博鳌特稿 高纬环球张良军:商业地产的发展与未来
作者: 曹萍 见习编辑 陈泽佳     时间: 2011-07-24 17:08:12    来源: [ 观点地产网 ]

商业跟住宅最大的区别就是租户的基本需求,商业地产如果没有市场需求的话,就没有任何意义和价值了。

  编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

  观点地产网 曹萍 见习编辑 陈泽佳 近期,随着楼市调控的进一步加深,市场催生了许多商业地产的投资需求。商业地产的投资空间到底有多大?在这样激烈的市场竞争中,开发商该如何选择自己的发展模式与方向?商业地产的发展对于整个房地产行业而言,又有什么样的影响?带着这些问题,我们采访了高纬环球中国区董事总经理张良军先生。

  观点地产新媒体:我们的会议主题是下一个十年,所以就想回顾一下上一个十年,再展望一下未来的十年。现在想请张总谈谈这个十年间整个行业的发展情况。

  张良军:我觉得这十年最主要的成就,第一,房地产的发展为中国经济的高速增长做出了巨大的贡献,房地产已经成为中国经济的支柱产业。第二,基本已经解决了老百姓的居住问题,这是个大成就。第三,房地产业的发展让中国人对房子有了新的认识,房子已经不只是福利,而是商品,还是投资产品。

  观点地产新媒体:从2010年开始,政府逐渐介入行业调控,刚开始大家以为是短暂的,但是现在来看没有放松的迹象,还加大了力度,有人说这个行业大洗牌还持续的时间将比较长的,您觉得洗牌这个说法现在成立吗?

  张良军:我觉得成立。洗牌不只是开发商层面上的洗牌,而是所有的参与者的洗牌。政府的观念和角色也需要调整。洗牌也意味着当前房地产暴利时代的结束。

  房地产开发市场未来应该主要是三种力量,一种力量是现在上市的一些有足够的市场规模的开发商,在目前银根紧缩的情况下,这些开发商还有一些融资渠道来获得资金支持,特别是在境外上市的公司可以通过一些债券或股权来获得资金上的帮助。

  第二类是国营的开发商,有人说这次调控导致国进民退。国企央企之类的企业具有市场优势、资源优势、资金优势,他们本身有更好的政府关系,同时拥有大量的土地储备,他们以前的厂房也好,旧的办公场所也好,各种各样的原因,导致他们拥有庞大的土地储备。同时,在资金上,国企央企可以通过集团内部调济,而且资金成本相对比较小,其他的开发商可能不具备这个优势。由此,这类公司有机会成为市场的主流。

  第三类公司,可能规模不是很大,但是有很独特的一些业务模式,有自己独特的优势,比如说商业、酒店,有些公司在某些领域里有独特的优势,独特的商业模式,比其他的开发商有比较优势的话,这些公司会有自己的市场空间。

  我相信开发商的洗牌将导致两类主流的开发商,一个是上市公司,第二是央企还有一类是那些比较有特点的公司。所以这个洗牌主要体现在这方面。

  另外一个洗牌是市场结构的、产品的结构上的洗牌。这存在两个方面,一个是区域的调整,从一线城市,二线城市到三线城市、四线城市,中国的城市化意味着未来会有大量二线城市、三线城市会进入房地产的市场前沿,这个市场的洗牌是不可避免的,也是一个很自然的事情。

  观点地产新媒体:随着市场的发展,竞争也越来越激烈如此激烈,也就是一个大鱼吃小鱼优胜劣汰的过程吧?

  张良军:在开发商市场上,大鱼吃小鱼,优胜劣汰是市场的原则。市场经济自然会这样。另外一个洗牌就是产品的洗牌。产品洗牌就是说可能一个是从住宅到多元化产品的洗牌。以前这种靠住宅的销售快速回笼资金,靠预售商品房的这种住宅的开发模式现在必须得向多元化、更长期、多元化的产品、多元化的经营模式方面转变,所以现在开发商都在进入商业地产,进入生态地产、养老地产、旅游地产等领域,我觉得有些只是一种概念,但一定会有更多元化的模式出现。所以说现在的市场正在进入一个全新的时代。

  观点地产新媒体:如今,政府介入逐渐增多,那对整个行业来说,会有什么新的变化与发展?对于未来发展又有什么样的挑战?最近出台的限购政策对此又有什么样的影响?

