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博鳌特稿 佳兆业总裁：优胜劣汰肯定会出现
作者: 李宁     时间: 2011-07-26 00:46:09    来源: [ 观点网 ]

中央宏观调控对中小发展商影响可能较为明显，他们应对市场调控的能力相对较弱，资金状况也会比较紧张。

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 博鳌特稿 李宁 处于快速扩张阶段的佳兆业，在上半年取得了不错的成绩，实现累计认购收入为52.5亿元人民币，同比增加了53%。

　　仅仅6月份，佳兆业就实现了认购收入20.96亿元人民币，同比增加297%。对此，佳兆业集团总裁黄传奇表示，六月份销售攀升主要得益于新项目的推出，由于公司的产品定位以刚需为主，在目前的市场形势下项目去化率总体能达到70%左右。

　　对于今年佳兆业的战略布局，黄传奇称，公司将深耕已进驻城市，并在五大区域中根据市场情况及集团的投资战略适当增加土地储备。而对于今年的土地储备目标，集团将视市场情况及现金流情况决定，没有具体计划。

　　以下为观点新媒体对佳兆业集团总裁黄传奇的采访实录：

　　观点新媒体：佳兆业6月份的销售非常不错，您认为销售这么好的主要原因是什么？按公司今年150亿的目标，对于下半年要完成100亿的销售任务，您是否觉得有较大压力？

　　黄传奇：从第二季度开始，随着集团推出项目逐渐增加，销售额有了明显的增长。仅6月，集团就实现认购收入人民币21亿元，同比增加297%，环比增加63%。

　　五六月份销售的攀升主要得益于新项目的推出，而公司将在三、四季度按计划推出更多的项目，由于我们的产品定位以刚需为主，在目前的市场形势下项目去化率总体能达到70%左右，鉴于合理的产品定位及市场化的定价策略，我们对完成全年销售目标有信心。

　　佳兆业一直坚持“快速开发、快速销售”的发展战略，我们会根据企业自身的发展阶段和市场的具体形势，合理安排项目开发节奏，并审慎制定各项目的销售策略及价格，保持良好的销售速度。这有利于我们在市场调整中把握机遇。

　　观点新媒体：在公司的销售额中，一半多是集中在长三角地区，公司未来对长三角的整体规划是怎样的？预计未来将占公司营业额的比例有多大？有业内人士表示，佳兆业项目过于集中在长三角的话，不能很好的分摊风险，对公司的经营不利？对此您怎么看？

　　黄传奇：佳兆业全国布局的立足点在珠三角、长三角、华中、成渝以及环渤海五大区域。

　　从土地储备上来说，在2010年底，长三角的占比不高于10%，而在现有项目销售的四个区域中，该区域对2011年上半年合约销售收入的贡献仅为33%。

　　事实上，从2009年以来，我们的合约销售区域及结转收入区域在不断增加，各区域、各城市的贡献占比也愈趋合理，并不存在项目过分集中在某一区域、风险不能分摊的情况。今年下半年环渤海区域项目将进入市场，公司的全国性布局将更加完善。

　　2010年佳兆业的销售额突破100亿元，全国布局战略不断推进。目前公司已经完成全国布局，在24个城市拥有59个项目。2011年，佳兆业进入发展新阶段，城市拓展越来越广阔，项目开发更是以稳健高效的速度推进，企业在战略布局、土地诸备、城市运营、人才建设等各个方面获得大发展。

　　观点新媒体：公司下半年有没有计划集中在那个区域拿地？今年土地储备方面，公司预计将获取多少？我们看到，佳兆业在外扩张一般是通过招拍挂或收购方式进行的，公司对于两种不同的拿地模式是怎样选择的？

　　黄传奇：我们将深耕已进驻的城市，并在五大区域中根据市场情况及集团的投资战略适当增加土地储备。而对于今年的土地储备目标，公司将视市场情况及现金流情况决定，没有具体计划。

