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现金流是绿城目前最大的隐患，去化率更有继续下降的可能。

　　观点网 梁嘉欣 在旗下项目工程问题频频曝光之后，绿城的销售状况也令人忧心忡忡。

　　尽管南京绿城玫瑰园5月29日推出的6套千万级独栋大宅，当天就售出4套，收金近亿元，但这未能掩盖绿城今年以来销售不佳的事实。

　　销售困局

　　据媒体报道，绿城在上海历来畅销的项目绿城黄浦湾今年首五月仅成交一套住宅，成交价为58043元/平方米，仅为该项目的报价10万元/平方米的一半，甚至比去年84411元/平方米的网上房地产累计合同均价还低。

　　而绿城在上海的另外两个项目绿城玫瑰园、绿城玉兰花园亦面临同样的境况。据了解，今年前5月，绿城玫瑰园仅成交4套，绿城玉兰花园虽成交有双位数，但均价只有46101元/平方米。

　　数据显示，今年1-5月，上述三个楼盘合计仅销售3.4亿元。

　　这种情况还扩大至整个长三角区域，包括绿城“大本营”杭州。资料显示，绿城今年以来在杭州推出的绿城蓝庭、蓝色钱江、西溪诚园、西溪玫瑰园、西溪蝶园等项目销售情况亦普遍欠佳。

　　去化率明显下降是绿城销售不佳最直接的体现。自从今年开始，绿城的去化率仅维持在50%的水平。距离最近的4月新推房源整体去化率也仅约为51%。绿城相关高管透露，5月份绿城的去化率也是50%左右。

　　而去年同期虽同样受到调控影响，但绿城的去化率亦有60%以上，最高峰甚至达到70%。尽管推盘量不多，但销售成绩并不算太差。

　　受去化率下降影响，绿城的销售金额也同比下降不少。据最新消息，绿城今年5月销售仅约20亿元，虽与去年同期相当，但绿城今年首五月的销售也仅录得约150亿元，远低于去年同期的185亿元。

　　“整体销售不是太理想，这是应该承认的。”绿城一位高管对观点新媒体表示。

　　高端受压

　　该位高管透露，销售欠佳主要跟宏观调控有关，特别是限购政策。

　　这是目前普遍认同的看法。相关分析人士透露，绿城所布局的高房价区域如杭州、北京、上海、南京等，均是限购城市，消费者的购房需求被抑制，观望情绪浓厚，直接影响了绿城的销售。

　　此外，绿城的项目定位是高端住宅，而高端住宅恰恰是政策严控的对象。相关市场人士透露，高端物业正处于交易停滞的状态。

　　根据统计局日前公布的商品住宅价格数据，高端房的成交出现下降情况，下滑比例达10%。

　　就上海而言，市场成交以中低端住宅为主，高端楼盘罕有成交。统计数据显示，今年1至4月上海各价位房源的成交面积中，单价在3.5-4万元/平方米的楼盘跌幅达57%，单价3-3.5万元/平方米的商品住宅成交面积跌幅更高达68%。

　　相关研究人士指出，如果调控继续深化，对高端房的影响更大。如果高端房占比太高，又是处于过热区域，销售肯定会受到压力。

　　但凡事不能一概而论。同是杭州项目，龙湖的滟澜山二期5月15日开盘便取得不错的市场反响。

　　据了解，此次龙湖滟澜山二期推出的房源共计140套，均价为18000-23000元/平米，开盘首日就成功预定超7成。

　　绿城相关高管对此表示，龙湖滟澜山项目位于杭州下沙区，并非市中心，且价格并不算高，在该区域仅是中等偏上，而绿城的项目均位于市中心，售价较龙湖要高。

　　而较高的售价恰恰也是影响绿城销售的主要因素。

　　价格软肋

　　尽管销售受困，但绿城似乎并没有降价的打算。

　　绿城内部人士早前在接受观点新媒体访问时曾明确表示：“降价肯定是不会考虑的。”但据绿城相关人士也表示，绿城将维持不降价的原则，不过在新盘定价时会更加合理。

　　事实上，正如一些知名房企高管所言，降价其实对促进销售的作用并不大，尤其是对高端项目。

　　相关市场人士指出，在今年3、4月份，部分高端物业曾有一波降价的趋势，幅度在10%-20%，价格调整以后，市场反应并不特别积极，更有甚者还采取反向操作，不断调高价格，这样更难得到市场的回应。

　　去年11月，绿城曾上调北京诚园项目售价，调价幅度为1000元/平米至2000元/平米不等。按照绿城的说法，这是因为项目后期推出的项目地理位置更佳，所以价格也相应提高。

　　绿城上海黄浦湾项目也是同样的情况。据了解，黄浦湾在2009年开盘时，售价约为6万元/平方米，但到了2010年8月，售价就推至8万元/平方米，到2011年2月，售价已到达10万元/平方米。

