博鳌特稿 盛世神州张民耕：基金促进平抑房价
作者: 武瑾莹     时间: 2011-08-12 00:38:40    来源: [ 观点网 ]

开发商在大叫“资本金借不来”的同时，在慢慢改变自己发展的模式。即由“香港模式”转向“美国模式”。

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 武瑾莹 基金、信托甚至民间的地下钱庄，这几年也趁势发展了起来。而因所受监管相对比信托较松，融资成本又大大低于地下钱庄，房地产基金这几年亦是得到了飞跃式的发展。

　　盛世神州房地产投资基金董事长张民耕称，中国的房地产基金是从零开始，这几年得到了长足的提升。

　　在张民耕看来，基金其实有很多积极正面的作用，比如可以是老百姓的资金到房地产开发中从而分享房地产行业的高收益，此外因企业也有更多的资金可以开发更多的项目，房价自然也会有所回落。

　　对于基金的种种有利之处，张民耕颇为可惜的表示，过去宣传力度太小，大家对基金了解不够。

　　于是，2011年7月26日，在广州珠江新城，张民耕接受了观点新媒体的采访，详述了他理解中的房地产基金和房地产行业。

　　观点新媒体：去年是房地产投资基金萌发的元年，今年有了雨后春笋般的发展，请问它存在和发展的理由是什么？

　　张民耕：我们投入房地产基金这个新兴行业是有明确的指导思想的。基于以下三个判断：

　　第一，是中国的城市化进程方兴未艾，作为城市化载体的房地产业还要有个大发展。

　　改革开放前，中国只有两亿城里人，30年来增加了五六亿城市人口，达到了近50%的城市化率。

　　未来30年，还将有五六亿人口完成城市化，达到先进国家70%城市化的水平。面对如此宏大的城市化前景，没有房地产的健康和强力的发展，是不可能实现的。

　　第二，目前中国城市化进程中，它的物质载体房地产发展中出现的种种问题，比如供求结构不合理、房价过快上涨、房地产市场中的投机炒作现象等，都和供应的短缺相关联。

　　中国30年城市化走过发达国家300年的路程，仿佛从地底下突然喷涌出来的需求，造成供应的短缺是可以想象的，房屋供应的短缺实质上是公共投资和私人投资的短缺。短缺造成供求不平衡以及价格过快上涨。

　　第三，解决短缺的根本途径，还是要增加供给，归根到底是增加公共投资和私人投资的供给。

　　一方面是增加政府的公共投资，解决水、暖、气、电、路等城市化的硬件，和教育、医疗、文化、社保等软件。

　　另一方面是增加房地产开发投资，增加土地供应和房屋供应。在一手压制投机的同时，一手还是要增加投资、增加供给。

　　在中国如此宏大的城市化背景下，单靠土地财政增加公共投资和靠房地产企业的私人投资，是远远不够的。必须动员社会的资金参与中国城市化的投资。

　　在解决投资短缺的同时，也使社会资金分享中国城市化和房地产发展的红利。目前中国城乡居民存款40多万亿，动员其中一部分参与城市化和房地产投资，正是房地产投资基金要从事的行业。

　　我们认为房地产投资基金的发展，对于缓解城市化公私投资的短缺，造成供略过于求的市场平衡，能够形成三赢的局面：社会资金分享了城市化和房地产红利，平抑过快上涨的房价，促进房地产业结构调整和平稳健康发展。从这个意义上说，房地产投资基金不仅大有可为，而且利国利民利商。

　　观点新媒体：从您的实践看，社会资金愿意投入到城市化和房地产开发方面来吗？开发商愿意接受房价受到平抑的局面吗？

　　张民耕：从我的经验看，社会资金是愿意投入的。在目前调控形势下，社会资金从炒房炒地转向了房地产投资基金，是一种积极的态势，对社会资金来说，实现了小资金也可以参与房地产开发，从源头分享房地产的红利，降低了炒房炒地中击鼓传花最后一棒的风险。何乐而不为呢？

　　对于开发商而言，中国房地产市场发展中的一个规律，叫做“发展商的资本金按照算术级数增长，土地价格按照几何级数增长”。

　　结果是开发商老是很差钱。在房地产发展的顺境时，开发商可以靠滚动发展，用多个项目之间的资金腾挪，来解决资本金不足的问题。

　　在调控形势下，金融机构不但收紧了贷款，而且加强了对于贷款使用的控制。

　　开发商在大叫“资本金借不来”的同时，在慢慢改变自己发展的模式，即由“香港模式”转向“美国模式”。

　　所谓“香港模式”是指以往中国开发商普遍实现的“投资自己全资，操作自己全来，利润自己全得，风险自己全担”的全能开发商模式。其在资金上的特点就是只有债权融资，没有股权融资；只有独得，没有分享。

　　在美国模式里，房地产开发行业实现了行业细分，投资、开发、销售、物管、经营环节实现了细分。在美国模式里，开发商的资本金是可以“借得来的”。开发商可以从投资商股权融资，后者干脆合作开发，直至开发商只管开发，由投资商来投资。行业的细分是行业成熟的路径，行业细分也有利于做大做强。

　　由于房地产投资基金的出现，中国房地产行业细分，至少出现开发商与投资商的细分，是既成事实了。

　　由于房地产投资基金的发展，中国房地产金融产品日渐丰富，基金、REITS、并购、证券化等等，其发展的结果必然是增加了资金的供给，增加了房地产产品的供给，虽然供求平衡是一个动态过程，但是供求平衡导致房价受到平抑的结果，这叫不以人的意志为转移。

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