  张良军:我觉得最长远的发展是健康发展,没有一种事情永远可以让你获得暴利的。我觉得这个是市场必然会经历的一个阵痛的过程,从市场的长远发展看是有好处的。

  房地产的暴利导致社会资源的分配也是不公平的,所以导致了很多人进入这个市场,没有人愿意做别的事情,没有人做实业,没有人脚踏实地做自己该做的事情,这对其他行业产生不利的影响,导致社会资源分配上的不均衡,这样的发展也不应该持续。

  因此我觉得在未来5-10年调控会是一种常态,现在限购的范围已经到二三线城市。政府必须为老百姓着想,政府必须为保障房建设去争取时间和空间。在保障房进入市场之前,我相信这种姿态应该会持续下去。从全国范围看、从宏观的角度看,政府期望通过大量的保障房可以解决社会的最底层的这些家庭的居住问题。当然不可能一劳永逸地解决这个问题,但是至少让这个社会变得更和谐一点。

  政府考虑的不仅是房地产市场。所以,尽管我也不赞同有些城市的的歧视性限购政策,但任何一个政策不可能没有副作用。,

  观点地产新媒体:现在都在说这个限购会扩大到二三线城市,有人说这对开发商的影响很大,也有人说是开发商咎由自取,根据国土局最新公布上半年房价走势来看,房价还是仍然坚挺。您怎么看待这个问题的?

  张良军:房价还是坚挺,但是也不能怪开发商。开发商毕竟是开发商。他必须为他的股东负责。他能赚到钱当然去赚钱,所以你不可能指望一个管理层、一个职业经理人先去为社会负责,其次再为股东负责,这是不可能的事情。企业有自己的责任。首先要为股东负责,然后尽可能地考虑到社会的利益、公众的利益。能够做到这一点,已经是一个管理者能够做到非常非常好的地步了。

  观点地产新媒体:这一次调控这么久的原因是什么?

  张良军:市场流动性太强,有4万亿的资金进入了市场,有很多进入了房地产领域,这个必然会推动物价的上涨,必然推动这种投机炒卖,所以尤其当这部分钱掌握在少数人手里,这种情况是不可避免的。现在中国人已经开始在世界范围内进行投资,他们的资金需要出路,所以现在你看去新加坡、加拿大,有近30%来自中国。

  观点地产新媒体:听说现在国际市场上对中国人掀起的海外购房潮很不满意,您怎么看待这个问题?

  张良军:你去看看国外的奢侈品市场上,中国已经成为最大的买家。这不仅是房地产领域,现在限购,限购以后导致了什么?限购的话,导致其他的商品涨价,其他投资渠道的缺失,股票市场一蹶不振,又没有更好的投资渠道,通胀这么高,利息又这么低,存到银行,又赔本,这么多的钱在这一部分人的手里,必然会寻求他的利润途径,国内没有合适的引导渠道,人们手上资金过多,就只能去投资房地产,无论是国内还是海外的。

  观点地产新媒体:这样的情况继续下去的话,中国人会占据海外很大的房地产市场,这样的话,国外会不会出台一些政策来限制中国消费者?

  张良军:其实澳洲很早就出台限购政策,是针对于外地人在澳洲买房的。还有香港,为了保护自身的利益,自然会把门槛抬高。中国人资本流动性过剩,使得在海外买房现象增多,以后可能会更多。

  观点地产新媒体:您觉得从去年到今年,这一波一波的调控对企业而言,是不是对资金的影响最大?您怎么看待中国房企的销售业绩?