　　佳兆业坚持只拿价格合理的土地。一方面保持在大深圳区域的领先地位，通过城市更新改造、并购等方式实现较高利润；另一方面，选择地价与房价相对合理、经济相对富裕、极具发展潜力的二三线城市，以快速周转、做大规模的方式，为集团下一步发展打下坚实的基础。

　　观点新媒体：在公司总部深圳，佳兆业参与旧改的项目非常多，现在深圳区域的旧改项目面积有多少？您能否谈一下，这么多年做旧改的经验？旧改的项目相对时间久，并且还要面对拆迁等一系列的问题，也比较容易与民众形成对立，公司是否遇到这方面的问题是如何解决的？

　　黄传奇：早在1999年佳兆业成立之初，就开始了城市更新项目的运作，当时佳兆业以独特的商业眼光选择了深圳布吉作为起点。随着桂芳园、可园等项目热销以及整个布吉片区价值的提升，佳兆业对城市更新业务有了更加清晰的认识。

　　2003年佳兆业战略部署由深圳关外进军深圳关内，深入拓展本土市场，在项目发展上作出突破性的举措，将广东省当年拍卖标的额最大项目“子悦台”收入囊中。2005年，佳兆业进入广州，将华南地区最大的烂尾楼项目变身为广州中石化大厦。

　　目前，佳兆业在深圳、广州、珠海、东莞等城市，共拥有30多个旧城改造项目，总占地面积超过950万平米，其中约一半位于深圳区域。佳兆业有约230万平方米占地面积的旧城更新项目被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》的更新单元立项改造范围。

　　其中，盐田3个村的搬迁改造、宝吉厂改造以及佳兆业环球中心项目更被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。

　　十二年的探索和实践，让佳兆业比其他开发商拥有更多的竞争优势，并走上了专业化的道路。现在公司，已经拥有一个专门负责城市更新项目的专业公司。这个由精通旧城拆迁、补偿谈判、项目规划、政策法规等业务的100多名专业人才集聚而成的团队，为佳兆业城市更新项目的顺利推进保驾护航。

　　事实上，政府、村民、企业三赢模式是公司参与城市更新的优势之一。政府通过城市更新，重新定位片区功能，促进产业升级、城市发展；佳兆业以经验和实力改变城市面貌，提升综合土地价值；村民则能享受城市功能提升所带来的好处，生活水平大大提升，政府、村民、企业三者利益一致。

　　拆迁难，难在当地居民及企业对旧改的不理解、不信任。为此，佳兆业制定了“以人为本”的工作思路--旧城改造的收益会先满足村民的合理要求，最大限度让利于民，再实现获利。

　　除此以外，公司还帮助搬迁村实现经济转型、设立保障基金、为当地居民提供就业机会、向居民承诺提供高品质的住宅产品。这些举措让居民在短时间内与公司就搬迁安置问题达成共识。

　　佳兆业还通过协调、分期、有序、妥善、保质、足量地做好居民安置厂房拆迁补偿工作，确保居民生活稳定和拆迁改造工作的顺利进行。在佳兆业参与的城市更新项目的拆迁中，从来没有出现暴力拆迁或社会冲突，真正做到拆迁“零投诉、零上访、零诉讼”，我们对社会和居民的尊重赢来了各方发自内心的称赞。

　　观点新媒体：公司目前的现金流情况如何？近期有没有意向进行融资？或者采取什么方式融资？我们看到，目前通过发债融资，成本普遍过高，融资成本过高会增加公司财务和经营压力，您是怎么看待这一问题的？

　　黄传奇：我们对财务方面首先要保持的是稳健，目前佳兆业资金流动性良好。由于内地的货币政策收紧，令内地融资的成本及难度有所提高。

　　公司从2010年始，前瞻性地利用境外资本平台开拓多元化的融资渠道。稳步增长的销售收入也为集团带来大量现金流入，再加上去年带到今年的充足现金，现在公司的财政健康，足以满足经营和发展需要。目前公司的负债率保持在行业平均水平。

