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调控也是一个重新洗牌的过程，本轮调控估计起码有20%-30%房企会被淘出这个行业。

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 博鳌特稿 见习编辑 汪少平 十多年来，恒亿集团从未停止其扩张的脚步，而把总部由龙岩搬到了厦门，在厦门湖里高新技术园区中高耸的总部大楼，似乎也象征其扩张的重要一步。

　　搬家到厦门后，恒亿是占领了一个进可攻退可守的阵地。一年前市场尚热时，恒亿制定出“立足海西，进军二三线城市的策略”，如今面临调控的持续压力，恒亿已将非本土项目卖掉，集结资金等待机会。

　　对于把精力重新集中在本土福建，恒亿集团董事局主席郭建平解释道，因为恒亿在福建知名度很高，相对融资也比较容易，如果是在新的地方，他们不了解恒亿，恒亿融资也就比较困难，所以在战略上做了一些调整，把精力重新收回到福建。

　　对于此次战略的调整，郭建平表示，恒亿这么做并不代表要采用一种收缩自保的策略，而是手持资金，等待收购的机会。

　　在郭建平看来，本轮调控也是一个重新洗牌的过程，其预计本轮调控应该会持续到2013年，而从今年下半年开始部分房企因为资金紧张逐渐被淘汰，预计明年起码有20%-30%房企会被淘出这个行业，而这个洗牌的过程也正是恒亿的兼并、壮大的机会。

　　郭建平依旧看好未来十年、甚至几十年的房地产市场，在其看来，中国只有几亿人拥有住房，且中国城市化进程远没有结束，中国老百姓刚性需求依然十分旺盛，这足以支撑房地产业几十年的发展。郭建平称，越调控也说明房地产业的利润越大。

　　对于未来具体的发展战略，郭建平也透露，恒亿会加大商业地产的投资，商业地产会占恒亿集团的70%比例，只保留30%的住宅开发。郭建平期望通过商业转型来抵抗市场的风险和波动。

　　持续的调控压力对所有的房地产企业来说，都是一个必须思考和面对的问题，恒亿对此已作出选择，在这不可测的未来中这不失为一条道路。

　　为了更深入了解恒亿集团的发展策略，观点新媒体日前采访了恒亿集团董事局主席郭建平先生，以下为采访实录：

　　观点新媒体：2011年之前的十年，中国的房地产业获得了突飞猛进发展，被称为房地产的“黄金十年”，您怎么看待这十年间中国房地产行业的发展情况，以及福建的房地产业发展情况？

　　郭建平：过去这十年中国的GDP实现快速的增长，房地产业也跟着国际经济的快速增长而增长。在这过去的十年里面，不管是会做房地产还是不会做房地产，赶上政策，只要胆子大投进去都赚钱了，投资房地产的也都受益了。

　　从中国的经济发展分布情况来看，福建也属于发达地区。改革开放之后是沿海城市先发展起来的，福建也走在全国20多个省之前。而发展房地产业主要条件也是城市要有购买力，老百姓有钱了之后首先考虑的是添置固定资产，因为这也是最好的投资方式，投资股票普通百姓是把握不住的。

　　福建经济发展快，老百姓购买力很强，所以福建开发商的实力基本也是属于比较强的，闽商跟浙商一样铺到全国各地去发展，而像中西部、特别是西部一些地方发展较慢，老百姓购买力有限，所以房地产业也不活跃。

　　观点新媒体：在黄金十年里，恒亿集团也保持了积极前进的态势，您认为在过去十年中恒亿集团最大的特色是什么？过去这十年中，恒亿集团建筑、房产、投资三大业务齐头并进，都获得极大发展，请问这三大业务各自的比例是多少？未来十年，您希望这三大业务都怎样发展？

　　郭建平：过去十年，恒亿集团也跟着政策获得了很大的发展。恒亿最大的优势是区域发展的优势，但这个全国都一样，房价涨不单是福建，是全国性的涨。恒亿是地方性的、区域性的企业，在福建有优势，在这十年里面恒亿也迅速的跟着福建房地产业的发展壮大起来了。

　　恒亿定位在资源型的产业，恒亿从建筑到房地产、矿业、码头都有发展，但房地产是恒亿的主业，在总体比值中里面占了50%比例。

　　恒亿在未来十年里面还是把房地产定位为我们的主业，因为恒亿做房产有自己的优势，恒亿的优势是从建筑到房地产一条路直通。

　　观点新媒体：近期最热的话题就是限购令将要扩大到二三线城市，您认为这会产生什么样的影响？恒亿也在进军二三线城市，限购令扩大范围会对公司产生什么样的影响？作为主营业务的房地产，在新的形势下，集团有什么样的战略规划？立足闽西，进军二三线市场的战略是否有调整？