  张良军:我觉得首先是对资金的影响。对开发商来讲,限购以后房子卖不出去,很多房子的销售已经基本处于停滞的状态。没有了预售收入,开发商少了近1/3的资金来源。另外一个,银行借贷的渠道也没有了,开发商没办法生存。这是最直接的影响。

  中国的房子是预售,预售款项对上市公司来讲,房子建好才能入账,去年的预售款可能在今年计入销售收入,有6-12月的滞后性。所以,我觉得更值得关注的是今年年底的销售数据或是明年上半年的销售数据,才可以更好地反映今年的销售状况。

  观点地产新媒体:刚才我们说银行对房企的一个信贷的紧缩,可是我们也有关注到,就是国内的一些大的企业今年上半年的融资还是蛮频繁的,但是大部分都是开发贷、信托,都是这两个方式,其他的途径很少。你是怎么看待这些问题的?

  张良军:在A股市场上融资基本上已经没有渠道了,信托资金也受到了更严格的管控。但是说实在的,我前阶段看过一个统计,万达今年发了十几个信托,加在一块也就百十来个亿,对它讲是杯水车薪的,解决不了问题的。他要维持上千亿的销售额,百十个亿的信托解决不了实质性的问题,只是可以解决燃眉之急而已。

  观点地产新媒体:只能解决燃眉之急?

  张良军:对。当然信托也越来越困难,还有信托的成本非常非常高,现在20%多的综合成本,在目前调控的环境里边,有多少开发商还可以实现超过20%的年利润?

  观点地产新媒体:所以已经有一些就是中小型房企就是为了一些民间资本去借钱,但是那些利息是相当相当的高。

  张良军:20%已经是算低的了,还有更高的。那个是慢性自杀,苟延残喘。20%多要赚多少钱你才可以赚回来。

  观点地产新媒体:那照目前这种情况来看,到下个十年行业将会是什么样的?

  张良军:我相信不用十年,就见到结果,在开发商层面上已经在发生,而且发生以很高的频率在发生。去年,清华的某研究机构做过一个统计,目前中国最活跃的企业并购领域是房地产,占整个并购市场的25%左右。

  还有一个,你去看看万科去年的销售,去年万科的销售,万科自己入账的销售就是500多个亿,其他的500多个亿是合营公司/伙伴的收入。你给我地,我给你钱,我帮你建,建完我们分账。

  观点地产新媒体:经过这些大大小小,从企业、产品结构之类的变化以后,截止到2010年。从2011年到下一个十年,在您看来,整个行业应该会有个什么样的发展状况?

  张良军:我觉得市场应该会更多元化的发展。全民都投资房地产的时代一去不复返。产品会变得更多元化,开发商不会一窝蜂地都去做住宅。可能会有其他更有特点,更有持续发展模式的产品模式和经营模式。比如真正的产业园区地产,不是以产业园区作为借口,作为噱头去做的房地产开发。真正找到产业园区的产业的定位,然后再以这个为依托去进行的商业地产开发、工业地产开发和相应的配套住宅开发,都是有市场的。

  中国的经济还在工业化的过程中,还会有大量的生产、研发、工业的需求,这个还会持续。在不同的城市、不同的地区,可能会有不同附加值的产业存在,像沿海城市可能原来那种附加值低的加工业,将会向内地转移,会有最新的附加值更高的产业来取代,所以我觉得产业地产将会是中国工业化的主旋律。我们希望通过我们的行业产业地产可以走向理性,不要盲目跟风。

  观点地产新媒体:有机构数据显示,2010-2020年是商业地产发展黄金10年,他们的判断标准是,从去年第一季度开始,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的商业地产的售价增长、租金增长跟空置率的降低同时发生,您怎么看?

