城市观点论坛中国行2010年度讨论之亚运城之战
作者: 时间: 2011-01-06 16:56:00 来源: [ 观点网 ]
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亚运城把房价这么高，未来怎么办，这是一个问题。
黎振伟：进行下一场讨论，有请第一位嘉宾也是第二场论坛主持黎文江先生。
黎文江：还是继续请你主持，我知道有一些观点碰撞，还是你来。
黎振伟：好，第二位三远集团副总裁陈章勃先生，第三位是广州房地产专业的名嘴寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同，第四是自身地产评论人王世泰先生，最后是中山大学教育学员培训中心主任徐晓良先生。
黎振伟：亚运城是大家都很关注的大盘，做得这么成功不容易，我们来解剖一下这个事情。首先合富辉煌集团，我们请黎文江先生做介绍。
黎文江：因为我觉得有五个特别的地方和一般的案例有区别：第一是地段特别，理中心城区很远，一般做押运村亚运会的运动员居住的地方，距离离主要的运动场比较远，为什么会在这个地点，是由于广州市政府对广东新城的规划，把它起动广东新城的意向，所以放得很偏远，大概是在番禺的西南边。第二他是楼盘比较特别，这个楼盘是政府全部做好之后，8000套的运动员、媒体、官员都住在里面，全部建好把打包卖给开发商，这是跟其他楼盘不一样的地方，政府完全做好之后，包括小区、运动场、道路全部做好了。政府在这方面投入了160亿，然后卖了255亿，虽然255亿是比较高的价，实际上政府拿了90个亿，所以这个是第二个比较特别的地方。第三是比较特别的时间，销售时间是比较特别，9月16日开始销售，过了十几天来了一个外地人不能买，本地人只能买一套。这8000套怎么销售时间上也是很特点的。第四本身的营销也是非常特别，本来还要邀请经纬等营销专家，第一个有现楼不能去看，由于安保的原因，除了运动员不能进去，其他只能在外面远远地看，而且还没有样板房，直到有4000套买了之后搞了一个样板房。在卖的时候9月16日没有户型图、样板房只有一个沙盘。价钱也比原来的要高，但是我们拿出来的时候是12000，超过媒体预期。第五是销售得非常好，我们没有销售场，只有两个卖点。13天里面就认购了4000多套，到现在基本上超过了50亿。最近上个星期也卖了103套，基本上每天15套到20套，到现在限购令之后也是这样。
黎振伟：黎先生做了介绍，那我在里面听这个项目营销案例很好，对这么大的项目是不是营销特别，特别的项目特别的营销项目，特别的时间特别的价格，现在还有许多不同的观点呢，在营销上面还有更多的东西决定成功？
韩世同：这个调控整个市场在8月份之前几乎没有投机性的购购房需求的情况下可以造出这样的情况，我觉得还有几点，第一他是五大开发商联手，有了舆论效应。包括我都要封口，我这个罪名绝对担当不起，但是我再问亚运城把房价这么高，未来怎么办，这是一个问题。还有广州新城发展是200平方公里，不是仅仅地738万的建筑面积，未来的发展空间到底是猛火滚汤好呢，还是老火炖汤好呢？还有政府为什么要把这个好处给开发商呢，那么你剩下的300多万平方米，这样做到底合适不合适，我们要提什么价值，政府亚运会的确给广州带来了翻天覆地的变化，要不要一次性地捞回来。但是我承认这次五大开发商联手，让所有的媒体惊声，甚至导致的或了第三波调控都有关系，到底好还是不好。我们现在所处的环境我认为是对经济、政府、开发商、银行、消费者都不好，后面的生意该怎么做这是我的担忧。
黎振伟：当时拍这个地是万科、保利、中海，后来按道理国企不比民企差，这个项目立意很大，拍不到这个很后悔；我想问一下三远集团，如果你是开发商遇到这种情况你们怎么去面对这么大的项目？
陈章勃：我们福建开发商这种大项目很少，我们福建从福建跑到广东开发楼盘，在大家眼里也算大盘，但是比起亚运城还是小巫见大巫了。这个强强联手是民营企业可以借鉴的地方，因为强强优势都结合起来了。我认为这个是亚运城是最成功的一点，能这样成功地销售出去，我认为是主要的原因跟力量。这是我们应该学习的地方。
