢拿多高价的地，取决于房子能卖多少钱。这个连锁关系应该是承认的。

任志强：你说的对，土地价格来源于它的产出，这是经济学道理。但是这是非垄断的情况下。因为我不从这里拿，可以从别的地方拿。垄断情况下就决定了只有这么多，而需求那么大。现在政府用行政命令扭曲所有供应关系。03年取消协议出让，才形成新一轮土地短缺，关闭土地和银行两个闸门，这个时候形成价格上涨。而之前基本看不到价格暴涨。

樊纲：土地改革是一个相当复杂的事情，包括孟晓苏说的协议住让，多少是协议转让、怎么转让，多少是拍卖，怎么拍卖。这一系列问题要综合考虑，才能平衡一点。

陈启宗：我觉得中国房地产行业很特别，就是到现在为止好像没有看到太多破产的情况。那当然是我们国家历史不够长。特别是商品住房历史不够久。但是在外国早就有很多破产的事发生了，在中国会不会发生呢？要是发生的时候，会不会有传染呢？会不会带到更大对整体经济的破坏呢？我们又如何预防这个事呢？

陈淮：这个问题问的比刚才那个问题有意义的多，今后十年，房地产主要情结，业内优胜劣汰，但是是不是这样，就会导致行业衰退。绝无可能。我们今天很多大产业都是经过非常残酷的优胜劣汰到今天，包括90年代家电业、汽车业，没有优胜劣汰的选择，物种就会全面退化。当食物不足的时候，鸟儿只喂给强壮的个体，宁愿把弱的饿死。

任志强：不是这样，我们在80年代死掉一批、93年死掉一批，但是是被收购，收购完了工商执照没有变，因为变一次，要多交一次税。换了股东就少交钱，其实只是你不知道。

樊纲：你刚起来就有点调控，基本上就是收购，他不出现大规模破产。那个大危机来了，大公司都不收购了，就是烂尾楼了。

陈启宗：从这样讲法，中国政府调控非常成功。

樊纲：所以我说部分成功，说句实在话，我们中小企业得益于比较早的调控，没有大的波动。大的企业愿意大波动，那个时候才是廉价抄底，中国有太多的小楼盘，说句实在话，中国市场应该多一些波动，但是从经济学角度来讲，平稳一点为好。其实大家仔细想一想这个整个过程。

任志强：实践证明房地产行业调控不是成功，但是宏观经济是比较成功。

陈淮：我觉得任总之前都没有讲，肯定还是比较成功。

陈启宗：我想我这个主持人做得很成功，他们讲的都很精彩。再次谢谢三位嘉宾。