  张良军:五大城市不能一概而论。广州其实现在已经有一些供过于求的局面,空置率在20%以上,天津的空置率算上滨海的供应量,非常庞大。但北京空置率处于非常低的水平,在5%左右,处于一个供不应求的局面。上海现在处于10%不到的水平,也是相对比较健康的一个水平,但是在其他的城市,除个别的城市如武汉的空置率很低外,空置率都在两位数字以上,20%以上的空置率是相当高的,而且还会有不断的新供应进入市场。

  有人说,成都80个商业综合体,80个商业综合体在建,我简单算一下帐,一个商业综合体,就算它三种用途,每种用途5万平米,就是十五万平米,十五万平米乘以八十就是一千二百万平米,相当于北京目前CBD整个已经完成和再建项目的总量。

  观点地产新媒体:但是他们有那么大的消费能力吗?

  张良军:没有,所以我们一再呼吁,商业地产的风险远远比住宅风险要大的多。

  所以我们现在的顾问团队非常忙,是因为市场上有庞大的需求,我们可以尽可能帮助我们的客户所从事的项目少犯一些错误,尽量找到自己的位置,但是其他众多的项目能否成功,将会是一个很大的挑战。

  观点地产新媒体:当售价增长,租金增长、空置率降低的同时,一般地产商都认为这是一个结构性的变化,那么这个10年会不会是发展的黄金10年?

  张良军:我觉得商业地产的确是刚刚开始,刚刚起步,但是是不是对所有的城市都是黄金10年,这个说法有点简单并过于乐观,现在有很多城市已经供过于求。

  从庞大的在建项目体量和规模上看,例如滨海新区的供应量一千万平米,相当于北京发展20年的CBD的总量,这样的项目需要商业、需要服务业,需要第三产业,但第三产业需要发展到一个高水平水平才能产生足够的需求。

  现在很多说城市化会产生刚性需求,但这个说法很值得怀疑。新进入城市的人群融入城市有一个过程。首先需要解决的是居住的需求,然后在城市里面去逐渐找到自己的位置、逐渐建立自己的位置、逐渐提高收入的同时,才会产生更大的零售需求,更大的居住需求,更大的产业和办公室服务的需求,这些都是需要一个过程。

  就第三产业的构成而言,中国只有两个城市,已经进入这一个相对比较成熟的阶段,就是北京和上海,其他的城市包括广州、深圳都还没有,他的第三产业,占整个城市的GDP的比重还都在50%左右,所以写字楼的需求都还十分有限。

  观点地产新媒体:对于一个城市的发展与消费需求和政府关系,你是怎么看待的?

  张良军:对于城市高楼建设问题,我们并不是说高楼不能建,一定要因地制宜,一定要研究当地的经济结构与市场需求,能不能支持项目的这种定位。开发商应因地制宜,不要只迎合政府官员喜好或要求。

  观点地产新媒体:按照商业地产的发展阶段,应该是,第一阶段是开发,第二阶段是运营,第三阶段是资金,但目前国内做的好像除了万达没有几个,您是怎么看待这个企业的发展?

  张良军:只能说有一些公司找到了一些规律,或者有一些竞争的优势,在商业地产领域已经积累一些经验,但在目前全国的商业地产市场,还没有一个全国性的品牌。

  在我看来,万达根本不算真正的商业地产。但是,万达的模式是好的,拿到土地以后,里面有相当多的住宅,你会卖掉以后,商业部分的持有成本就很低甚至是零成本的。其实是用住宅的钱,来支持商业地产。然而,在商业地产上,他赌的是未来,当市场好转以后,商业地产可以进入稳定期以后,有一个不错的现金流,他们可以通过评估、通过抵押贷款,这是万达的模式。

  每个开发商都必须建立自己独特的优势,必须有自己独到的一个定位,他才可以在市场上立足,从而获得竞争上的优势。

  观点地产新媒体:在商业地产上,很多人怀疑散售模式,您是怎样看待这个问题的?

