博鳌特稿 专访鲁政委:限购需改善 调控已南辕北辙
作者: 李宁     时间: 2011-07-25 00:28:55    来源: [ 观点地产网 ]

我们打响对房地产调控的第一枪是在2003年,8年过去了,我们的调控结果最后是南辕北辙,愈行愈远。

编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

  观点地产网 博鳌特稿 李宁 近段时间以来,境外机构关于中国经济“硬着陆”的问题,一直引发学界的热议。

  房地产泡沫与地方债的风险恰恰是起到了支撑“硬着陆”的核心论据,对此,兴业银行首席经济学家、市场研究总监鲁政委称,房地产泡沫是没有办法预测到的,但可以从“泡沫”生成的机制上去着手。与其去判断房价是不是高,还不如从控制它生成的机理、从控制负债率入手,可以先把负债率平缓地降下来,然后再看价格有什么样的反应。

  对于当前持续的房地产调控,鲁政委表示,现在要做的是降低开发商的负债率,降低购房者的负债率,而不是限购,这方面可以参考德国的成功案例。

  关于地方债的风险,鲁政委认为,地方债整体的风险不大,但最近一段时间主要是海外的机构在找一些理由来做空中国。目前政府已经高度重视了这个问题,并着手在解决它,因而最终形成风险的可能性就不会很大。

  以下为观点地产新媒体对鲁政委先生的采访实录:

  观点地产新媒体:近期国际货币基金组织发了报告称,比较担心中国出现房地产泡沫的风险,包括一些外资机构也在表达这方面的担忧。就目前持续的房地产调控,您是怎么看待房地产泡沫的?

  鲁政委:首先,我不知道怎么界定“泡沫”,没有办法能够事先准确判定“泡沫”的存在。从历史上看,“泡沫”总是在事后才被发现的,没有人准确的预言到。这里面即使是以研究经济,或者研究泡沫久负盛名的学者,比如最典型的一个笑柄就是这个“欧文·费雪”,美国的经济学家在1929年大崩溃之前觉得这个股票没问题,不高,但是他说完几个月后就崩溃了。

  再比如说现在研究泡沫著名的“金德尔伯格”和“罗伯特·希勒”,他们也承认没有办法事先预言这个泡沫什么时候会出现。就是说你虽然可能预言到什么有可能成为未来的泡沫,但是不知道具体到哪一个时点会出问题。

  我们没有办法预测到“泡沫”,这隐含地意味着我们无法对资产价格的合理性做出准确的判断,或者对资产价格的未来走势进行准确判断,因而我们没有能力去判断这个价格是不是合理的,但我们却就可以从“泡沫”生成的机制上去着手。

  我们为什么害怕泡沫?为什么担心泡沫?就是一旦它下跌之后会对经济方方面面造成巨大的影响,而这个方方面面造成巨大影响难道仅仅是因为它叫“资产”吗,它姓“资”吗,不是的,而是因为资产里面往往隐含着一种高杠杆运作的方式。

  所以,“泡沫”就是以蓬齐融资的方式把价格推高到不可持续的高度。所谓蓬齐融资就是必须借新钱还旧债才能持续的游戏,一旦新钱借不进来就立刻崩盘的赌局。

  在明白了“泡沫”的生成机制之后,我们与其去判断房价是不是高,还不如从控制它生成的机理、从控制负债率入手,我们可以先把负债率平缓地降下来,然后再看价格有什么样的反应。

  这方面一个非常著名的例子,就是德国自70年代以来人均收入涨了3倍,但是其房价只涨了6成,它有一个非常有名的政策,就是你买第一套房首付要达到50%,这个负债率就很低了。德国就有效的控制住了过度的杠杆化,避免了把资产价格推高到过高的可能性。

  所以,我们现在要做的是这方面,而不是限购,而不是去判断这个价格是不是合理。对于我们来说,就是要降低开发商的负债率,降低购房者的负债率。

  观点地产新媒体:地方债现在讨论得也很厉害,一部分观点比较担心这一块,您的看法呢?

  鲁政委:我们首先承认目前10万亿的地方债数字是很大的。但是,有几个问题没有搞清楚。比如说10万亿,即便是我们认为它都是坏帐,可是这些东西不是在今年一年都要还清。

  按审计署的统计,在今年要还的金额是2.3万亿。这样一个量对于今年是有点大,但是如果我们能够通过允许地方政府发债等方面,让这些债务的偿还期限重新分布,那么,10万亿的还款额就并不是特别大。

  10万亿大概相当于中国一年的财政收入(还不包括财政之外的税费收入),相当于我国目前100万亿银行资产的1/10,相当于银行50万亿贷款的20%。

  但是,10万亿中并非所有最终都会成为坏帐,并非所有的抵押品都不足。如果按照审计署提供的信息,目前大概有16%左右的出现逾期(姑且不讨论逾期的是否最后就会成为坏账),那也只有1.6万亿。对应着今年需要偿还的金额2.3万亿,按16%来算才多少,大概就是3700亿左右。

  在10万亿中,纯属融资平台的只有5万亿左右,如果按16%水平来计算,可能出现坏账的就是8000亿,相当于50万亿银行贷款的1.6%左右。

  观点地产新媒体:所以,整体上对违约率的影响并不是很大,还是在可控范围?