黎振伟：如果有机会去看看这个项目会更加深刻。深圳大运会有没有项目，如果有你怎么操作，王世泰你从深圳的角度怎么看这个项目？
王世泰：在2010年史上最严厉调控的背景下，亚运城取得如此骄人的销售，我觉得可以写入中国房地产经典大全。向广州同行致敬，很了不起。第二表达一种感触，我们现在亚运开过了，我们今天坐在这里其实是后亚运时刻，可以使我们从热闹和喧嚣当中走出来，回顾这个经历，能保持对楼市观察和思考的理性。我想说一种判断，但是都说营销是很多国企和民营企业的强强联手，我承认这是对的。同时不要忘记了亚运城头上的符号，亚运。政府超过1000亿的投入让公众对这块的期望值飙升，我们除了要向广州的同行致敬，其实向政府表达心中的敬意。还有为什么政府花了这么多钱来投入，使这个亚运城的价值有了极大的提升，其实他是城市的公共利益被谁分享了？政府得了好吗？政府目前的状况我用家乡一句老化，花了灯油钱、坐了黑地上。因为政府要限贷要限购，少钱的钢需会买你限贷。2010年的民间的评论，调控很猛，结局很窘，楼市很疯、百姓很蒙。同样广州市政府不能避开这个层面。1000多亿公共的投入一个直接的指向是为了办亚运会，改善交通。所以政府很难以逃过民间舆论的这种批评，包括韩世同老师说的。谢谢。
黎振伟：这是来自深圳的声音，确实这种现象今后讲很多，因为在中国很多城市我听说在深圳开大运会的时候，世界都很惊讶，我相信亚运会也会惊讶，奥运会也会惊讶，这就是中国。所以回过头去亚运的成功政府的作用最大。这个最大的作用是否最大的利益怎么去分享，这要冷静地思考。作为开发商考虑的是自己的，你作为评论人考虑公众的利益这是不矛盾。徐教授你作为学者的教授这个案例你怎么评估？
徐晓良：亚运城的成功从各个层面进行了剖析，我作为学校总体的判断，我觉得亚运城也好，还是其他成功的项目都有共同的共性，今天讨论这个主题，重筹竞争力要进一步剖析一下，我觉得可能从五个方面来进行解读。
第一、做好一个项目要有经济的硬实力。说白了就是地产商口袋里有多少钱，但是今天讨论还不仅仅是从这个层面解决，刚才苏鑫经济的硬实力，这个可能是现在时下大家比较关注的房地产基金。因为在学校里面我们也要比较，但是都很关注这块，我们自己也有资金，今天在座的还有几位同学都是这方面的专业人士，有专业做券商的同学，也有做法律事物方面的同学。我们的基金之前是投一些企业的项目，我相信苏总的判断，2010年基金元年，2011年可能是房地产基金元年。
第二、文化的软实力。亚运城做得这么成功，还有海尔的云社区解决的问题，主要是对楼盘软实力的体现，一方面通过产品大家能看到确实认为很好。可能不仅要从产品体现因为文化产品体现不出来，要通过人品来实现。有的人说人品不能直接看，可能好的项目做出来别人也不一定能听懂，但是通过良好的信息好的方面来解读，竞争力很重要的一点，在座的各位高层管理者，对人品和产品的加工的能力。
第三、政治的巧实力。我觉得政商互动在中国是很了课题。可能我这里解读的巧实力是关注整个社会的变化，因为我也在思考，说城镇化创造了需求，所以很多人要买房子。背后的工业化是在工业需求，更多的人到了城镇，但是我前段时间去了东莞考察，是不是伴随了调整工业化进程是在加快还是在减退。
第四、社会的和实力。刚才谈到土地征收，也看到一个数据有70%的上访是跟土地有关，在城市里面就是三旧改造，在农村就是土地征收。怎么样能够用一种社会的和实力构建和谐的社会不至于出现钉子户，不至于浇汽油把自己烧死，这是开发商的技巧。
第五、我接到观点的任务之后，又去了一次亚运城就是感觉就是生态的美实力。我平时在生态大学，刚才说看一个历史就要看大树。我们吃了一顿两百块钱超大火锅那未来确实会非常旺，整个环境非常优美。谢谢。
黎振伟：果然是教授，我想他的硬实力、软实力、巧实力、和实力、美实力不光是对亚运城对所有的项目都是一样的。谢谢各位！
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