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城市观点论坛中国行2010年度讨论之三旧改造与土地面粉

作者: 时间: 2011-01-06 16:27:09 来源: [ 观点网 ]

　　黎振伟：谢谢主持人。很荣幸会议在广州召开，我自己也是广州人。在白天鹅宾馆来到广州一定会看广州是什么，他是中国改革开放的先行者，也是中国房地产创新的先行者，今天的会议在中国即将面临新挑战的开始，这个宾馆是1979年建设的已经31年，是中国第一个五星级级。下面的论坛改变方式，上午用了专家、学者很多数字，我想大家听了觉得这么多数字，我们该怎么做，当然对话已经有案例操作。陈诗涛见到说问我在广州有什么建议呢？我说广州最大的是亚运会亚运会最大的两个事一个是亚运城，这是非常令人振奋的。上个地王在长沙，拍完了两年还没有建设。而广州的地王拍完马上就建设了。还有一个案例就是大家一定很关心的我们从事土地的解决，我推荐三旧改造，是广州广东省在2009年开始中央给广州的特殊政策。大家很关心，后面还有竞争力的讨论，但是我想大家来到广州我希望奉献两个比较接近广州的案例。

年度论坛之三旧改造与土地面粉

　　第一个对话讨论关于三旧改造与土地面粉的，先请出广东省房协三旧改造课题组成员，广东国土规划科技公司总工程师黄鹏，他刚才已经做了演讲。第二位嘉宾是广东新城市投资控股集团董事长曹志伟先生，他是老广州人，他的项目都在广州老城区，是长期做旧城改造的。第三位是广东市社会科学院研究所彭澎博士，他是广东地产也是新闻界的热点人物，很多的话题都跟他有关，他提了对广州几年的城市发展有很多的见解。第四位是恒亿集团懂事局主席、总裁郭建平先生，他是福建人。第五位是著名的城市规划及建筑评论家贺承军先生，他也是博士。深圳和广州都是中国两个房地产发展最迅速的地方，他的改造也很特点。还有一位来自华南理工大学土木与交通学员建设经济管理与房地产研究所的所长王幼松教授，他是清华大学毕业的，他对香港地产很有研究。最后一位是广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士，她们公司做园林设计跟很多大公司是合作的。

　　黎振伟：我做主持有点难了，在座这么多都是专家，我们怎么样拿出精采的对话给大家分享，我要求嘉宾这个环节不要说虚话。第一位还是先问开发商开始。曹总拍地很高，三旧改造给了我们的好的机会，因为不需要竞拍，你怎么看待广州这次机会呢？三旧改造参与怎么参与更好呢？

黎振伟

　　曹志伟：我只是一点感受，三旧改造的话题很热，经常开发商坐在一起就说你签了多少村。中介公司也签村，实际我感觉到现在村长受欢迎的程度远远超出政府官员。我感觉到土地资源在利用和再分配，我们自己本身有两加工厂很多年前买的，这次也在三旧的范围内。当然也碰到一些实际操作上的问题，我们在改造过程中也面临选择，实际上的操作上不是招拍挂，如果是住宅的话，大家看到南站广铁的也拍上去了，大家觉得广铁自己拍回来很划算，只给三成的钱。但是这本身就是他的地啊，我想企业还是要企业所得税，然后拍卖得价我不知道要不要交营业税，实际上原来的地主没有拿很多。而且这些地都是长期投资很大的压在那里，我们也碰到这些问题，另外从社会的角度大家看，如果做政协委员的角度，我们一边在不断做旧村的改造，当然也不断创造新的三旧。这段时间我在广东地区周边看，广东省建设特别有差异，哪怕跟安徽这个地方比都感觉乱。楼比较乱，新的三旧已经不断地出现，并且三旧改造的政策，等于鼓励新的三旧乱的出现。另外三旧的目的在于把原来的宅基地旧厂房改造，但是现在相当大部分单纯把这部圈进去改造根本不行。当时去做征地的时候，我也帮他们划过平方，改得七八、成也照配，这种只有提高容积率去解决问题，我们往后的所有的宅基地尽管违章尽管往上盖。这种做法我想市场让出一部分份额，出来做一件好事情，但是实际上的管理能不能系统地管理到位，我深表疑虑，我也有这些疑问，包括是不是所有三旧都改造，这也是在拔旧城的基础上。当年我是提出方案怎么保护安宁路，把它改造称广州的新天地，这也是规划上的问题。当然我们当年也些专家说广州是没有文化的，所以就没有保留。我那天晚上大概去看了一下西关，去请这个专家吃了一碗云吞面。他说我能不能再吃一碗。我说不请了，你不是说广州没有文化吗？其实这也是文化。

曹志伟

　　黎振伟：谢谢曹总，你是也责任感和文化的开发商，他不是拿了地拆。如何保护城市，如何拆改造，还有很多难题，这方面我想请彭澎博士，怎么看三旧改造，其他城市做的时候如何吸取经验和教训。