  张良军:其实我之前也怀疑过、批评过,但是现在认为,这个模式的存在有其必要性。因为中国的市场现在属于一个快速的发展期。中国的产品、市场需求是多种多样的,

  唯一要做的也是一直强调的,就是开发商一定要因地制宜。

  知道这个市场中你在为谁来做这个产品,同时去发挥这个土地的价值。我们现在工作上的一个重点是帮我们的客户找到每一块土地最高最佳的价值和用途。

  还有一个就是选择区域,不是每一块土地有适合像做国贸这样的CBD或是超高层建筑。产品的定位要根据地块的地点面积功能而定。例如,有的可以以产业为主;有的是商业整合为主;有的是居住用地为主,也有以创意创意产业为主。

  观点地产新媒体:有的公司,譬如SOHO中国它们为什么不去二三线城市,只选择北京上海这样的大城市?商业地产与市场是一种什么样的关系?

  张良军:这是他们自己的选择,但是我觉得这一定要根据自己的特点,根据每一个企业和每一个城市的情况来选择为市场服务。

  商业跟住宅最大的区别就是租户的基本需求,商业地产如果没有市场需求的话,就没有任何意义和价值了。

  商业地产不是以持有为目的,而是以这个房子里面的经营活动所产生的现金流为主,要是不能产生现金流,这个房子别管你是单一业主还是多个业主,其价值都是实现不了的。

  而且必须找到市场的需求才能体现其最大的价值,所以我们一直在强调,一定要先找到市场的需求,谁来用这个房子,谁会用这个产品,可以多少钱来用这个房子。

  观点地产新媒体:如今商业地产发展很迅速,那么,未来商业地产模式的一个大的发展方向应该是怎样的?

  张良军:我认为要根据每个地块的特点,每个个体的情况和需求因地制宜,没有唯一的模式。有些地方适合做综合体,有的地方适合做这种单一用途的产品,有些地方适合做这种低密度的写字楼,有些地方适合做超高层,一定是根据特定的需求。有的地方适宜持有,有些地方适宜散售。

  在中国市场的一线城市,像在北京和上海的核心区,我并不建议再建综合体,因为这个城市在商业配套已经比较完善。所以不要再试图自己建立自己的自己知足的小世界。有些用途之间是有冲突的,商业和写字楼就有冲突,这样使用效率不但大大降低,而且还存在安全隐患。因此要根据城市的需求去建设,不要盲目跟风建设很多多余的综合体。

  一定要因地制宜。所以我们需要尊重稀缺的土地,找到发挥这个地块最大价值用途的经营模式,这是我们应该做的工作。回归到根本,回归到最理性的层面。但是这是个具有挑战性的事情。所以开发商态度上的转变是非常重要的。

  观点地产新媒体:另外有一个报告显示就是对商业地产的资金问题是非常担心,因为这些大的房地产企业,如万科、保利都说要做商业地产,而且还有自己的规模,口号都有了。这些房企每一家投资商业地产的规模大概都是300到600亿,但是他们自己又没有自己的金融产品去支持,而且在目前这个情况下,风险肯定是比较大的。您是怎么看待这样的问题?

  张良军:我现在不担心资金的问题,反而担心泡沫的问题,供过于求的问题。资金方面,每一个开发商都会量力而行,根据自己的实际情况去投资,或者通过其他合作寻求资金来源。

  然而商业地产泡沫需要漫长的时间才会消失。

  观点地产新媒体:现在就是您认为的是哪些城市有泡沫?

  张良军:我觉得很多二三线城市都有可能会遇到这些的问题。

  由于二三线城市没有那么大的消费力量,再加上限购政策的出台,很多地产商都跑到二三线城市做商业地产。

  这个一定程度上也取决于政府的规划,在城市的发展中政府规划是非常重要的。但是规划一定要以是市场需求为导向的。然而现在很多政府的规划却是是以政府的意愿为导向的。地方政府对土地财政是非常依赖的即使土地制度要发生变化的话,政府对这种土地财政的依赖也不会短期内有什么一些大的改变。

  比如说上海那边的房产税试点,所征收的房产税的房子是已经交过土地出让金的,那就存在重复征税的嫌疑。

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