  鲁政委:实际上整体的风险是不大的,但是现在的问题在哪里呢?就是最近一段时间出现的一个风潮,海外在找一些理由来做空中国,包括先唱中国经济要“硬着陆”,最后发现第二季度数据很好,“硬着陆”观点不行了,穆迪就上来瞎轰一轰,其关于中国地方债的估计方法明显有失严谨,这招不行了,它又在香港“插红旗”,反正总是在想办法。

  我觉得融资平台这个当然是一个问题,但是我们政府已经高度重视了这个问题,并着手在解决它,因而最终形成风险的可能性就不会很大。

  但是,因为这样的一个舆论,国际投行最终会从中间赚钱,也不管你中国地方政府的融资平台最终是否会出问题。

  举个例子可以清楚显示投行们赚钱的逻辑,第一季度它要说中国经济“硬着陆”肯定没多少人相信,他那时出钱买一个中国经济“硬着陆”的保护非常便宜,因为市场觉得还是极小概率的(比如市场相信只有1%的概率);经过一再忽悠,现在可能已有20%的人觉得中国经济存在“硬着陆”的风险了,这个CDS(信贷违约掉期)就变贵了。此时,他们就可以平仓获利了。最后,中国经济没有硬着陆,但投行却已经把钱赚到了。

  这就是现在媒体始终不明白的一个道理,说境外机构天天谈,但发现最后实际上它的预言没有实现,那他天天说这个事情干嘛,他从哪里赚钱呢。可是,你错了,这个唱空机构早已在这个语言要正式兑现之前就已经清仓掉了,只是击鼓传花,接到最后一棒的会倒霉。

  观点地产新媒体:一部分经济学家认为随着第三次加息以后,紧缩货币政策可能会接近尾声,您对这个观点是持什么态度?

  鲁政委:这个事情要分两个方面看,第一个要从“应该怎么样”来看,第二个要从“会怎么样”来看。“应该怎么样”,是你认为的一种最佳状态,你觉得这么做最好,但是现实往往并不是朝着最理想的状态发展的。所以,从应该怎么样的角度来说,我觉得现在不再加息也可以。

  但是,从判断最后“会不会”来讲,我觉得再加一次的可能性还是很大的,下半年整体应该还需要加1-2次。

  观点地产新媒体:统计局公布的上半年CPI是5.4%,包括六月份达到6.4%,出乎很多人意料,这么高的一个通胀,我们看将近60%都是来自猪肉的增长,您觉得准确吗?

  鲁政委:其实,这个是一个误导。你仔细去看一下,中国现在除了大蒜价格在跌外,还有什么不涨。你看到在中国的CPI,过去很少见到CPI的八大项一起向上,现在就是一起向上的情况。

  一些产品类别,要么权重较大(比如食品),要么波动幅度较大(比如猪肉),结果,从计算结果来看,他们的贡献就比较多,但其实目前上涨的东西还很多。

  观点地产新媒体:其实主要原因还是货币超发吗?

  鲁政委:货币超发是一种简单的说法,就是说你归根结底还是货币,但如果都说是货币的问题,就在某种程度上掩盖了这个问题的某些方面。

  因为这一轮也有很多是由于供给方推动的因素,比如说房地产,如果你有心观察的话,应该注意到从2010年4月份中国开始调控房地产的时候,一线城市的租金全线暴涨,这就是因为调控造成地产商新房供给放缓、居民观望造成可以出租的房屋入市放缓,结果租金价格出现迅速上涨。

  观点地产新媒体:您的观点是限购政策还存在改善的空间?

  鲁政委:对。为什么要限购?限购表明供给不足。解决供给不足的问题,最直接有效的办法就是增加供给,特别是普通商品房的供给,目前在这方面还需要大力加强。

  观点地产新媒体:如果这个二、三线城市都限购的话对房企的影响会非常大,您觉得呢?

  鲁政委:那当然,你看今年领头羊房地产企业上半年销售量同比50-60%的增长,全部都来源于二、三线城市的贡献啊。

  观点地产新媒体:一方面银根在收紧,房地产调控在持续,但是保障房这一块还需要资金,而地方债负担又这么重,该怎么解决?

  鲁政委:政府大规模盖房子,这种方式本身就需要反思和改进。解决低收入群体的住房问题,就必须要给他盖房子吗?给他补租金可不可以呢?政府要大规模盖房子首先面临的挑战是没有钱,这就相当于要把这些人70年的租金在今天一次性付清,那肯定支出压力很大。

  但是,如果是补房租,就相当于是分期付款,还是按月分期付款,这样政府的财政压力就不会有那么大了。

  政府直接盖房的第二个挑战是,对买不起房子的老百姓的焦虑缓解效果不明显。你可以到马路边外面随机访问100个人,你去问他你说你买得起房子吗,他如果说买不起,你可以再问他觉得政府的保障房能覆盖到他吗?我相信,你问100个人,100个人都会一脸茫然,他觉得政府干的这事跟他没什么关系。这样宏观调控的效果就会大打折扣。

  观点地产新媒体:前不久王石也说现在房地产调控已经骑虎难下,去年到现在差不多15个月的调控,您觉得政府现在的处境会怎样?

  鲁政委:哪里只是15个月的调控?1998年住房商品化改革以来,我们打响对房地产调控的第一枪是在2003年,8年过去了,我们的调控结果最后是南辕北辙,愈行愈远。

  观点地产新媒体:那么,中国房地产问题的症结到底在哪里?

  鲁政委:归纳为两个方面。第一、就是中国房地产的问题主要是供给不足的问题,供给不足造成价格过高。

  第二个问题是结构失衡,在这个市场上,总价比较低的房子太少,可是这个结构失衡的主要问题又在地方政府的失职,出让的允许盖中低价位、中小套型的土地太少。没有可以盖便宜房子的地卖出来,怎么可能盖出便宜的房子呢?而土地是地方政府卖的。

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