　　彭澎：我正在做几个和三旧改造有关的项目和策划。其中有一个是旧村的对开发商是必须跟村里面谈的，完全可以合作。还有一个旧厂房的，我看了一下里面实际上很优美的环境，但是如果说保护性地开发创意产业园，从商业上成功得不多，所以大家还是想把它转变成住宅。这里面对开发商讲我跟很多开发商谈过，开发商最头痛不得不合作。原来的企业是迁走了，现在很多企业都知道有油水就去做。有些开发商是非常讨厌合作，长期合作可能对旧厂、旧村的改造是比较大的难题。我想旧城改造当中是不是全部拆掉，那么多当年的地产我们都搞不清楚，现在能不能保护下来，提升他的使用价值，这些是我们旧城改造的面临的体系的问题。广州和深圳是两个一线的城市，除了北京、上海是两个一线城市，广东在房地产开发当中一举一动都会影响全国。三旧改造给广东乃至全国提出了一个新的土地路径。广东土地没有了，只能去想三旧土地。这可能增加了我们获得土地的难度和复杂性，这点是讲具有今后普遍意义的事情。这是我的看法。

　　黎振伟：谢谢彭博士，他讲看起来是一个好机会，但是这个机会背后非常复杂，因为量大要普及。如果他们错过了就不行了，大家很精明。这个话题真的很复杂。不过广州是一个千年老城，三旧改造是不用说了。但是深圳从一个渔村发展到现在只有30年的城市，为什么也同样需要改造。深圳改造说起来是一个很难的话题，这么短的城市，以后城市发展当中如何发展得更好避免改造。

　　贺承军：可能亚运会的时候微博老百姓可以骂政府，今天上午来了一个广州的朋友，他是亚运会的策划。节目单讨论一个月出来。公布了一个顺序，广东很中国这是一个调侃。通过调侃来说三旧改造的问题，前面是开发商一位是研究专家，我当过开发商，现在在深圳搞研究。首先确定一个问题，土地政策三旧改造不光是广州连深圳也要重视了。到2002年-2004年转变，招牌挂还是有问题，立马旧改就出来了。我个人非常反对土地垄断，觉得这是一个很坏的东西。在合法的土地垄断的市场上来建房地产市场。我个人来说，违法建筑，中国不是一个纯粹的市场，政策式的。政策也是运动员，没有办法，利润博一下，历史阶段看大市场。反而我觉得高房价不怕，大量的违法建筑占地占了50%，住的人超过了70%。所以在这个问题上我们谈就改，为什么深圳搞了6年就改实际上真正完善的没有什么。据我所知，推动最快的项目最公正透明的唯一一个项目是村民占股份的。我觉得这就是未来三旧改造的真正的实际情况。我们的村集体土地是可以和开发商合作来做，这是政府愿不愿意做开发商的马前卒，和平谈判必须村民参股。刚才两个基本的建议，一个是透明的收入，另外可以不靠你，治安、涉外公共服务，作为旧城改造的必由之路。非常切实地合法化成本太高。谢谢。

贺承军

　　黎振伟：贺先生谈的要点是政府参股。贺先生讲广州真的是一个很平和的城市，宽松的城市。我想问一下恒亿集团的主席郭建平先生，你们企业做了很多年的房地产，你们对土地拿地很厉害，你们对三旧改造是怎么样考虑的，你们觉得拍第更好还是三旧改造好呢？

　　郭建平：我觉得国土资源部给广东非常好的政策，三旧改造。实际上这二十年发展都留下的城中村需要改造。农民是具体地没有收益你要强行征用很难，只有政府出台政策可以改造，谈起来就容易了。第二随着二十年的发展早期规划的工业园区，随着二十年变成了中心城市，这些厂房实际上也是可以作为商业的，只是没有政策。第三就是一些城里面传统的建筑风格需要保留。像上海新天地保留了传统风格的建筑，所以我觉得三旧改造一个是非常好地节约利润土地，一个是可以改造城市的大面貌。拍卖地的时候不去用，沿街的全部买，后面全国下来了成了城中村。每年拨款很多去改造城中村，所以我觉得三旧政策出台之后，能够尽快地想全国推，也让我们其他省份能够早日受益。听说福建也要马上出台，如果能够及时地出台，我想给可以大大缓解土地的压力。

郭建平

　　黎振伟：有没有想来广州尝试一下

　　郭建平：我觉得像这种旧城改造适合本地做，因为要跟老百姓打交道。

　　主持人：希望福建也尽快开始。有一个敏感话题是容积率，还有如何补偿，容积率抬高会破坏环境，这个帐很难算，所以广州有一段时间都是跟一帮专家提出来政府拆迁过程中太高容积率了，所以政府和专家吵起来了。还有建筑文物怎么保护的问题，所以挺不容易的。王博士你是做房地产经济的，怎么平衡这个更合适，这也是广东的经验，怎么找到平衡点更好一点。