　　相关人士指出，华润外滩九里亦曾将4万元/平方米的售价刷新至8万元/平方米，“结果就卖不动了，像这样死掉的楼盘还有很多。”

　　此外，更有业内人士称，与周边项目相比，绿城上海黄浦湾项目本身并没有太大的优势。

　　该名人士称，虽然临近世博园，但开发和成熟度都处于中下，还没达到高端层级。与黄浦湾临近的恒盛尚海湾项目交易价格亦在5万多元/平方米左右，最好景观的房子也只是卖到8万多，基本在5-7万之间。

　　“成交价5万还算对得起项目本身，而且这个项目在黄浦江沿岸处于偏南，这样的价格卖不动是很正常的。”上述人士指。

　　后市难继

　　不过，业内人士亦称，或许绿城也并不着急降价出货，因为其项目地点仍具备升值的潜力。

　　从目前来看，绿城心中似乎已有一个如意算盘。按照今年的推盘计划，下半年绿城将有相当庞大的货量推出，推盘力度远远大于上半年。

　　绿城内部人士早前曾对观点新媒体表示，虽然调控力度不断加大，但是购房需求仍在，现在只是碍于政策因素，购房者无法购房，但随着时间的推移，这些被压抑的购房需求最终还是会释放出来。

　　就上海黄浦湾而言，据绿城相关高管介绍，黄浦湾因为有别的原因今年没推，大概有几百万左右的货量，目前还是剩余的尾盘，因此价格没有太大的变动。

　　相关人士指出，由于目前市场形势不乐观，开发商或选择将项目押后推出，等待更好的时机再出货，不仅获得较高的去化率，还能进一步地提高售价。

　　尽管如此，绿城始终还是有业绩的压力。按照绿城今年500亿的销售目标计算，截止目前仅完成28%。

　　然而，绿城并没有下调销售目标的打算，这就决定着绿城下半年在销售方面要多动脑筋。

　　除了合理定价以外，绿城相关高管指出，公司也将会尽量做促销，但这不意味着将打多大的折扣，而是通过客户树立、价值树立等方面提高产品品质，同时加强营销活动，积极推广项目从来带动销售。

　　绿城认为，在目前的情况下，完成500亿的销售目标问题不大。

　　但有业内人士指出，其实这种“加法”促销对销售的促进意义并不大。

　　他续指：“不管怎么加内容，面临的市场局面还是没有变。高端客户群只有这么多，要想增加客户只能靠降价，使更多的客户达到这个门槛。绿城做加法只是在努力维护自己的形象，但在销售上不会有明显的帮助。不如走高品质的大众路线，还能推动销售。”

　　资金压力

　　实际上，绿城紧绷的资金链也会对后续的销售有一定的影响。

　　就连绿城本身亦承认，公司目前资金链紧张，未来将放缓拿地步伐，以减轻资金负担。

　　绿城高管表示，销售好时就多点买地，销售不好时就谨慎拿地。“今年公司没买什么土地，以后买也会很谨慎。公司负债率正在慢慢变低，目前的土地款已全部支付，工程款和公司正常开支应该没问题，资金周转还是可以的。”

　　按照一般的理解，房企只要有货销售，资金链问题应该不大，但这并不尽然。

　　相关研究人士指出，在项目开发的过程中，有些费用是逐步计算的，而非一次性付出之后等着销售回款，这是一个逐步滚动开发的模式。在这个过程中，会产生很多的财务负担，包括各类贷款。

　　该名人士称，部分开发贷需要客户的资金回笼达到一定的比例才会继续放贷，否则就会阻止继续放贷，一旦销售放缓，资金链就会更紧。但如果银行不放贷，房企也不能大量地推出新盘。而在推新盘的过程中，还有额外的成本支出，尤其是营销成本。

　　据了解，在营销和推广方面，现在不少中高端楼盘都会找营销团队合作，以带来更多的客户，但绿城在这方面的投入则比较少。

　　以南京绿城玫瑰园为例，尽管销情不错，但由于缺乏很好的营销手段，以致受到市场的关注较少。

　　此外，上述人士表示，从财务情况来看，绿城2010年负债率高达187%，资金压力较大，在下半年宏观调控不会放松的前提下，资金压力还会更严重。而且绿城今年或将有20亿左右的利息支出，与去年相当，因此现金流是绿城目前最大的隐患，去化率更有继续下降的可能。

　　为了加固资金链，绿城可谓想尽一切办法融资。绿城透露，公司将不会考虑股本融资或发债，而是倾向于信托融资。

　　资料显示，除了银行贷款，绿城已在各地大力展开信托项目支持项目的发展，同时还向内部员工募资。

　　与其他企业成立合营公司的形式来开发新项目，亦在绿城的考虑范围之内。

　　研究人士指出，绿城正通过逐步扩展非房地产的业务来弥补销情不理想的结果，包括建筑设计等服务、品牌对外输出。

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