　　发债融资的主要目的补充发展资金，背景是我们判断在目前的市场情况下，将有更多机会增加低价的优质土地储备，而优质的土地储备本身，对销售业绩有巨大贡献。

　　我们在今年3月和5月成功发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据，充分证明了全球投资者对佳兆业前景、发展实力和增长潜力的全面看好。

　　观点新媒体：我们看到公司这两次的融资都很成功，获得不错的认购。据您与这些投资者交流，他们主要是看好佳兆业哪些方面的能力？

　　黄传奇：首先，投资者非常认同集团成功经验的复制能力。公司在各区域的成功经验让投资者相信佳兆业在深圳地区成功的开发经验是可复制的。

　　2010年，佳兆业深圳位列深圳市销售面积、销售套数第二名，江阴水岸新都项目成为江阴市历史上首个销售金额超过10亿元、销售面积超过10万平方米的项目，长沙水岸新都是片区别墅类销售冠军，坚定了投资者对公司全国性布局的信心。

　　其次，管理层的执行能力也得到投资者的肯定。在快速开发、快速销售战略指引下，需要极强的执行力才能使得旗下24个主要城市中的58个项目快速运作、快速周转，此过程对产品标准化、营运效率、成本控制的要求很高。职业经理人团队的强大执行力，使公司获得极大的竞争优势。

　　再者，佳兆业独特的盈利模式也让投资者对集团的发展充满信心。我们相较于其他地产公司，最大的特点是在旧城改造、不良资产处理及项目收购方面的丰富经验。此类项目土地成本低、利润率高，可以保证公司在大深圳地区具有较强的竞争力。

　　旧改一直是我们的核心业务之一，它为公司贡献了非常可观的利润。佳兆业今年成立了专门负责旧城改造项目的专业公司，并组织专业化的管理团队，落实项目的顺利开展。3月我们通过投标竞得盐田3个旧村的拆迁改造权，6月底，宝吉及大鹏的专项规划获评审通过，再次验证了我们在旧改领域的领军地位及履行了对投资者承诺。

　　除以上项目外，佳兆业还有超过950万平方米的旧改项目，目前都未列入土地储备，在未来将为集团发展给予强劲支持。

　　观点新媒体：一轮又一轮的楼市调控，从限购、限贷到限价，以您这么多年的行业经验看，房地产行业是否真的问题很大？您觉得房地产行业是否会出现一个大浪淘沙洗牌的过程？住宅市场，随着不断的城市化进程，您认为住宅地产的黄金周期还将持续多久？

　　黄传奇：总的来说，调控对房地产行业起到了积极的作用。此次房地产调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨，保证房地产业的健康发展。通过调控政策，国内房地产市场已经进入平稳增长阶段。

　　此外，调控对于房地产行业来说是一次新的机遇，它促使企业通过加强公司管理、提升产品和服务质量来获取利益，进而提升行业专业水平。同时通过行业优胜劣汰，重新配置行业资源，给优质企业带来更大的发展空间。

　　优胜劣汰的情况是肯定会出现的。中央宏观调控对中小发展商影响可能较为明显，他们应对市场调控的能力相对较弱，资金状况也会比较紧张，而大型开发商在质量、服务、品牌、管理以及融资等方面优势明显。在这种情况下，资金充足、管理规范的开发商将占据有利的市场位置。

　　中国整体经济发展趋势依然强劲，在城市化必然为房地产行业带来发展，虽然整体利润率将下降，但目前来说，这个产业仍处于向上的发展态势。

　　观点新媒体：下一个10年展望，对于中国房地产行业的发展，您是怎么看待的？10年后，您希望佳兆业将成为一家怎样的企业？

　　黄传奇：未来十年，房地产的发展空间还是很大，佳兆业的发展空间也很大。

　　目前，佳兆业已在全国五大经济圈完成布局。在规模和业绩取得大幅增长的同时，佳兆业一直致力于打造品质优异、高水准配套服务的精品项目，在已进入的城市和区域中已经获得广泛认可，在未来十年佳兆业将跨入超大型综合发展商行列。

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