　　王幼松：关于三旧改造我觉得最重要的是合法，经济利益能够均衡，第二个问题实际上今天我们在广东省的房地产协会联会上有一篇论文做了分析。今天很有幸来参加观点的论坛，所以我也把我的观点说一下。因为在业界主要是做地产的。第一是依托文化和实物，建筑和住宅都是历史的文化的载体，在历史发展里面是一条轨迹。像广州2000年的历史有长的轨迹，不应该用新的点来看，对大量的拆建我们要留一下文化文脉。第二要尊重科学和专业，通过国内发展的情况来看，还是主要靠行政力量主导。这个过程在未来的发展应该逐渐地淡化。第三我们现在从市场的了解，中国经过了30年的房地产的发展，人均居民的面积在世界上不低，而且发现控制率很高，现在很多子建了之后没有人住在里面额资源浪费了。谢谢。

王幼松

　　黎振伟：王博士提出另外一个观点，城市不能大拆大建，改完之后就没有历史没有文化了。那是广州的历史，在广州没有很多了，一下子恢复了广州对自己都很自信了，我觉得对广州我也很赞同三旧改造不能大拆大建，否则这个城市就完了。来自华誉景观公司的，刚才听到王博士很多旧村的改造拆迁之后密度减少了，你们作为景观公司如何在智能改造中创造新的居住环境，你们有什么好的经验给大家分享。

　　张明燕：刚才几位专家谈到在这个过程当中有很多的潜在的问题，在这个过程中我发现真正做这一块经营者是非常没有经验的。我们提到旧城改造就是到旧城镇到新居住的改造，实际上并不是把拆掉的农民房建城高楼大厦就可以了，实际上也很需要城市功能的体现。在这一块所体现的城市功能是什么，是从居住层面。从城市层面和商业的层面，我们接触到在佛山那边有一个项目，跟村落里面去合作的，但是他的问题他想建很多的商业的，但是做什么产业不知道，完全是带着很大的偶然性的。这样很可能当你把产业建起来之后没有人来你这里组没有买，有很多跟经济相关的方面。在我们的工作当中是跟很多地产商大交道，我们有很深的体会。另外关于环境方面，实际上作为对于国外的案例我们会研究地比较多，实际上现在中国的地产粗放型的经营，将来到不可持续将来更高的水准经营模式，所以我们看到国外当经济发展地越来越高，他的三旧改造的比例会越来越大。我不知道大家留意到没有，世博会德国的展馆里面他们有专门的旧区域改造，旧的是什么样，新的建成是什么样，实际上发达国家到了一定程度他的这种改造已经占到开发量的大半。而我们国家现在还是拿新的土地占绝大多数，所以我想通过这样的论坛给大家一个更新的信息，重视这一块将来土地获取的重要的方面。这是我们在设计中看到的一些方面。

张明燕

　　黎振伟：谢谢张总。张总说的问题他们见了很多开发商没有经验，所以结果很多一时的没有了，讲到绿化，看这个城市有没有历史，就看这个城市有没有大树。在广州有两个项目其实是值得大家去研究的，他们都是在2000年前策划，我参与了一个广岛花园，创造了很好的主题叫做大榕树下建造生活。另外一个中海做的，这个项目是一个老的纺织厂，他有一个很好的概念叫做岭南新加坡都市新生活。但是他里面生态概念很好，所以张总我很认同你，其实环境在旧城改造有很多的题目要做。黄博士你研究了很多的三旧改造的案例，现在给你换一个角色，你是开发商你明天拿到旧村你怎么做？

　　黄鹏：如果换一个角度来说，作为开发商我可能不管怎么样都会把利益放在第一位。在这个利益包括的情况下我要尽可能维护好相关的刚才各个专家、领导提出来的各种方面的景观怎么处理我才能去改造。如果拿到一个项目即便做得再高我没有钱赚也不会做。大家在任何城市那到的地如果是三旧，当然广东不一样因为有政策要采取不同的应对措施。就一般而言，你拿到这个东西你不是一拿到实际上在前期要做很多的工作。比如城中村你要做大量的调查去协调，如果真正意义上要做最终要归结到拆迁的难度，风险的控制，在前期要完成。另外专家也提出来我有些产权东西，或者村民刚才刚才专家提了，深圳有专家公司，广州其他地方城中村是散的，有一个经济联社就不错了。对于这种产权和有些时候房屋的产权人不清楚的情况下怎么去办。我要对整个区域情况要有初步的摸查。为了使拆迁更顺利一下，第一轮咨询90%愿意拆迁，做方案，这个方案有2/3的人签了你才能去拆。实际上可能在时间让你带来的利益是成本提高的问题，可能使你后面很多面临的钉子户、问题户减少到最低。我认为前提的研究居民的基本的状况对方案的理解程度都要有一个理解。然后才能实行拆迁。对这块包括房源安置，包括广州这个地方愿意原地安置，都有他自己的特点，我作为开发商我愿意原地安置，你首先还是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的风险和时间进度，这样才能让你的效益最大。