　　郭建平：限购令扩大到二三线城市，应该说宏观层次的问题，同时这也是一个重新洗牌的过程。调控对于大型企业来说，由于它们资金渠道比较多，所以他们可以继续全国性的布局，而恒亿作为一个区域性的企业，在此等情况之下，我们已把发展中心重新调整到自己的区域来。

　　因为恒亿在福建知名度很高，相对融资也比较容易，如果是在新的地方，他们不了解恒亿，恒亿融资也就比较困难，所以我们在战略上做了一些调整，把精力重新收回到福建。

　　观点新媒体：恒亿已把总部搬到厦门，是什么原因促使恒亿作此选择的？您是如何看待厦门房地产业的前景的？

　　郭建平：我们觉得厦门的房地产业增长空间非常大。因为国家重视，给了福建政策，另外厦门也是最早改革开放的几个城市之一，不过厦门跟深圳特区相比，发展还是比较滞后的，但厦门的后劲很大。

　　把公司总部由龙岩搬到厦门，我们有多个考虑。简单说，厦门毕竟是福建的特区，在这里的人才、信息、资本等各方面都比恒亿老家龙岩高。恒亿在老家能接触的资本很少，龙岩没什么信托或资金，而到厦门就完全不一样了，厦门有很多信托、基金可以解决资金的问题。

　　原来信贷宽松、利率成本比较低时，恒亿从银行贷款，还无所谓，但是信贷收紧之后，就必须跟信托、基金等等金融产品进一步接触，这些融资渠道在厦门远比龙岩丰富。而且在厦门特区，它的金融产品比较有优势，像厦门的银行报项目，决策又快，资金量也大。

　　观点新媒体：从去年始，宏观调整政策似乎有越演越烈之势，很多人认为中国房地产的黄金时代已经过去，对此你怎么看？

　　郭建平：我不同意这个说法，因为中国人还有很多的刚性需求。本次调控只是抑制房地产的过快发展，因为这关乎到民生，但越调控的行业也说明它的利润空间越大。

　　但是调控也是个重新洗牌的过程，小企业可能顶不住被淘汰，市场也会进入到竞争更激烈的时代。未来发展房地产业不会再是会做不会做都能做了，不是靠胆大就可以做了，未来房地产将进入更专业的时代，简单做住宅的开发商就不一定懂得做综合体，不一定懂得招商、经营酒店、写字楼等等。

　　观点新媒体：很多人认为宏观调整会使中国房地产发展速度减缓，对此您怎么看待？刚才您也提到调控会使房地产业出现洗牌，您认为洗牌主要会体现在哪些方面呢？

　　郭建平：减缓不可能，房地产市场调研数据已证明房地产发展没有减缓。

　　调控主要是通过银行进行，信贷收缩之下，小企业项目贷款可能就没有，按揭也没有，小企业压力就比较大大，顶不住，这样房地产业进入门槛也就高了。因为限贷发展下去，原来项目开发资金可以有60%的比例贷给你，现在可能要你自己100%解决项目资金，所以这个门槛就提高了。现在，台湾已经是要开发商100%解决项目资金了。

　　其实像金融危机也好、调控也好，总有些人是亏本的，有些人是赚钱的，这时就要把握好机遇。

　　观点新媒体：今年关于融资收紧、房企资金链紧张的话题经久不衰，且目前政策似乎也没有松绑的迹象，您认为这样持续下去下半年有多少房企资金链会陷入危险境地？在这方面，恒亿集团是怎样保证资金链健康的？

　　郭建平：其实，任何一个行业都一样，都有高潮和低潮，只是在低潮时要调整自己。就像我们买股票一样，低潮要买进，高潮要卖出去，调整好就能赚大钱。

　　但是调控也是一个重新洗牌的过程，本轮调控估计起码有20%-30%房企会被淘出这个行业。

　　下半年应该会开始出现“洗牌”，明年应该更厉害。从去年开始调控到现在已有一年，而经过2008年的金融危机后，房企经历过一次洗牌，已有所准备，所以一般开发商都可以支撑一年，但两年就受不了，所以大概在明年洗牌就会发生。

　　对此，恒亿已经调整好战略。目前恒亿已经把异地的项目都卖掉调整回自己的本土了，但恒亿这样做并不是收缩，而是回来之后收购兼并别人，恒亿做好充分的资金准备，等待收购、兼并的机会。

　　其实，房企发展还是控制好负债率。恒亿目前负债率才20%多，一般的房企负债率有40%多，有的房企在形势好的时候负债率高达70%-80%，这样的房企压力就大了。恒亿为了健康的发展，一直比较注意控制自己的负债比率，恒亿负债比率一直控制在48%以下。

　　观点新媒体：恒亿上半年的业绩如何？上半年房地产板块有多少销售？这一板块全年的目标是多少？

　　郭建平：恒亿地产上半年销售额是10个亿，今年全年计划目标是20亿。

　　下半年，楼市依然要受调控影响，但受调大幅降价不大可能，有些顶不住的开发商可能会便宜一点卖，而市场不好的时像我们有资金的房企就不卖，而且如果便宜的楼盘我们还会收购一些。

　　观点新媒体：一轮又一轮的楼市调控，从限购、限贷、限卖到限价，以您这么多年的行业经验看，房地产行业是否真的问题很大？政府用行政调控的手段，您觉得是否妥当？

　　郭建平：市场经济就应该由市场来决定，而不是靠政策来决定。

　　很多的调控的政策也就是一种临时的手段。实际上这些政策是让更多的人买不起房子，而不是解决房子的问题。你不给贷款买房子，对富人来说没什么影响，对穷人来说影响就大了，买房成本增加了，按揭比例提高了，这样就等于限制了购买力。

　　观点新媒体：对政府今年大力推出的保障房您是怎么看呢？恒亿有无参见保障房的意向？

　　郭建平：保障房是好事，任何国家都要做保障房，让没钱的人去住这个。我认为保障房中要多建廉租房，现在主要建的是经济适用房，买了就可住一辈子，但有的人过几年就富起来了，还在保障房里就又浪费资源了，所以应该多建廉租房。

　　建设大量的经济适用房，地方政府是没有资金的，把这个钱拿去投经济适用房了，公务员工资都发不出来了。而投资廉租房则是出租，所有权还是政府的，资金也可以持续使用。

　　恒亿是有意向参与保障房建设的，但各地政策都不一样。

　　观点新媒体：受持续调控的影响，很多房企都开始发展商业地产，您是怎么看待商业地产热的？有观点认为，大陆的商业地产存在泡沫，您是怎么看的？

　　郭建平：我认为商业地产是这个时期的一个特色，这是因为一块土地建住宅、建保障性住房政府收税都是一次性的，而建综合体、建商业中心，这可以给政府带来不断的税收，所以政府也鼓励做商业。实际上开发商也喜欢做商业，因为商业地产的成本比住宅还便宜，给的地价也更便宜。

　　我认为商业地产不存在泡沫。现阶段，对于开发商来说，卖楼不成问题，因为商业地产是很好的投资渠道。比如说现在有点钱但没有更好的投资渠道，而炒股又不稳定，做什么呢？买个店铺每个月都能收到租金。中国的情况跟国外不一样，我们老百姓都是买店铺和买资产，才能有稳定的收入。

　　观点新媒体：展望下一个十年，您认为未来十年中国房地产业将会呈显出什么样的发展势态？十年之后，您希望恒亿集团成为一个什么样的企业？

　　郭建平：我觉得未来十年恒亿还是要好好把握住这个机遇，加大对房地产的投资。因为房地产在中国还有几十年的发展时间，中国现在只有几亿人拥有房子，中国的城市化正在发展。当然过几十年之后到了一定的时间房地产业或许会有一个饱和程度，但是现在还早，所以恒亿要加大程度地产投资力度，抓住几个机遇，争取十年内成为中国的房地产的百强企业。

　　另外，恒亿已经在做计划，准备五年内上市，因为只有上市才能够加快发展，快速扩张。

　　其实，每个企业都要有自己的特点，要有一个概念和模式来复制它，就像万科一样用创新的模式来复制，才能加快企业的发展。恒亿现在打造的综合体就是这样，恒亿的综合体全部卖欧洲产品，跟别的商业形式区别开来。恒亿这个模式也是一个非常的创新。

　　中国的消费很特殊，到欧洲去50%的消费都是亚洲人，50%亚洲人中50%都是中国人，中国人购买力很强。恒亿现在打造的综合体是跟欧洲的联合体合作，是一个创新，如果打造完了我们就往全国各地去复制。

　　恒亿打造商业地产的优势是跟欧洲的联合体合作，卖欧洲产品。以后中国人就不用去香港、到法国去购买东西了，在中国都可以买得到欧洲产品了。另外恒亿也在跟台湾合作卖台湾产品，现在国家鼓励跟台湾合作，对此福建也比较有优势。

　　未来恒亿会加大商业地产的投资，商业地产会占我们集团的70%比例，未来恒亿要转型做商业地产，只保留30%的住宅开发。商业多了之后抗风险能力强，像万达的资产比万科还多，恒亿的资产也会给我们带来源源不断的收入。

　　未来，恒亿发展住宅产业还是要进入二三线城市，但做商业综合体恒亿就会往一线城市去发展。

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